認房不認貸後，還會有其他反應么
房地產政策的出台，總有一些出乎意料的後續反應
這一次是認房不認貸
大家好，我是盧俊，今天還是和大家來聊聊後續的市場反應
很明顯最近樓市的主旋律就是越來越多的城市开始松綁認房不認貸
越來越多，越來越多
可以想象的是未來可能99%的城市都是如此的標准
關於認房不認貸政策當初頒布的內核其實是兩個訴求
第一促進一個城市的置換需求，鼓勵大家換房
第二是讓銀行可以更多地介入房地產行業，推動更多的個人貸款
這兩件事當然是核心
但是除了這些，後續會不會產生一些反應
今天和大家聊聊我覺得一些可能
這些可能未來或許也會成爲各位對於城市走勢的判斷
當然，以下內容來自我這一個月來多個城市的奔波和探訪，都是來自一线的聲音
多數爲主觀，但多少也有點他的道理，所以各位兼顧着來看吧
好了，讓我們开始吧
01
先來看看什么是認房又認貸
這個政策其實持續了很長的時間
這個政策有很多個解讀維度
如果從個人角度來說其實就是一個選擇題
就是在全國範圍內你最大程度可以利用槓杆的機會有且只有一次
就是你用銀行最大槓杆的機會，就一次
用完之後，銀行槓杆也就對你來說要收緊
不論你的下一套在哪個城市
這種政策影響兩類人，第一類當然就是當地的改善客戶，也就是买過一套房子之後置換變的很難
這也就決定了很多人在當地买第一套房子變得非常小心，因爲买的不好下一套要換就更難了
當然這一類客戶的影響雖有但不嚴重，無非是置換的周期被拉長
但是另一類客群雖然不多，但對於個體來說的影響可以說是巨大的
其實就是早年在老家买過房貸過款
來到上海之後突然發現，在這裏买房要七成首付了
這對於總價昂貴的一线城市來說，毫無疑問就等於關上了門
所以確實很多人在這幾年都斷了在一线城市买房的念頭了
而如今認房不認貸之後，激活的也有這一部分人
當然，今天倒不是說政策出來到底會激活多少人在上海买房，各位關注另一個方向就是
這個政策的出台，會不會促使這一部分人加速老家房子的拋盤
那些在老家有一兩套但是長年空關着的，以前賣掉也沒啥用
現在有了念頭之後，可以加速他們的拋盤意愿
所以換句話來說，未來縣城樓市的影響會加劇凸顯
因爲從我的主觀觀測來看，雖然這樣的人群數量不大，但是縣城樓市本身更加脆弱敏感
且個人在老家的單位套數較多，這種拋盤量極有可能會產生連鎖反應
關注我們比較久的朋友都知道，兩年前我就賣掉了老家所有的房子，只剩一套給爸媽居住
雖然當時有感覺但卻沒有非常充沛的依據
現在來看不由得爲那個決定感覺慶幸
房產變現之後老兩口百來萬現金放銀行，日子不要過的太舒服
在對的時間做決定，比做對的決定要更重要
所以老家的房子未來可能在一年內走勢會更加明顯
如果你也屬於這樣的類別，當下你能做的就是比別人更快地拋盤搶贏時間
02
第二種情況也將會發生，就是城際間關於購买力的搶奪
如果都是認房不認貸，換句話來說只要在一個城市中沒有房子，那么對於客戶來說城市的選擇就變得無比的公平
城市之間首付的購买力差距也變得更小
而這隨之而來的，可能
就是二线城市虹吸三四线的購买力
最爲典型的場景就類似於，南京虹吸安徽的購买力，成都虹吸“新西蘭”的購买力，廣州虹吸粵港澳的購买力
過去的一體化是通過城際鐵路讓大家住在周圍城市也可以
現在的認房不認貸就是讓大家覺得回歸核心城市現在也可以
這博弈未來會在幾年時間持續开展
購买力的搶奪也會變得越發的明顯
與此同時也會產生一批城市間置換的可能
因爲既然都要置換，也都認房不認貸，那么有沒有可能置換一個新的城市
而這裏的關鍵因素是什么
其實不是城市經濟或者個人收入產業的變化
最有可能進行橫向比較的是那些稀缺資源
比如絕對稀缺的湖景、山景、包括低密度的別墅類產品，有可能成爲所有二线城市之間互相搶奪購买力的關鍵籌碼
