海通證券：積極穩地產重在托底，不搞強刺激

投資要點

10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。海通證券的解讀是：政策對房地產仍是以托底爲主，守住底线，解決一些問題，而不是進行強刺激。在穩地產的方式上，或需要更多的逆周期的財政力度的加碼

風險提示：政策力度不及預期。

1地產政策繼續加碼

10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

9月24日以來，一系列地產政策組合拳出台，以促進房地產市場“止跌回穩”。具體措施包括下調房貸利率、下調首付比例、調整限購政策、擴大“白名單“範圍”、重啓土儲地方債券等。本次會議則將一攬子政策概括爲“四個取消，四個降低，兩個增加”，包括取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標准，降低住房公積金貸款利率、首付比例、存量貸款利率和“賣舊买新”換購住房稅費負擔。

“兩個增加”之一是通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。據調查，全國僅35個大城市待改造規模就有170萬套，這次對條件比較成熟的100萬套，通過加大政策支持力度，提前幹、抓緊幹。主要採取貨幣安置的方式，將更有利於群衆和自己意愿選擇合適方式。

另一個是年底前將“白名單”項目的信貸規模增加至4萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進，應貸盡貸，滿足項目合理融資需求，並提出將商品住房項目貸款全部納入“白名單”。

2政策效果：逆周期力量是關鍵

本輪地產優化政策中的很多內容，前期都已有類似表述和措施。但以往幾輪政策，在針對房企紓困、盤活存量資產、防風險等方面，主要採取結構性貨幣政策工具，效果上需要提高。因爲貨幣政策工具大多以貸款形式投放出去，即使利率很低，融資主體需要償還本金、風險自擔，難以起到很強的逆周期調節效果。而本輪穩地產的政策在財政政策方面邊際上有所增加和傾斜，一定程度上可以起到逆周期調節的作用。

在盤活存量土地和房產的措施上，再貸款模式推進效率需要提高。2023年2月中國人民銀行創設“租賃住房貸款支持計劃”，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給，在8個試點城市發放貸款規模爲1000億元。2024年5月17日，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業收購已建成未出售商品房，用作保障性住房，並把租賃住房貸款支持計劃並入保障性住房再貸款政策中管理。根據央行數據，截至6 月末，金融機構已發放247 億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額爲121 億元。

在保交樓方面，效果也有提升空間。2022年8月29日，由央行指導，政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規模達到2000億元，該筆專項借款由中央財政根據實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。2023年1月，央行新增1500億元“保交樓”專項借款投放。截至2023年底，3500億元“保交樓”專項借款絕大部分已經投放到項目。

2022年11月21日，人民銀行面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，爲商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。各地的商業銀行配套融資雖有落地，但是進度也較慢，截至今年6月末，保交樓貸款支持計劃余額爲141億元。

在貨幣化安置實施城中村改造方面，採用PSL方式投放。2023年12月中國人民銀行重啓PSL投放3500億元，主要投向中包括棚戶區改造。不過從投向來看，本輪PSL資金並非完全投向地產領域，帶動的城中村改造和保障房建設等對地產的影響，或弱於早年的棚改貨幣化。

在房企紓困方面，再貸款和“白名單”機制的實際使用率相對偏低。2023年1月設立了總額度爲800億元的房企紓困專項再貸款，定向給予五大AMC，利率僅爲1.75%。截至今年6月末，房企紓困專項再貸款余額爲209億元，且“政策存續狀態”爲“到期”。實際使用率偏低，主要是由於在實際落地中，AMC需遵守自主決策、自擔風險的原則，決策更加審慎，且對紓困對象要求較高。

2024年1月，住房城鄉建設部會同金融監管總局聯合印發了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，指導各地建立城市房地產融資協調機制，提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”，向本行政區域內的商業銀行推送，支持在建房地產項目融資和建設交付。8月21日，金融監管總局表示，商業銀行已審批房地產‘白名單’項目5392個，審批通過的融資金額近1.4萬億元，10月17日會議上則指出截至10月16日，已審批通過2.23萬億元。但根據前期數據，落地比例相對偏低，審批授信完成後貸款發放節奏也需提高。

信貸類的工具更偏“順周期”特徵，經濟預期高的時候實體更愿意借錢，預期偏弱時則偏謹慎。所以本輪政策邊際上從貨幣工具略微向財政工具做了一些傾斜，可以起到一定的“逆周期”作用。

例如，本輪政策提及重啓土地儲備專項債，專項債的“逆周期”財政屬性會更強一些，對於緩解部分房企的債務壓力或起到一定作用。“土地儲備專項債”是2017-2019年使用過的政策工具，與之前土儲專項債不同的是，本次投向專注於盤活闲置土地和房產，以緩解房地產企業流動性和債務壓力，促進保交樓等工作。不過，收儲的關鍵仍然是價格，政策效果還需要進一步觀察。

不過整體來看，要對房地產形成更強的托底作用，或許需要更多逆周期的財政力量的作用。

3短期地產數據：會有改善

自9月24日以來，新一輪地產優化政策已落地近半月，其中最顯著的變化，是地產銷售的回暖。截至10月15日，10月30大中城市日均新房成交面積爲22.6萬平，前15日的同比增速從9月的-32.4%大幅收窄至-4.5%。

其中政策力度更大的一线城市改善最爲明顯。10月前15日的新房銷售同比增速從9月的-31.6%升至11.5%，三线城市新房銷售增速也由負轉正。不過相較一线和三线城市，二线城市的改善幅度相對較小，這或是由於一线城市限購放开，對二线城市的虹吸效應較強，反而對當地新房銷售有一定影響。

具體看一线城市，除深圳外，其他一线城市的新房銷售10月前15日同比增速均較9月有明顯改善，其中上海、廣州的新房銷售同比升至30%左右。相較新房，二手房的改善幅度更大，一线城市二手房銷售同比均回正。這或是由於相較於新房，二手房交易由於限制更少，且房源供應更加充足，得到的提振也更爲明顯。

這一輪地產政策的初步效果已有所體現，但是當前地產基本面仍有不少問題需要解決。一方面，房價仍有回落壓力，目前的量增，或更多是“以價換量”。另一方面，庫存仍在高位，去庫周期仍漫長。這意味着房企的風險仍較大，地產整體對經濟仍有拖累。這或許也是本次會議對地產政策再次加碼的主要原因。

4積極政策重托底，不搞強刺激

根據海外的經驗，房地產周期的出清需要一定的時間和過程。根據海通證券的研究，總體來看，海外經濟體地產價格、銷售、开工、投資指標的調整約4-8年。下跌幅度最大的時期一般是前3年，隨着短期衝擊過去後，跌幅逐步收窄，之後的回升過程也較爲緩慢。相較房價最高時的水平，海外地產銷售、开工和投資的最大平均跌幅分別爲33%、48%、27%。

本輪政策落地後，海通證券預計房地產基本面會有短期改善，但持續性有待觀察，需要對房地產市場的恢復保留足夠的耐心。不過海通證券認爲在房地產面臨壓力的情況下，積極的政策會繼續加碼。

不過也要注意到，針對房地產的政策，更多是托底爲主，而不是強刺激。政策端會注重托住一些底线，例如保交樓、保障房建設、老舊房產改造升級、打开對剛性和改善性需求的限制、降低居民債務付息壓力，托底系統性重要的金融機構和企業的穩健經營，守住不發生系統性風險的底线，等等。