格力地產，該往哪去？

曾被董明珠怒懟“做投機生意”的地產商，今年有點難過。

01

“格力”，諸事不順

今年名字裏帶“格力”兩字的公司，日子都不太好過。

流年不利，諸事不順。

2012年，董明珠從朱江洪手中接過格力電器，开啓多元化之路，手機、智能家居和新能源汽車，如今成爲格力的三大新战略方向。

今年這三條路全部遭遇滑鐵盧。

智能家居這一塊，從“好空調格力造”，到“讓世界愛上中國造”，再到近年來董明珠以個人形象綁定撐起格力不間斷的熱門話題曝光。22歲女孩孟羽童成爲董明珠祕書，“接班人”和切入直播帶貨的“騷操作”就讓格力賺得很大一波好感。

結果，被熱捧爲“下一個董明珠”、“格力接班人”的孟羽童前段時間離職了，雙方還陷入了一場“口水战”，新營銷模式中道崩殂。

格力電器就因分紅不及預期，股價暴跌9.96%，差點摁死在跌停板上。近20天內，跌幅超過17%。

曾經幻想打敗“小米”的格力手機，在前幾日也傳出：已解散手機核心團隊，或不再推出新機。

肩負起新能源車彎道超車的格力鈦，2022年巨虧19億，資產負債率飆升至99%，淨資產只剩2.3億。連帶着參與投資的王健林和劉強東都虧麻了。

同時，“格力地產”的業績也發生雪崩，陷入巨額虧損。

2023年，姓“格力”的，真的慘！

不過，這格力地產，並非董小姐的格力地產。

2015年之前格力地產和格力電器可以算得上是“平級”，但由於格力集團對於地產業務的“不感冒”，格力地產自誕生以來便處處被“嫌棄”。

甚至有傳言說，董明珠接任格力董事長後，她曾掌管過格力地產3年時間。但她管理下的格力更偏重於電器，這也導致格力地產經歷了發展最緩慢的3年。

2015年之後，格力地產便從格力集團脫離出來，從此與炮轟“地產業務賺錢太多、太快，很容易讓人將奉獻精神丟掉”的董明珠分道揚鑣。

" 家電企業搞房地產是不務正業，在家電行業格力電器是唯一不做房地產的企業。"

董明珠這嘴也屬實开了光，曾經被她一通嘴炮狂轟濫炸的格力地產，還真出問題了。

02

業績雪崩，現金喫緊

自2018年起，格力地產就已經連續跌出《中國房地產銷售TOP200排行榜》，在房地產行業內的存在感日漸式微。

如果沒有“格力”這個前綴在，可能市場早已忘記還有這家地產公司的存在。

前幾年公司還能左支右絀，勉強應付，甚至能賺點小錢。但2022年开始，房地產大盤止不住地往下掉，格力地產也就撐不住了。

從他們最新發布的財報來看：2022年，格力地產實現營業收入40.47億元，其中房地產板塊實現營業收入34.97億元；同比下滑43.27%。

實現歸屬淨利潤-26.84億元，同比降幅高達682.83%。2021年該數字爲4.6億元左右。

這一輪行業出清，格力地產連湯都喝不到了。而仔細看他們的財務數字的走勢，從2020开始，頹勢便已經顯現：

2020年至2022年，營收增速爲52.38%、11.65%、-43.27%；扣非歸母淨利潤增速分別爲8.42%，-42.04%，-558.91%。

不光是營收暴跌出現巨額虧損，其現金流淨額也出現大幅度滑坡。

總債務爲175.79億元，短期債務106.6億元，然而貨幣資金只有21.6億元。

萬一融資渠道有點不通暢，那么格力地產可能就還不上債了。

截至2022年末，格力地產總資產302.59億元，歸屬於上市公司股東的淨資產爲63.35億元，同比下降29.75%。

不僅歸屬於上市公司股東的淨資產下滑，總資產本身也下滑了超8個點。

基本每股收益、資產收益率也就爲負值。

簡單來說：格力地產面臨的問題是系統性的，業績在跌、現金在流失、資產在變少，但是債務越來越多；資產負債結構極差、現金流極差，隨時有身死之危。

走到今天這一步，也是因爲他們犯了所有地產商都會犯的錯：無腦擴張。

前面提到的，格力地產自打出生开始就姥姥不疼，爺爺不愛的。但這天生發育不良的娃，心思倒很野，膽子也很大。

拿地方面，2014年12月，格力地產以樓板價65832元/平方米的價格，拍下了上海的“浦東單價地王”，高調宣布進軍一线城市。真的是地產界的“李雲龍”，手裏有個團就敢打平安縣城，要是給一個師，他敢打太原。

