全面降息時代，真的來了
降了降了，又降了
雖然在預期之內，但這次利率的下調，依然有着風向標意義
隨着今天中期借貸便利（MLF）的下調10個基點，可以肯定的是，新一輪的利率下調周期來臨，或者說全面進入了降息時代
事情有點重要，話不多說，我們直接來劃 重 點
01
這一輪新的降息周期啓動，其實早有預兆
在6月13日，央行發布公开市場業務交易公告2023第114號，宣布开展20億7天逆回購操作，中標利率爲1.90%，較此前利率下調10bp（基點）
這是央行時隔十個月後，也是今年首次下調OMO利率
央行不僅很少在一年期利率之前調整短期利率政策，13日當天，央行又將隔夜、7天期、1個月常備借貸便利（SLF）利率均下調10個基點
這爲後續通過MLF引導LPR和貸款利率下行做了前置性准備
在逆回購利率下調後，業內普遍預計，這將對市場產生連鎖反應，並帶動MLF、LPR等其他政策性工具利率的下調
當得知這個消息後，我也從未如此關注過中國人民銀行的官網
果不其然，6月15號一大早
央行像我們說好了的那樣，宣布开展2370億MLF操作
繼續下調中期借貸便利操作的中標利率，利率爲2.65%，此前爲2.75%，下調了10bp，這是MLF從2020年來的第五次下調
對於央行如此密集的下調逆回購利率、SLF利率和MLF利率
這幾件事對6月20日公布的LPR利率具有風向標信號
換句話來說，伴隨着短期、中期政策利率聯動下調，今年在20日最新公布的長期利率，LPR也會下調
LPR是錨定在MLF利率框架下的，也就是說MLF和LPR是正相關關系
所以，當MLF下調，LPR也會下調
而從以往經驗看
逆回購利率—MLF利率—LPR的同步調降，就完成了一次完整的降息過程
而無論下調多少，這都將會是2022年8月以來的LPR第一次下調
在央行官網我們也可以查詢得到，LPR的歷史走勢圖
自2019年實行LPR以來，五年期的LPR相對還是比較平穩的，從最高點的4.85%，到現在的4.30%，一共就變過六次，全部都爲下調
我也把2019年到現在的五年期LPR浮動數據整理了一下，大家作爲參考
可以看到，前六次下調，最大幅度的都集中在了2022年，兩次加起來一共降了30bp
距離LPR2022年8月最後一次下調，目前一直維持在4.30%平穩的狀態
那么，這個月20號的LPR將會有多少下探空間，很多業內專家都估計和房貸相關的五年期，會在10-15bp之間
而不論下降多少，都是自有LPR以來的歷史最低的水平
也意味着從明年开始，選擇浮動利率的商業貸款，進入重新定價周期，根據貸款總額，月還款利息會有不同程度的降低
也決定了今年买房商業貸款利率的進一步下探
目前房貸執行的商業貸款利率，由LPR+各銀行加點形成
雖然各城市的銀行會制定不同的加點
但是今年LPR利率的下調，首套房利率降低，已經是呼之欲出的事
02
今年以來，與买房相關的利率，全部都下調了
很多重點城市，尤其是二线城市，從今年年初开始，首套房貸利率就全面進入3字頭時代
很多城市和首套商業房貸相關的利率，都是史上最低
今年的房貸利率爲什么可以這么低
原因也是來自央行在今年1月，建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制
大概的原則就是，如果新房銷售面積連續3個月下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限
當時第一個將首套房貸利率調整爲3.8%，就是這兩年新房市場波動最大的鄭州
而從鄭州开始，各城市紛紛主動將利率調整到4%以下
來自中指研究院今年4月的數據
2023年以來，全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下
數據來自：中指研究院
珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%
天津、沈陽、十堰等城市，也首套房貸最低利率降至3.9%
截至今年3月末，有12個城市則是直接取消了首套房貸利率下限，其中包括肇慶、湛江、惠州、清遠等
目前全國房貸利率最堅挺的地方，也有且僅有幾個一线城市了
數據來自：國金證券研究所
