上海的限購困局

“魔幻的上海樓市現狀，如同一面鏡子，折射出當前房地產的局促不安。”

近期，上海樓市接連上演着各種魔幻的故事。

新房市場上演着瘋狂“打新”的故事。

最知名的是豪宅雲錦東方只要买到就能躺賺2000萬，認購現場熱鬧非凡，“一日夫妻”“黃牛出沒”接踵而至，甚至驚動了警方介入調查。

二手房市場的故事則有些苦澀。

一位房產經紀人告訴小巴：某位業主將上百位房產經紀人拉到一個群裏，業主每天在群裏發紅包，拼命鼓勵房產經紀人把自己的房子推薦出去。

此外，在中介公司內網，可以看到不少二手房的掛牌價一降再降，比如某豪宅三月初掛牌價3200萬，之後接連不斷降價，降50萬、降19萬、降31萬、降70萬、降50萬，共計降價220萬。

魔幻的上海樓市現狀，如同一面鏡子，折射出當前房地產的局促不安。

房東與买家進入博弈狀態

近日，小巴在與多位上海的房產經紀人、中介人士，以及房地產行業專家交流中，頻頻聽到一句話——“房東與买房者進入博弈狀態”。

“再等一等，或許就能用低於預期的價格，买到心儀的房子。”這是當前上海二手房市場买房者的心態。

鏈家三林店M店經理梁超告訴小巴，他接觸的一位客戶從年初开始看房，看中了一套掛牌價470萬，面積70平米的房子，無奈預算不夠。沒想到到了5月，二手房價格由於各種原因出現了下降，他最終以443萬成交了此前掛牌價470萬的“心儀情房”。

梁超表示，近期能成交的房子，基本是屬於業主目的明確，比如必須要买房或者是置換，所以愿意降一些價格才能成交。面對這種情況，买家則表示愿意再等等，他們做決定的時間周期被拉長。“以往成交一個客戶的平均周期爲半個月到一個月，如今拉長至兩個月甚至三個月。”

买家觀望情緒濃厚，這種觀望還有別於過去的觀望。

“真叫盧俊”創始人盧俊表示，過去买家觀望，是觀望後市，關於樓市未來的預期到底怎么樣，未來的房價會如何，而如今觀望的是到底誰能夠降價到最狠。“在足量的掛牌面前，購买者頗有一股選牌的感覺，因爲總有房東等不住，總有人愿意出比想象中底线價格更低的價格。”

相比之下，賣家的心態復雜得多，情況也各不相同。

急於出售者，有之。部分業主由於急需用錢、想去一手市場“打新”、急着換改善房，迫於無奈會多次降價賣房。

上海康开房產經紀有限公司總經理秦毅告訴小巴，一位客戶急於跨區“打新”，將手中市場價370萬的房子降價60萬賣了出去。“4—5月以來，那些急於出手的業主一般會選擇降價5%來賣掉手中的房子。”

見形勢不佳，索性放一放的業主，有之。

多位中介人士告訴小巴，部分業主見形勢不佳，降價都難賣，於是選擇先緩一緩。“有的房東心態也很好，如果對方砍價太厲害，也不會去賣，畢竟現在只是行情不好，並不是到了要拋盤的地步。”其中一位中介人士說道。

不過，在這樣的特殊博弈階段，賣房難度在增加，一些人的买房計劃也因此被打亂。

比如，梁超告訴小巴，他一位客戶的母親年紀大了，腿腳不便，所以他希望盡快賣掉手中的無電梯舊房，去換一處帶電梯的改善房，已降價多次，甚至已低於市場價，至今未能售出。

秦毅則說到另一種現象，一位客戶計劃賣掉手中的房子，購入一套改善型二手房，新房已看好並付了定金。不料行情下滑，手中的房子一直無人接手，最終導致他無法按時交錢买下改善房，違約賠掉了定金。“這種情況我們碰到好幾例，這種情況過去很少出現。”