隨後，格力地產又在一年多以後聯合其他地產商拍下了上海松江區的地塊，其中格力地產擁有70%權益，這塊土地甚至被冠以“泗涇地王”之稱。

當年格力地產的營收不過14.66億元，但拍下上海的“浦東單價地王”卻耗資了16億，從這一操作中不難看出格力地產已經在“冒進”發展。

在2015年時，格力地產的負債總額爲166.5億，而到了2021年，其負債總額就攀升到了239.1億，6年時間負債總額上升了72.6億。

毫無疑問，當年狙擊一票地產大佬的“三道紅线”，精准命中格力地產。

三項指標均未達標，踩中三條紅线，落入“紅檔”的房企一共有8家，格力榜上有名。

這或許是他們最高光的一刻，連中國房地產銷售 TOP200都不能上榜的地產界小魚小蝦，居然有一天能和泰禾集團、華夏幸福、富力地產等等大佬“同台競技”，光宗耀祖了屬於是。

現在房地產的總體形勢越來越嚴峻，格力地產接下來恐怕連生存下去都會是個問題。

03

只剩轉型一條路？

死磕傳統的地產模式顯然已經走不通，靠賣資產度過難關最多應付一時，想要活下去只有轉型這一條路。

如今地產大佬們走的轉型道路無非這幾條：

一個是TOD，在地鐵上搞地產。在40個开通軌道交通的城市中，超過一半出台了TOD开發相關政策，而綠城、萬科、龍湖、世茂等20多家房企也在布局TOD項目。

另一個萬達正在走的路。投資建設過程中，萬達不投入資金，只負責選址、設計、建造、招商和管理。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。既不出錢，也不出地幫別人建設，建成後負責運營，租金三七分成。

而格力想要走的路和其他开發商都不同，他們盯上了商業地產的細分賽道——免稅店。

2013年，他們還沒有脫離集團的時候就已經提前搶跑於其他地產大佬，嚷嚷着要搞多元化了。

短短兩年時間內，格力地產大舉布局了海洋經濟產業、現代服務業、教育、旅遊、金融產業……業態可謂琳琅滿目，令人眼花繚亂。

而到了2016年，還在努力找錢的格力地產老總魯君四就已經對外斬釘截鐵地表示：地產，已經不是格力地產的主業了，我們已經轉型爲城市運營商了！

2020年新冠疫情爆發後，口罩更是造富的新風口。於是，格力地產宣布成立珠海高格醫療科技有限公司，主要生產當時的熱門產品——口罩，誇下“出口1億片口罩”的海口。

四面出擊，結果四處碰壁，這些嘗試最終都是以失敗告終。於是他們思來想去，決定把重心往商業地產靠攏。

早在2020年5月份，格力地產就有意收購珠海免稅100%股權。不過，由於前董事長因涉嫌泄露內幕信息被立案調查近兩年，格力地產收購珠海免稅一度“擱淺”。

2022年11月1日，格力地產公告陳輝爲公司新任董事長。2022年12月8日，格力地產再次發布重大資產重組預案，重啓收購珠海免稅事宜。就是這個消息出來，讓格力地產的股價接連幾個漲停板，近乎翻了一倍。

這一次，格力地產還是沒把路走順暢。前幾天，他們突然發公告宣布中止審核與珠海免稅重組事項。收購重組的道路困難重重。

然而，選擇這條轉型的道路對格力地產來說是正確的嗎？

以當前的眼光看，收購珠海免稅可能是他們的最優選。

甚至頗有點劉備聽了諸葛亮的隆中對，漂泊大半生終於找到了人生方向的意味。

被格力地產寄予厚望的珠海免稅，不僅擁有免稅牌照，並且是國內唯一一家全資擁有免稅、有稅、保稅（跨境）三大業務的免稅商。免稅店這種行業，壁壘是什么？人才？技術？資金？統統不重要，關鍵是資質。

而這兩年的政策也在鼓勵免稅購物。比如2022年4月25日，國務院辦公廳發布《關於進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見》，其中提到：

“完善市內免稅店政策，規劃建設一批中國特色市內免稅店。”

長期以來，我國的免稅店主體都是機場/口岸免稅店和離島免稅店，絕大部分國內出境人員只能選擇在機場的免稅店進行購物消費，或者專門跑一趟海南離島免稅店。

市內免稅店則是大多位於城市的繁華商業區，距離城市居民更近，能有效突破空間和時間的限制，給予顧客極大的便利度和友好度，購物時間更加充裕，大大減輕他們的各方面成本負擔。

目前市內免稅店還基本處於“未开發的市場”，一片藍海。珠海免稅恰恰又擁有這方面的資質，如果能拿下的話對於格力地產而言無異於一次新生。

格力地產的前董事長魯君駟之前也給了公司不少資源。他是當年港珠澳大橋珠海口岸路段的一把手，在港澳的人脈資源很有實力。

加之橫琴的設立是建設橫琴國際旅遊島，類似於海南的特色旅遊業，高端一點就是對標澳門，可能被打造成國際性娛樂綜合旅遊島。

格力地產的轉型方向和橫琴未來的規劃高度契合，能爭取更多當地的資源和支持，做起事來絕對事半功倍。

雖然格力地產現在面臨業績的壓力，還有一堆債沒還，但朝着免稅方向的轉型就能給予公司未來足夠的想象力。只要找到了第二增長曲线，眼前的這點事全都不算事。

於此，他們現階段真正要解決的問題只有一個：

买下珠海免稅。

標題：格力地產，該往哪去？

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