城投公司快要承包整個土地市場了
最近我偶然間翻了下2024年1月的土地拿地名單，內心突然就咯噔了一下
以往最熟悉的招保萬金，勉強還能剩兩個
取而代之
來源：中指研究院
石家莊城發投資集團、廣西柳州城市建設投資發展集團，以及西安城投置業...
排在靠前的除了國央企外，幾乎都是城投公司在土地端托舉着樓市
哪怕是在銷售業績上
當衆多千億級房企撤退之際，一個個城投公司卻开始逆勢搶佔市場
2023年北京房企銷售金額Top30榜單中，出現了3家北京區級城投公司
同樣的上海，城投控股也憑借111.3億的銷售額擠身去年20強
如今的地產榜單，真的要被城投公司霸屏了
而且是“霸”到驚人的程度
01
各位可能想不到，這三年來城投包攬了全國近一半的土地
其實自2021年集中供地以來，土拍的熱度开始高开低走
從去年各批次拿地企業也可見一斑，民企幾近隱身，就連品牌房企的露面機會也少得可憐
而反觀我們的城投企業
整個2021到2023年，這三年間
來源：CRIC，截止2023年11月10日
參與拿地數量佔比46%
單就城投企業的拿地量就接近土地市場的半壁江山
即使是土地成交相對最弱的2023年，城投公司拿地建面僅爲2908萬平方米，同比減少58%，但對比其他央企、民企，也是當之無愧的第一位
而伴隨拿地量的攀升，也不斷滋養着城投公司枝繁葉茂
從資產規模來看
截至2022年末，超12.4%的涉房城投平台都集中在江蘇省
達57家之多，總資產規模3.78萬億
排在第二的四川
更是產生了省內也是涉房樣本城投中唯一一家資產規模破1萬億的城投平台，成都興城投資集團有限公司
別忘了，還有我們最熟悉的地鐵公司
來源：CRIC、上海易居地產研究院
廣州地鐵的174.16億，深圳地鐵的139.36億
你甚至可以看到，整個2022年，深圳地鐵拿了全市38.8%的土地，這樣的佔比怕是品牌房企也得望塵莫及
而當這股力量滲透進各個城市，也开始地產市場上的城投時代
根據Wind，2023年城投拿地金額最多的城市，前10名中有7個都集中在江蘇
常州、南通、鹽城、南京、揚州、成都、無錫城投累計拿地金額超500億元
以排第二的南通爲例
來源：南通市國有建設用地使用權網上交易系統
統計時間2024年1月2日
整個2023年南通成交的155宗成交地塊中，有143宗爲本土城投摘牌（包含5宗聯合拿地）
佔比高達92%，比2022年還要多9個百分點
尤其是通州、海安和通州灣，更是直接被城投包圓了
如此財大氣粗的拿地方式，怕是在全部地產行業也很難再找出第二家了
02
而此刻城投公司瘋狂拿地，可不止兜底那么簡單
你要說真沒兜底的原因么
那肯定不是
我想把當下的地產行情攤在任何一家房企面前，都得掰着手指過日子，曾經的瘋狂擴張也早已是彼時蜜糖此時砒霜
記得2022年上海的第三批次土拍，其中24宗地都有且只有一組競拍
而位於奉賢區的的3塊地
來源：今日房產
最後都是當地城投接手
尤其是去年底，在非城投企業感受到市場的寒冷降低自己的拿地成本之後，更是讓城投公司拿地佔比飆升到了55%
所以表面的“瘋狂”，更多也是爲了讓土地不流拍
但僅此而已么
城投本質上也是企業，具體到土地市場端
你會發現，其實他們也在改變
來看看現在城投的拿地名單，如果說拿下奉賢3塊地是托底，那么還有更多地塊，不僅風險極低，真就是好到令人羨慕
最明顯的這幾塊
楊浦、長寧、黃浦豫園，無一不是上海絕對市中心
就拿長寧新涇地塊來說
位於西郊板塊，周邊盡是夏都花園、檀宮等开發較早具有歷史底蕴的別墅區
吸引了保利發展、中華企業、招商蛇口等6家企業參拍，最終還是花落上海城投控股
值得注意的是，該地塊聯動價高達16.3萬/米，還創下“限價”政策以來上海土地出讓指導價的最高紀錄
低價拿下這些地塊，豈非妥妥的穩賺
