降價奇跡Plus

最近，深圳樓市似乎沒有市場想象中那么差了。

連續兩個網紅新盤都跑出了不錯的去化成績，着實出乎了大家的預料。

寶安碧海噪音+飛機航线下的越秀潮樾府，在漲價的情況下，似乎也賣得不錯。

237套房源，備案均價約7.54萬/平，相比前一批次房源備案均價（約7.22萬/平），貴了約0.32萬/平。

雖熱度不及前一批次的去化成績（約96%），但短短2小時的速度整體去化率還是達到了87%。

也算是市場意料之外。

從現場的銷控表來看，當晚還剩31套房源。

爲什么潮樾府賣得好，主要還是降價降出來的奇跡。

潮樾府基本上算是片區內近三四年同類項目的最低價。

首批房源潮樾府備案均價約7.21萬/平，送簡裝，第二批房源雖然備案均價漲到約7.54萬/㎡，但依舊還是要比一年半以前的开盤榕江壹號院以及5年前开盤的華豐前海灣便宜。

2021年11月榕江壹號院精裝开盤，備案均價約7.95萬/平。

2018年5月華豐前海灣二期毛坯开盤，備案均價約7.2萬/平。

2016年5月華豐前海灣二期开盤，備案均價約7.59萬/平。

基本上可以看到，和華豐前海灣相比，潮樾府首批房源購房者節約了一個裝修價，第二批房源基本是價格差距也不大。

而在對比得房率，潮樾府爲約79.25%，華豐前海灣約72.62%，榕江壹號院約74.12%。

其次，“價格+戶型實用+地段+品質”這些要素，在买家預算有限的情況下，能替代潮樾府的競品寥寥無幾。

想要7萬左右一平價格在碧海或者寶中挑選一套三房或者四房，基本沒有什么選擇。

周邊的次新房基本賣到8萬-10萬/平。

而和潮樾府同樣掀起深圳樓市熱浪的，還有雲海灣項目。

也同樣是片區範圍內近三四年开盤的同類項目中最便宜的。

備案均價約9.2萬/平，選房成功即減5萬，除送簡裝以外，還送空調、物業費和停車費。

這放在兩三年前市場幾乎是不可能的。

2019年11月招商領璽家園精裝備案均價10.8萬/平，2021年1月的前海天境精裝开盤，備案均價11.2萬/平。

到了2022年11月天健悅灣府同樣是限價9.2萬/平，但精裝开盤備案均價約9.6萬/平。

相比之下，雲海灣的價格就更便宜，性價比就更高了。

所以深圳樓市並不缺买家，缺的是合適價格的房子。

市場有沒信心，二手房看政策，新房則看去化表現。

6月算是深圳樓市被熱銷消息霸屏的階段。

也確確實實給市場帶來了更多的信心。

在環境轉變劇烈的情況下，網紅盤一次又一次成了深圳樓市購买力的“試金石”。

但網紅盤是否真的能帶來熱浪，還要看實際情況。

最明顯的對比是今天公布去化成績的一灣臻邸。

同爲前海片區的項目，一灣臻邸开盤優惠5萬-10萬，同樣送簡裝。

備案均價去到了10.71萬/平，相比雲海灣貴了約1.51萬/平，开盤去化只有203套，去化率僅37%。

市場關注度不低，但因爲價格讓利不多，再加上开盤時機選在了雲海灣之後、潮樾府之前，又急於开盤，市場置換資金來不及解凍而導致开盤成績不夠理想。

再看上半年深圳入市新房整體情況，東部和北部片區的新房，去化基本在2-3成。

就連龍華核心片區超核中心第二批房源和安宏基天曜府都表現乏力。

前者去化6成多點，後者去化已經不到3成。

可以看出，中西部依舊火熱，東部處於熄火的狀態。

這意味着，在市場冷淡周期，深圳樓市分化更加明顯了。

作者 | 醉酒大鯊魚

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