12月二手成交依然沒起色，但意外的是...

也是有點搞，23年12月二手數據我們已經拿到三份

來自不同口徑的二手住宅成交套數-->1.4萬套-1.49萬套

我們反復核對那有出入的九百套，卻忽略了不管是1.4幾萬套

這個數據似乎跟前幾個月變化不大

放到近三年成交裏你甚至看不出樓市有什么變化

具體看1.49萬套成交意味着比11月多出八百多套，意味着環比6%的漲幅

放在平時是漲幅，放在新政面前不算有起色

不過有一說一，當我們細扒數據之後

有些點還蠻讓我意外

01

有個價段的成交量漲了56%

其實新政剛出來那會市場上對於高總價段成交，尤其是非普住宅變普通住宅的成交是很大利好

有的中介盆友甚至徒手准備了這個價段的成交指南

不過玩笑歸玩笑，站在新政那幾天並沒有太期待這件事

或者說雖然有期待，但並不確定他有什么太大變化

拿到數據後我們細分了12月各個價段的變化發現

400萬以下的成交幾乎沒動，但400萬以上的成交你再看看

總體有着接近30%的環比漲幅，新政後的漲幅貼進去都還不夠

而且一個價段比一個價段漲幅要高

甚至還自帶節奏感，28%、31%、40%、59%

當然最誇張的漲幅還是1000-1500萬這個價格段的成交變化

從2字頭飆到4字开頭，接近60%的成交漲幅...

就你也知道是利好哪些成交，但沒想到會這么明顯

忍不住好奇我又去找兔博士拉了下1000萬-1500萬房子掛牌情況

這部分價格段在全市是不到10%的存在

絕大部分分布在內環內和內中環間，這是這個價段的一些大致特徵，不過這些都不是最重要的

最重要的是以1000萬-1500萬這個價段爲首的改善價格段在剛剛過去的12月成交裏得到極大釋放

這也讓我們看到了今年統計數據以來見過的各價段成交

最分化的一個月

同時背後我們更應該看到新政的立竿見影，不是成交量

而是成交價格段

02

第二新房的變化也讓我沒想到

新政過後我跟我司商務超哥聊的最多的不是哪個樓盤賣爆了

而是案場銷售的抱怨，抱怨二手在搶客戶

因爲跟去年九月認房不認貸新政不同，這個12月的新政更多是對稅費的直接優惠

也就是更利好二手

但從12月的二手成交數據來看，哦不，是從一二手整體成交數據看並不是這樣

23年12月新房成交環比漲幅接近20%，在12月一二手成交總量中佔比也上升

面對新房供應套數的增加，以及新政對二手市場的加持，客戶向左還是向右

數據給出的答案是，售樓處並沒有輸

至少新房並不是銷售口中說的那樣在新政面前失去吸引力

其實今年以來幾乎每月都有新房供應，供應量也基本穩定

在穩定新房供應面前，你可以看到23年9月、12月新政影響的人群購买方向的變化

也是這點可以讓我們看清即便是如12月新政這般更利於二手的政策

在新房面前還是後者更有吸引力

但凡新政，必利新房

也許以後各位都不用懷疑這點

不過新房成交的背後渠道在裏面的攪動作用也值得一提

因爲他實在是太會聯動，在我們接觸過的鏈家房江湖、中原、同策等渠道中

這些關聯着大量二手客戶的渠道，帶着購房者穿梭在一二手之間

頭部中介渠道帶來的成交客戶可以佔到一個項目成交的30%-35%

所有這些渠道加一起貢獻了將近60%-70%的新房成交

最明顯的數據是閔行某項目，沒开渠道之前是在續客，开盤去化60套，剩下的40套大概1個多月賣完，开渠道後每次开300套，兩個多月就可以去化

所以在大部分新房售樓處各位可能都會看到這樣的畫面

我們之前有過統計近期上海新盤中有接近60%動用了渠道

所以必利新房

或者說新房依然香的背後還有着我們看不到的一股力量變化

03

最讓我沒想到的是客戶量的變化

其實這部分變化我最近多少有感受，如果你長期關注某些小區

就會發現新增房源已經非常非常少，但跟你一起關注房源的客戶卻不斷增多

這也是最讓我隱憂的一點，作爲一位還沒上岸的买房人來說

如果房源量減少但客戶增多，意味着年底前你別想上車

然後很快這件事就在數據上得到印證

我找到頭部中介某大區23年11月、12月的新增房源、新增客源數據

更多客戶進入市場，但純新增房源卻在肉眼可見的減少

什么房源量多、庫存爆炸，市面上的房子都是你兩個月前看過的

新增太少太少，少到落到你關注的小區幾乎可以忽略不計

但另一方面新增客戶的購房意愿也比較高

新增房源、新增客源數據是我們甄別市場买賣雙方情緒的抓手

雖然作爲一位購房者很不想說出這一點，但這點確實是市場上最新的變化

這部分客戶最大體感可能就是興致勃勃殺進市場，結果房東收攤回家不賣了

而這背後我們要看到兩點

12月是真的會刺激客戶入場，但客戶不見得能在年前選到滿意的房子

這點可以成爲部分12月沒有太大起色的背後原因

同時可能也包含未來市場走勢

當更多客戶入場面對日益減少的房源的時候，市場可能正在悄悄轉身

等到房源开閘放水那刻，可能意味着成交高點的到來

這個時間節點離我們不太遠，翻過年來三月就是

04

老實講如果不是新政，我們不太會關注一個接近年尾月份的二手成交，更偏向爲各位做去年二手成交總結

但新政後的市場反饋還是很值得關注的

相比於九月新政，這個十二月成交變化似乎並不是很大

但這裏面的三個點還是跟以往相當不同的

首先就是政策的靶向性

再來就是新房市場的數據並沒有我們以爲的黯淡

不過最重要的變化

對未來市場最大提示性信息已經出現，就是新增房源和新增客源的變化

反轉的跡象不難看出，這點我們會時刻保持關注

好了23年12月二手大概這么多，看上沒什么起色，其實有些事情早就變了

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