美國：房屋交易降至“冰點”
上周五（2024年1月19日）美國2023年12月房地產數據出爐，房屋交易量較2023年11月環比下滑0.91%至437萬套，創下2010年以來的最低銷售記錄。從總交易規模看，2023年10月至12月期間，美國房地產銷量整體維持在440萬套上下，甚至低於2008年金融危機時期的最低值。
在本輪加息後期，供不應求使得房價卻表現平穩，甚至環比小幅提升。高重置成本下，二手房出售意愿低迷，供給端收縮嚴重；與此同時，租金價格持續上行進一步壓降二手房出售意愿，供需持續失衡成爲房價不降反升的核心邏輯。
新房交易與二手房交易在本輪加息周期中表現截然不同，交易規模並沒有顯著萎縮。一方面，在穩定供給下，二手房市場溢出需求擴散到新房市場，在需求端形成有效拉動；另一方面，新房平均售價與二手房平均售價持續倒掛進一步提高了新房需求。
整體而言，在利率已經回落的情況下，美國房地產大概率已經“觸底”，房地產交易很難再有進一步下行的空間，但是利率中樞的上移意味着積壓需求並不會集中放量，交易量顯著改善仍需等待。
值得一提的是，從歷史角度看，美國新屋开工數量與住宅投資規模具有較強相關性。目前不論是新屋开工數量，亦或相對領先指標新屋許可環比增速都已經出現較爲明顯的上行動力，這指向了短期住宅投資不會出現過大波動，進而將會對整體經濟平穩運行起到一定支撐。
01
房地產交易達到“冰點”
上周五（2024年1月19日）美國2023年12月房地產數據出爐，房屋交易量較2023年11月環比下滑0.91%至437萬套，創下2010年以來的最低銷售記錄。在過去的一年中，受飆升的美國政策利率影響，美國抵押貸款利率隨美債利率一路上行，一度超過2008年金融危機前的最高值，美國房地產市場也因此備受打擊。
從總交易規模看，2023年10月至12月期間，美國房地產交易達到“冰點”。在交易降息推動下，抵押貸款利率已經顯著下行，如30年期抵押貸款利率已經從2023年10月末峰值7.8%回落至6.6%，但是這並不足以推動美國房地產脫離“寒冬”。2023年10月至12月，美國房地產銷量整體維持在440萬套上下，雖然環比增速仍然位於負區間，但是降幅已經收窄至不足1%。
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供需失衡下房價“堅挺”
在本輪加息後期，盡管成交量大幅萎縮，但是房價卻表現平穩，甚至環比小幅提升。一方面，美國房屋交易價格卻不降反升，標普公司發布的Case-Shiller房價指數自2023年2月起環比持續擴大，即便抵押貸款利率升至多年未有之高位也並沒有對房價產生顯著影響；從同比增速看，2023年房價基本全部超過去年同期。另一方面，美國NAHB房屋市場指數（美國NAHB房屋市場指數是由美國住宅建築協會制定的用來評估當前和未來單戶住宅相對水平的指數，讀數高於50表示總計約900名住宅建築商對房屋銷售前景看好，低於50則表示負面前景）雖然依舊低於50警戒线，但是也出現了反轉的跡象。
高重置成本下，二手房出售意愿低迷，供給端收縮嚴重。再融資貸款是指已經貸款的借款人通過再次向金融機構申請貸款來獲取資金，資金用途主要包括降低房貸利率、調整貸款期限等。在2020-2021年間，再融資貸款佔總貸款的比重長期位於65%附近，甚至一度超過75%，這意味着市場中有相當一部分人群在這兩年間鎖定了低利率貸款。顯而易見的是，在大幅攀升的利率環境中，該部分人群通常不會放棄已有的低利率，轉而以更高的重置成本重新購买房屋，這在很大程度上降低了二手房的出售意愿，進而在供給端形成了較大壓力。
與此同時，租金價格持續上行進一步壓降二手房出售意愿，供需持續失衡成爲房價不降反升的核心邏輯。美國CPI通脹分項同比增速在2023年3月見頂後穩步下行，但這只代表房租價格增長趨勢相對放緩，何時見頂乃至回落仍不可知。與此同時，租金上漲意味着房屋持有人可以獲得更高的租金回報，從而抵消利率升高導致的利息支出增長，尤其是在已經鎖定較低貸款利率的情況下，將會有更少的房屋流向市場，這最終會推高房屋的交易價格。
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新房“異軍突起”
雖然新房开發建設同樣受到高利率影響，但是新房交易在本輪加息周期中表現格外平穩。按房屋類型看，新房交易並不是美國房地產市場最主要交易類型，長期來看交易佔比只有10%左右。今年以來新房交易與二手房交易表現截然不同，尤其是在2023年的利率高位期間，新房供需兩端均頗具韌性，全年增速呈現前低後高態勢，整體銷量較2022年甚至略有提升，佔總交易比重一度攀升至15%。
就新房而言，一方面，二手房市場溢出需求擴散到新房市場，在需求端形成有效拉動。美國住宅市場當前仍處於供不應求階段，房地產交易服務公司Bright MLS數據顯示，截至2023年11月美國房屋供應缺口在300萬至600萬套之間，二手房市場溢出需求擴散到新房市場，在需求端形成有效拉動。另一方面，穩定供給是新房市場交易韌性的基礎。從2022年开始，新屋竣工整體呈現放量趨勢，穩定的供給在二手房需求溢出的情況下爲市場提供了更多選擇。
2023年4月开始，新房平均售價持續低於二手房平均售價進一步提高了新房需求。相較於普通二手房賣家，房地產开發商採取貸款利率優惠、費用減免甚至直接折價等措施促銷新宅，多種渠道下新房平均售價與二手房售價自2023年4月开始持續倒掛，這也在很大程度上提高了新宅市場的吸引力。
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銷量與價格將會如何演繹？
降息預期下，美國房地產交易出現見底的早期信號。2023年12月房利美購房信心指數在區間震蕩超過半年後迎來了首次大幅回升，較2023年11月回升2.9點至67.2。
長期來看，新組建家庭與新开工房屋缺口持續擴大，美國住房供需失衡日趨嚴重，供不應求將是房價的長期穩定器。新組建家庭數量是指居住在同一住房單位內家庭數目的變化，它通常被作爲衡量人口與住房需求的指標。2022年美國新組建家庭數量約爲170萬戶，同年房屋新增供給約爲139萬戶；若以2012-2022年爲周期進行統計，11年間美國新組建家庭數量總計爲1,525萬戶，房屋供給增加僅有1,194萬戶，缺口高達331萬戶。如果按照新組建家庭傾向於購买1個單位住宅進行推算，11年間1個單位住宅累計供應爲850萬戶，缺口上限將達到675萬戶。
整體而言，利率已經實際回落的情況下，房地產交易量進一步下行的空間有限，但是利率中樞的上移意味着積壓需求並不會集中放量，交易量顯著改善仍需等待。長期來看，美國房屋供需失衡由來已久，巨大的房屋缺口短期之內並不能填補，這也將成爲美國房地產價格穩定的重要保障。
值得一提的是，從歷史角度看，美國新屋开工數量與住宅投資規模具有較強相關性。目前不論是新屋开工數量，亦或相對領先指標新屋許可環比增速都已經出現較爲明顯的上行動力，這指向了短期住宅投資不會出現過大波動，進而將會對整體經濟平穩運行起到一定支撐。
注：本文來自國泰君安發布的《【國君國際宏觀】美國：房屋交易降至“冰點”》，報告分析師：周浩
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