上海二手房量價齊跌

由於新房有限價政策，二手房市場更能反映樓市的真實需求和行情。

從4月以來，這張“晴雨表”從陰晴不定到如今陰雨綿綿，從數據上來看，便是量價齊跌。

先看交易量，來自上海網上房地產的官方數據顯示，3月二手房成交23646套，環比增長24%，4月成交17334套，環比下跌26.69%，5月成交15300套，環比跌11.73%。

很明顯，3月高峰過後，便出現下滑趨勢。

“4月—5月以來，每個月二手房的交易量平均出現了20%的下滑。”秦毅深有感觸，其公司是上海奉賢新城除鏈家之外的第二大房產經紀公司，該公司的二手房交易數據也是市場走勢的一面鏡子。

二手房的價格也在下跌，58安居客研究院院長張波表示，5月份上海的121個板塊中，二手房房價上漲的僅有27個，剩余80%區域的房價處於下跌態勢。

據“真叫盧俊”方面走訪上海多個區域的二手房市場，得出的結論也與之接近。其中，市區老破小，降價空間在10萬—20萬左右；而上海老牌豪宅可能降更多，一般爲5%—10%，據4-5月的成交記錄顯示，降價空間在68萬—400萬；此外五大新城的降價幅度普遍集中在5%，最高10%。

量價齊跌背後的真實原因

二手房量價齊跌，原因何在？

58安居客研究院院長張波從买房者的角度，分析了當前二手房需求較冷背後的原因——剛需入市謹慎，而改善需求想換房並不容易，再加上那些有實際購房需求的人群卻很難入市。

1.首套剛需入市謹慎度提升，由於今年總體經濟環境不確定性增大，加之不少年輕群體的就業壓力存在，導致首套房需求總體有所減少，即使是父母長輩可以在首付上給年輕人有大力支持，但受到裁員等外部事件影響，自身會擔心未來還貸壓力，入市表現謹慎。

2.改善需求的政策門檻較高。上海目前還是“認房又認貸”的政策，對於換房的改善需求非常不友好，賣一买一，首付還是要按二套標准，同時房貸利率也高，尤其是首付比例高，導致改善需求入市的難度依然在，加之經濟環境因素攪擾，改善需求難以得到有效滿足。

3.限購等限制性政策導致有實際購房需求人群難入市，由於上海目前依然執行嚴格的5年社保要求，加之單身非滬籍（臨港除外）無法买房，這類政策下一步的有效優化，將有利於自住需求有效入市。

同時，盧俊指出了另外幾個重要原因——掛牌量激增，購买力不足，且被一手房分流。

梁超告訴小巴，當前家內網的掛牌量高達14.4萬，而正常情況在11萬—12萬套左右，幾乎多了25%，這是一個龐大的數據。

掛牌量激增，導致二手房的帶看量被稀釋。“平均每個小區，以往每周會有5—10組的帶看量，如今每周僅2—3組，有的甚至沒有。”梁超說道。

一方面掛牌量在上漲，另一方面購买力卻不足。盧俊分析了購买力不足背後的原因：經濟大環境不佳，整體有錢人減少；過去三年疫情，部分老外離开了上海，以及年輕人流入上海的數量並不多。

數據顯示，截至2022年年末，上海市常住人口爲2475.89萬人，相比2021年減少13.54萬人，爲近五年來首次下滑。

這時，還有一撥人正在湧向一手房市場。盧俊稱，因爲限價政策以及品質原因，現在在上海买一手房有很大優勢，也有不少上海購买力存在賣掉二手去买一手的情況。另一方面，土地市場又非常需要以及維持比較好的一手房樓市，未來的土地供應量也會比較大。

因此，他預估未來上海二手房的供應量還會維持高位，只要供應量一直下不去，二手房市場就不會快速回暖，未來兩年上海整體樓市也不大會有特別熱的情況。

上海一手房也在兩極分化

上海豪宅雲錦東方的打新熱轟動全網，給人一種幻覺——上海的一手房市場極其火爆。

也並非如此，來自上海網上房地產的官方數據顯示，5月上海新房成交6335套，環比下降了20.95%，比二手房的下降量還要大，當然特殊點在於，這與一手房的供應有一定的關系。

