中信證券：樓市政策納入提振消費框架，全國性政策...

各地出台提振消費政策，都將穩樓市納入政策框架。中信證券認爲房地產行業在提振消費政策中的重要性，既體現爲與住房直接或間接相關的消費，也體現爲房價財富效應對居民收入信心和消費意愿的重要影響。中信證券相信全國性政策將在4-5月出台，具備較強產品力的开發企業和持有優質運營資產的企業具備投資價值；中信證券也持續看好物業和商管服務板塊的紅利價值。

▍提振消費的關鍵是提升消費意愿，提升消費意愿的關鍵在增加居民財產性收入，房地產市場是居民財產性收入的主要可能來源。

根據中國人民銀行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，我國城鎮居民家庭資產中住房資產佔實物資產比重超過70%，佔總資產比重接近60%。國家統計局數據顯示70城新房和二手房價格指數自2021年下半年之後累計分別下跌10%和17%，環比自2023年起連續下跌22個月/23個月，影響了居民的財富保值增值預期，更削減了居民部門的財產性收入，從而影響了居民的消費意愿和能力。中信證券相信，推動房地產市場止跌回穩的主要目的，就是要提振居民的消費信心，令居民敢消費和愿消費。

▍各地出台的提振消費政策，都包含了穩樓市的內容。

貴州省發展和改革委員會4月18日公告的《貴州省提振消費實施方案（徵求意見稿）》，提及優化房地產市場供給調控，包括在2025年啓動城中村改造3萬戶、城市危舊房改造8600套，支持地方國有企業收購已建成存量商品房用作保障性住房等；青島住建局、財政局等多部門發布《青島市實施住房“以舊換新”促進住房領域消費工作方案（試行）》、《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展若幹措施的通知》等文件，政策內容包含收購二手房用作保障房並提供每套3萬元的一次性收購補助和每年2%的收購貸款貼息，以及對多子女家庭發放5萬元-10萬元購房補貼等；遼寧、濟南等各地也將穩定住房消費作爲提振消費政策的一環。綜合來看，各地在公積金、置業資金成本、購房補貼等方面，持續發力穩住房地產市場。

▍三月房地產行業數據雖暖意陣陣，但政策出台仍有緊迫性。

根據統計局數據，2025年3月70個大中城市裏，新房價格上漲的已經有24個城市，二手價格（更能剔除結構性因素）上漲的有10個城市。但也仍意味着絕大多數城市的房價仍在下跌的通道。盡管房價下跌的幅度有所收窄，但必須指出的是，房價從2023年6月开始已經連續22個月環比下跌，從2022年4月开始，已經連續3年同比下跌。資產價格持續下跌所形成的勢能，很難完全依托幾個月的熱銷完全扭轉。既然政策的主要聚焦點在價不在量，中信證券相信後續政策出台仍有緊迫性。

▍高頻數據季節性回落。

根據頭部中介平台，截至2025年4月18日75個樣本城市二手房成交量7日均值3440套，環比回落0.4%，較小陽春高點回落23.3%。根據冰山指數，截至4月13日北上廣深四個一线城市二手房邊際掛牌價周度環比分別-0.13%/-0.17%/-0.33%/-0.25%，價格仍緩慢下行。掛牌量持續走高，截至4月18日141個樣本城市二手房掛牌量周度環比上漲0.4%，較年初上漲6.4%，反映出潛在換房需求釋放以及居民對房價的中期表現並不樂觀。

▍風險因素：

房地產交易下降過快，或逆周期政策出台過遲緩的風險；房價止跌回穩不及預期的風險；居民收入預期下降過快，拖累置業意愿的風險。

▍投資策略：

中信證券認爲隨着外部不確定性的增強，擴內需政策將逐漸加碼，而房地產將是提振消費政策框架的重要環節，其重要性既體現爲與住房直接或間接相關的消費，也體現爲房價財富效應對居民收入信心和消費意愿的重要影響。中信證券相信全國性政策將在4-5月出台，具備較強產品力的开發企業和持有優質運營資產的企業具備投資價值。中信證券也持續看好物業和商管服務板塊的紅利價值。

注：本文節選自中信證券研究部已於2025年4月21日發布的《房地產與物業服務行業新周期觀察第22期—納入提振消費框架的房地產政策》報告，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004；李俊波S1010524080020