就拿上海來說，首套房利率爲4.65%，二套房爲5.35%，在現行的LPR的基礎上加35個基點和105個基點
我就以一個典型的二线城市南寧爲例
大家可以感受下就在短短不到3年的時間
一個城市的房貸利率從狂飆到狂降，可以瘋狂到什么程度
2020年，南寧絕大部分商業銀行會在當時5字頭的LPR基礎上加100以上的基點，首套房利率平均爲6%以上
數據來源：鑑盤俠，2020年南寧各銀行房貸利率調查表
2023年，南寧的首套房利率來到歷史最低的3.70%，也就是在現有的LPR基礎上，減少60基點，已經是地板價了
兩年前後的利率差，居然可以達到2.30%，這之間的利息差有多大，就不展开算了
而除了首套房的商貸之外，公積金利率也都在下調
去年10月，下調了0.15%，也是時隔7年後的首套個人公積金利率首次下調
說了這么多
今年無論你在絕大部分城市买房，不論你是用商貸還是公積金貸
現在就是利息最低的時候
而如我們前一部分所說，過幾天的LPR大概率還會下降10-15個基點
那么，那些現在在執行3.7%的城市，會不會將首套利率繼續下調至3.55%？
也就是說
你以爲已經是最低，未來應該還有可能更低
03
換個角度看，這一次降息還有另外一個信號，來自存款利率的下降
大家都知道，銀行本質上就在賺存款和貸款之間的利息差
當房貸利率進入3%時代，緊隨着的存款利率也正式進入2%時代
6月8日，先是六大國有銀行开始下調，活期方面，存款掛牌利率從此前的0.25%下調至0.2%
定存方面，2年期利率下調10個基點至2.05%、3年期下調15個基點至2.45%、5年期下調15個基點至2.5%，總之就是時間越長，下調越多
我也大概整理了一下表格，大家感受下利息差
緊接着，6月12日，12家股份制商業銀行也宣布下調人民幣存款利率，下調幅度爲5到15個基點不等
這已經是年內第三輪銀行存款利率下行
而對於一些保守的人比如我來說，如今存錢是真的只是存錢，利息眼看着越來越低
但其實從2022年开始天量的存款數據，擺在各大銀行面前的是實實在在的息差收窄
根據5月19日，國家金融監督管理總局發布數據顯示
銀行業一季度淨息差爲1.74%，較2022年四季度的1.91%下降0.17個百分點，再創歷史新低
存款利率的下調，除了是化解目前的銀行的成本支出問題
另一方面，也爲後續LPR長期商業貸款利率的下降，創造了空間
於是，從各種各樣的貨幣政策來看
發出了一個強烈的信號
04
現在，我們全面進入了降息時代
未來宏觀市場肯定也會低息運行，因爲現在各行各業面臨的壓力，確實有點大
只有進一步寬松貨幣政策，才有可能將局面改變
5月的社會消費品零售總額爲3.78億，雖然同比增長了12.7%，環比有所小幅回落，同比去年5月增速較快，原因是當時處於非常時期，基數較低
再來看，最近的固定資產投資增速，也已經降到近一年來最低的4%，固定資產投資的下行，房地產的不景氣也要背鍋
進出口數據就不具體展开了，出口數據環比-4%，同比-7.5%，就足以說明現狀
當這些數據一出現在眼前，相信你也會明白，爲什么現在要降息了
直白來說，說到底就是爲了刺激消費、促進投資
不管你是大宗消費买車买房买包，還是普通消費去旅遊去看演唱會，還是拿去創業投資
還有，我們的貸款新增數據，還在下滑，5月人民幣貸款新增13600億元，同比少增5300億元
其中，住戶貸款的增長也只有3672億元，與去年5月的6232億元相比，處於非常低的水平
這種數據，你說銀行着不着急
現在的低利率環境，就是讓大家把錢從銀行拿出來，去消費去投資，或者买房都可以，錢真的要流動起來
但是反過來說，從目前的經濟環境和樓市來看，即便存款利率在降低，但是存款對居民來說，是一種對未來的防御
這輪降息是否有效果，還有待一段時間的觀察
從房貸的角度看，LPR的降低應該會對樓市起到一定刺激作用
但說到這次降息，我問了問身邊的买房人
反應卻都出奇的一致，他們都說：降不到我
其實，自從今年首套房商貸利率的降低以來
大家對於存量房利率下調的可能，期待更高，呼聲更大
所以，你呢，你怎么看待此輪降息
標題：全面降息時代，真的來了
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