而且，也並非每個新开樓盤都熱鬧非凡。張波稱，一手房市場的分化也很明顯，比如5月底开的4個樓盤中，有兩個直接日光，另兩個外圍區域的樓盤降溫就比較明顯，其中位於臨港的一個項目，开盤404套房源，只賣掉50套。“有些區域滯銷的情況是非常明顯的。”

盧俊也表示，上海新房被輿論關注較多，看起來很熱，但觀測下來火熱的都是個案，外環的剛需類產品的市場表現並不好。

“一手房的一個特殊情況是外地購买力的匱乏，最近幾年伴隨着杭州蘇州的搶人大战，很多在上海的外地年輕人也存在流失情況，而且上海外地买房的門檻屬於全國最高門檻，所以一手房的主力供應五大新城的購买力沒那么多。”

此外，上海派房咨詢創始人王峰也指出，那些地處遠郊，幾乎沒有套利空間的新房，就會賣得比較慢。“實際上大家還是在爲確定性买單，是在爲一個確定的套利空間付費。”

打新成功即可躺賺2000萬的房子畢竟是極端個案，隨着如今土拍聯動價的上升，二手房價格的下行，兩者之間倒掛差價正在逐步減少。

“即使當下二手房的行情並不好，但大家對新房的投資需求依然在。如果政策放松，房子的購买力甚至會源源不斷被創造出來，最核心的還是信心問題。”王峰說道。

一线城市的限購政策可能放开嗎？

據中指研究院統計，2023年以來，百余城已推出房地產調控政策超250次。

二线城市成爲本輪松綁政策的主力軍，不乏熱度較高的城市如杭州、南京、合肥、廈門等城市對限購政策進行了優化。

在歷次樓市周期中，政策寬松往往自三四线城市率先發起，此後二线城市逐步加入陣營，最後一线城市的動向走勢備受關注。

上周，中國經濟時報刊發《一线城市房地產限購 應適時優化調整》一文，引起轉發和熱議。甚至這篇文章被認爲是採取必要放松措施的提前吹風。

在房地產始終未見起色的今天，以上海爲首的一线城市有可能放开限購等政策嗎？或者是否有必要放开限購政策？

盧俊表示，他支持適當放松，因爲一线城市的限購不是嚴，而是非常地嚴格，就上海來說，外地人买房的門檻算是無比地高了，需要五年社保+已婚，這種限購政策屬於比較罕見了。

他說到，從目前的趨勢來看，適度放松也不會造成行業的快速反彈，因此政策上應該也沒太多的顧慮。“對一线樓市的適度放松，有助於提升城市信心，現在樓市太需要信心了，特別是一线城市的象徵性非常重要。”

關於具體的放松方向，盧俊指出：對於改善需求，可以放松，唯一一套住宅置換認房不認貸，對於特性區域的放松，比如上海的五大新城，以及對於二手房稅費的減免，這些政策都可以作爲考量。

對此，張波也有類似觀點，他認爲，目前一线城市存在部分放开限購的可能性，例如對於上海的五大新城可以在限購層面進行放松，直接降低社保年限要求，但對於中心城區保持現有的限購強度，通過降低門檻、分層放松的精細化操作方式，更有利於對市場精准調控。

總體來說，三四线城市已無必要限購，二线城市逐步放开限購，而一线城市則更謹慎。“因爲一线城市的限購放松並不單一只影響本城，一线城市的房子對投資性需求有很強吸引力，一旦限購全面放开，自住和投資的需求都有可能快速擡頭。”

限購政策松緊度與市場冷熱直接相關。張波認爲，一线城市樓市自二季度以來呈現降溫態勢，具體還需要在6月持續觀察，一线城市的降溫折射出購房者心態的變化，需要提前關注。

“一旦一线城市市場出現大面積降溫，對全國樓市都可能形成信號性影響。”他說道。

標題：上海的限購困局

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