我身邊已經有朋友因爲熱愛一片湖景放棄了南京來到了蘇州
你知道，人當面對這種感性畫面的時候就變得相對衝動，認房不認貸也給了他們衝動的資本
當然還有一種可能，就是情懷類城市進入重新分配階段
現在對於大家來說總價都一樣，購买門檻都一樣，那么客戶的選擇也就進入重新考量
海南的房子、阿那亞的方式、大理的房子、松花湖的房子……這些本來都有固定客群的文旅類項目
如今被放在同一個台面上選擇
大家購买情懷類的房子，不需要完全依賴自己的購买力，也可以依賴槓杆
對於僅有的一群想要多买一套的人，如今的視线範圍看的更廣，想的更多以及比較的越充分
換句話來說，圍繞着房地產購买力進行的城市間人口搶奪的方式也會悄然开展
03
所以這些變化對於城市會產生影響
當然這些客群在一线城市都是比較小衆的需求，但是裂變到其他城市就會成爲主流
所以對於這些城市的樓市來說操盤邏輯會發生幾個變化
1、未來拼的都是城市競爭力
是的，這件事反而變得越來越赤裸裸
大家如今的購买力自己都知道，而且也知道在哪裏都可以用到槓杆，所以城市本身的底色變的越發重要
不好的城市就是沒人要，有亮點的城市就會成爲關注
很多城市想要解決當地的樓市問題，首先要解決自己城市名片的問題
這兩年大的像成都杭州，小的類似淄博榕江，都在用自己的方式走到輿論的台前
讓大家覺得原來在這些城市生活可以更加美好
這看上去不是房地產問題，但卻讓他們在這一場認房不認貸的購买力搶奪战中佔得先機
所以與其絞盡腦汁地想如何解決土地財政或者產業升級這種高深的問題，不如仔細想想自己城市如何變得更加友好，創造更好的營商環境
這些細小的問題都會實現單個城市的競爭力突圍
2、用戶更關注樓市構築穩健的房地產底盤
大家愿意买的，其實不是每天都在調控樓市的城市，反而是那些樓市政策比較穩定的城市
大家不怕房價漲還是房價跌，大家怕的是房價不知道怎么就突然漲突然跌
成都就是這一波市場紅利最大的受益者
這些年的政策不變給到購买力極強的信心，未來對於購买力的牽引也起到了極大的保護和保障
3、感性因素勝過理性分析
幾乎所有的異地導客類項目過去20年都在說自己這個城市如何的發展如何的成長
但是這種理性預判類的操盤邏輯在未來會受到嚴重的考驗
信貸槓杆不能放大購买力，但是能放大感性，就如同信用卡存在的道理一般
所以未來對於異地項目來說，在當地的生活狀態，人文底蕴以及各種實實在在看到的稀缺資源，這些反而能夠成爲客戶的關注點
04
以上都是對於城市間走勢未來的判斷和考量
那么作爲一個普通個體來說，如何分析後市
如果只看一個數據或者說一個動態表現，我建議大家盯死一個關鍵點：就是當地城市的二手房掛牌量情況
大一點的城市大家可以查閱下數據，小一點的地方多去去中介門店
當然也可以多多關注@真叫盧俊
這幾乎就可以決定這個城市的樓市信心和基石
如果一個城市出現持續性的拋盤情況，可能這個城市本身沒有任何變化，但是購买力被其他地方牽引走了
這就說明在這場競爭中當下這個城市失去了身位
那么如果你在這裏也有房產，或許就要思考下是否需要長线持有
與此同時以後難的活就是賣房子的活，對一些異地城市，不要吝嗇中介費，這也是我最大的經驗
一個你不熟悉的城市唯一可以幫助到各位的就是中介，讓他們盡快地幫你賣房也是當務之急
在對的時間做決定，比做對的決定更加重要
05
一個政策的开始和終止，市場總會有消化期
而市場之大也決定了落地過程中總有一些我們意想不到的事情
每一個改變對於行業來說無關痛癢，但對於個體來說就是人生軌跡的轉變
網絡上流行一句什么話來着：命運的齒輪开始轉動
希望各位能夠看透市場，也能把命運的齒輪放在自己手裏
標題：認房不認貸後，還會有其他反應么
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