新房折戟

高开低走的新房，也印證了前期市場真實的心態。

新房市場接受度如何，在开盤後的第一天，也會揭曉。

开價埋下伏筆

位於前海媽灣的灣啟紫荊府开盤結果出爐。

上周末开盤，320套房源，共321批客戶入圍，根據案場傳出的去化情況來看，开盤當天賣了約168套，去化率約53%。

這意味着，灣啟紫荊府未能延續新政新房的熱度。

在這之前，市場預期的是，認籌比達到了1:1，去化表現應該能到七八成。

而這樣的去化成績，還是建立在項目提前凍資，釋放出約“95折”，折後總價約894萬起的情況下。

還比不上光明中心的振業天境雲庭第二批次去化表現。

振業天境雲庭109套住宅，備案均價約4.89萬/㎡，220批客戶入圍，开盤當天去化約8成。

但這也是前海罕見的一次去化表現。

上一次去化表現不佳的是位於前海前灣的一灣臻邸。

當初一灣臻邸是因爲有競品搶先入市，位置上距離近，價格上也相對便宜了，所以分流了一些客戶。

2023年6月24日，深業雲海灣共推出住宅919套住宅，備案均價約91294元/㎡，單價區間約8—10.5萬/平，總價區間約900-1931萬/套，意向登記批次1460批，最終成交900套，开盤當日去化率超98%，當天銷售額超100億元。

而2023年6月28日，一灣臻邸共推出645套住宅，備案均價約106661元/㎡，單價區間約9.1—11.9萬/平，總價區間約901—1785萬/套，意向登記批次540批，开盤當天銷售約33億元，約240套，去化率約37%。

如今看來，灣啟紫荊府備案均價約107828元/㎡，單價區間約9.24—11.82萬/平，總價區間約949—1689萬/套，即使推售的貨量比較少，僅有319套，是一灣臻邸當年的一半，但也難逃去化不暢的情況。

新房的背後

灣啟紫荊府的去化結果，也折射出幾個事實。

第一，市場的暖意還是很脆弱，並且經不起一丁點考驗。

即使是前海這樣的熱門區域，市場的韌性也經不起價格的考驗。

從備案價格的水平可以看到，項目的價格門檻相比過去前海的新房，高出一些。

雖然後續項目可以通過折扣的方式，把價格壓下來，但意向購房者的心態也會動搖。

第二，對於存在短板的項目，手拿資金的潛在購房者，依舊很挑剔。

即使在回暖的背景下，項目的推盤心態高了起來，但購房者心態依舊保守。

第三，9月底的新政的邊際效力已經出現衰減，對於原本擠壓的購房需求，已經在10月以及11月集中消耗了一批。

最明顯的，11月深圳新房住宅的網籤量達到了8076，比2021年1月以來，任何單月的網籤量都要高。

要知道，2020年—2021年深圳牛市階段，新房住宅單月網籤量超過8000套的，也就只有2021年1月。

但深圳12月，新房推售加速，开盤密集，1-23日新房網籤住宅套數爲5033套，而12月剩余一個星期收尾，絕大概率整個月度新房住宅網籤的總量是達不到8000+套了。

第四，競品面前，價格才是王道。

同樣位於媽灣的觀山海項目，258套110—116平住宅，雖然位置，地段，周邊配套不如灣啟紫荊府，但備案均價約84912元/㎡，單價區間約7.14—9.55萬/平，總價區間約788—1105萬/套。

而項目开盤在前，在價格吹風上就已經提前透支了購房者的預期，給出9字頭的價格預期。

但實際價格不僅高於9字頭的預期，也遠高於觀山海8字頭的備案均價。

而兩個項目步行距離約3.3公裏。

所以，灣啟紫荊府去化不及預期，也在預料之內。

不過，根據一灣臻邸的備案結果，盡管开盤的初始去化表現一般，但項目在經過五百多天的順銷期後，645套住宅，在深圳房地產信息平台上顯示，僅剩1套住宅期房待售。

這就意味着，盡管灣啟紫荊府开盤去化一般，後續順銷清盤也只是時間問題。

作者 | 騎醉酒大鯊魚

標題：新房折戟

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