那如果你說，以城投的實力，本身作爲开發商產品力算不上絕對強勢，拿這么多地塊真就能喫得下么
別急，還有一計妙招
叫合作开發
男女搭配幹活不累的道理放在地產同樣適配，不過這裏是城投和其他房企
首先單就开工率來說，合作拿地的形式大大提升了城投企業被“詬病”的开工率
在過去三年集中供地中城投參與的2000+土地中
來源：CRIC
2023年最高接近50%，而城投獨立拿地且未找合作方地塊的开工率僅爲21%
此外，和市場上有口皆碑的品牌房企合作，也能帶來品牌溢價
最典型比如我們以前去過的武漢
一些融創參與城投的項目代理，也就是小股操盤，基本5%的股份，但項目銷售階段可以直接輸出品牌和項目开發能力
來自武漢城投和融創开發的城投融創·武漢印，就榮獲了當年度的“戶型設計獎”
更深入點
去年10月，常熟城投同樣和仁恆置地達成战略合作後，未來兩個項目，更是從設計、施工管理、再到客戶服務等房產开發管理全流程均採用仁恆體系
但這還不是對城投最大的好處
要記住，最好的變化，一定是提升自我
借着聯合操盤，城投也可以更好學習優秀的合作夥伴們，以沉澱獨立开發的能力，幫助公司內部开始專業化
跟大家說兩個比較熟悉的
上海浦發集團、以及陸家嘴集團，以前大多是跟仁恆、華潤置地等品牌房企聯合操盤
如今也开始漸漸組建自己的團隊，實現獨立操盤
在兜底之上，有了好地塊的供應，也有了好合作夥伴打配合賽
這才是當下城投企業愿意親自下場的主要原因
03
但這並非是首次，這樣的特殊時機其實有2輪
第一次
讓我們把時間撥回2008年
那時候正值金融危機，大概在那年上半年，就是一種不知道爲什么，整個市場客戶完全真空的場景
這樣的讓人焦慮和無奈，其實如今的市場和當時有點類似
而那時拯救市場的
正是與城投緊密相關的大基建，也就是後來大家都知道的4萬億計劃
從2008年底到2009年年初，發改委一口氣批復了28個城市的城軌規劃，投資的閘門隨即打开
而作爲本就是“地方政府投融資平台”的城投公司
則通過城投債的方式，开始大舉進攻土地市場
融資的便利、熱錢鋪天蓋地的湧入，开始裹挾着樓市沒經歷多久寒冬就急速反彈
2009年全國商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長51%，從此以後地產人感受到了老天爺賞飯喫的好
所以我們說本質上
這一次的城投其實是完成樓市向基建型开發的轉型
而表面看到所謂城投的瘋狂拿地，也不過是整個行業轉型需要付出的代價
那么
當我們目睹了上一次的轉變，新一輪的入局又有什么不同
關鍵在這裏，融資在變艱難
爲什么過去企業敢玩高周轉，因爲大家都知道，只要運氣好有一個項目成功解套，前期好幾倍投入的拿地資金就能快速滾起來
曾經轟轟烈烈4萬億的背景下，拯救地產的同時也鼓吹了樓市的泡沫
而現在，不一樣了
每拿一塊地，就必須保證能夠賣得掉，且有利潤，任何前期的不謹慎都會造成後期銷售的滿盤皆輸
所以此時此刻城投公司的躬身入局
他們一方面幹着兜底的活，一方面也在不斷進化自己，從地塊選擇上，從聯合开發上，不斷吸取品牌房企的开發經驗
這裏有時代的背景，也是基於當下企業的生存之道
背後最大的夙愿
兜底亦或是合作开發，再次浮出水面，其實也是爲了迎接下一階段地產市場的到來
穩定
因爲只有穩定才意味着有可持續的可能，有健康下去的可能
好土地是有企業競拍，項目也都可以正常开發，甚至稍微更遠一點，也是爲了實現房住不炒、租售並舉的長线發展來存在的
這是解決問題
也確實是由城投特殊的企業性質決定的，屬於他的使命
而當這些城投公司完成自己的使命後，下一步該怎么辦，下一次的地產榜單又會是怎樣的日新月異
都讓我們拭目以待
標題：城投公司快要承包整個土地市場了
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