最近杭州二手市場，熱鬧得有點過分

這個春天的全民頂流，除了哪吒就當屬杭州了

年後的話題之王可不只六小龍，因爲杭州樓市也強勢歸來了

爆火程度幾乎可以用過分兩個字形容

數據截至日期：3月16日，來源：手邊买房

在上海、在深圳我們管這波叫行情“小陽春”，但杭州不一樣，本地媒體對這波量價齊升的形容是“大陽春”

有多大呢？

幾個天量數字鋪天蓋地，直接砸穿了我的認知

二手帶看量持續衝破上限：37.55萬、41.2萬、43.2萬....

連帶着中介的日子也好起來了：杭州貝殼單日下定量373，創了近5年新高

不僅帶看、成交量上漲，成交價也不斷刷新樓市天花板：九溪玫瑰園成交單價近40萬/㎡，遠超上海

去之前我是有一定心理准備的，但明顯准備少了

相信很多人和我有一樣疑問：這些數字是真實的么

市場到底真熱鬧、還是短暫瘋狂？以及爲什么這次杭州回暖異常用力？

隔着網线千看萬看，不如去到一线

所以杭州，我又來了

只是沒想到實地看完幾個熱門板塊，真實情況要比想象中復雜意外得多

01

“大戶型已經有點不夠賣了”

踏上杭州這塊熱土之前，我也沒想到，市場最突出的變化會發生在大戶型身上

近兩年杭州大戶型成交佔比逐年上升

我選取了120-140㎡這個面積段，去年成交環比增長了2.1%

今年大戶型二手房源的表現更加極致

一天之內，我市調了5個熱門板塊代表小區，中介反饋都是大戶型最搶手

年後活躍在核心板塊的看房者，基本是這座城市最新一批的高端購买力

而他們對大戶型的集中需求，已經反饋到市場前线

簡單來說就是賣得非常好

最直觀的畫面就是帶看量飛速增長

比如亞運村的桂冠東方，主力戶型是純粹四房和大三房

基本都在120平以上了

2月帶看人數達到1072人，平均下來每周就有268人

而且進入3月熱度依然繼續攀升

不過考慮2月初的幾天還在過年期間，我們從3月3日开始統計，第一周帶看人數也達到了370人

統計日期：3.3-3.9，數據來源：杭州貝殼

用一周時間完成了2月的三分之一

其次成交量也很誇張

申花的次新房馥香園本身170㎡起步，也是妥妥的大平層改善豪宅

年後產證才剛下來，但已經成爲杭州二手市場的流量擔當

從2月10號第一套成交开始，到月底，短短18天，貝殼已經公开成交23套房源了

市調當天，中介告訴我這個小區年後基本日均一套的水平，多的時候一天2、3套

截至上周的3月13日，總成交量已經來到53套

我粗略算了下，平均每天賣出去1.7套千萬級別的豪宅

甚至半夜都不休息

可見杭州這批高端購买力有多誇張了

但賣得多已經不算真正的熱鬧，杭州這波大陽春的底氣在於

它還能賣得更貴

馥香園成交單價普遍站上了7萬+，最高的一套已經突破8.3萬/平

而當初的开盤均價在5.5萬/平左右，典型的买到就是賺到

除了豪宅，剛需大盤如今也在上漲

拿未來科技城的翡翠城四期來說，作爲板塊天花板小區

中介只跟我說了四個字：簡直瘋漲

數據來源：杭州貝殼

從去年10月开始到今年2月份，整個成交均價一直往上走

一套120多平四房，去年9月440萬還能拿下

但今年，一般的樓層和戶型成交價已經到了480萬

我看房前一天，中介手裏剛成交了一套3樓的4房，採光視野並不算很好

但成交價已經到了443萬

這個數字當下還挺能刺激到我的，可想而知，面對如今市場

那些和我一樣有四房需求的人，難免會陷入到理性和焦慮來回拉扯的情緒當中

02

因爲大戶型的低價四房正在逐漸消失

對於剛需來說，倒不至於無房可买

畢竟市面上大部分房源還在以價換量，選擇依然很多，但這波大戶型已經先漲起來了

最先感受到這陣情緒的就是高端置業群

印象最深刻的是翡翠城中介的一句原話：現在四期的四房賣太快了

尤其價格美麗、品質上乘的大戶型，基本靠搶

如果我手握400萬出頭买四房，除了毛坯，範圍內的房源選擇只剩低樓層和頂樓

想买品質好點的大戶型只有2條路可走

要么增加預算，要么下手夠快

中介透露，3月初他們平台上新一套10樓大四房，各方面性價比都不錯

剛出來時一個外地客戶還沒看房就提前下定了

但籤約速度畢竟比不上本地买家，最終沒能搶過

這批低價好房目前已經消耗得差不多了

如今很多屬性一般的房源，掛牌價也在陸續上調

比如翡翠城三期的一套大三房

不僅是4樓，還是臨街位置，站在客廳受車流噪音還是挺大的

但去年底掛牌價400萬，今年房東又上調到420萬

中介跟房東溝通下來，就是看着這波行情不錯，希望可以賣高點

這樣的情況不在少數

數據參考：杭州貝殼APP

大部分之前降價的房源，如今有不少开始回調價格了

我找到了一條比較完整的房源時間軸

圖源：杭州貝殼APP

大概可以說明這半年杭州二手房東的心路歷程

這套高樓層的134㎡四房，去年夏天掛牌價478萬，一個月後直接降價33萬

到8月又降了5萬，底價一再突破

但即便如此也還是沒能賣掉

到今年3月份，可以看到房東心態的一個很大提升，直接漲回去20多萬

而且按照現在這個氛圍，這批房東的掛牌預期還在水漲船高

因爲看房的人一波接一波，房東心態很難不發生變化

市調當天我最後看的一套房源位於小區最深處，屬於品質比較好的低密洋房

看完出來門外還排了一對小夫妻

哪怕當天下了一天雨，也不能澆滅他們的看房熱情

本質上，這就是一個买家意愿比賣家更強烈的市場

03

於是房東們反而不着急了

不同板塊的五六個中介都跟我說了一句類似的話：最近房東心態有點變化

現場市調一天下來，我的感受是這個變化還不小

基本上“一天一個樣”完全不算誇張

面對略顯急迫的購房者，一部分房東逐漸硬氣起來了

比如說談好價格臨籤約，遲遲不籤字

因爲同時還在對接另一個意向購房者，看誰出價更高就籤給誰

以及帶看上也不如去年積極配合了

中介跟我分享了最近他手裏的一個極端房東，年後掛牌預期太高

客戶預算達不到這個標准，談過好幾次價格都不允許看房

甚至，一些房東直接把自家房源掛到最高，試圖頂破天花板

最典型的就是馥香園

上個月剛成交了一套8萬/㎡的房子，轉身就有房東掛到了10萬

當然房子本身屬性確實好，屬於中高層，南北通的5房4衛

掛牌總價2780萬，還不包括車位，折合均價10萬/㎡

這個舉動在中介看來，並不是誠心要賣，更多的還是湊熱鬧

果然我翻了翻調價記錄，3月9號房東又降下來150萬，最新掛牌價2630萬、單價9.5萬/㎡左右

目前同戶型房源基本保持在這個水平

這些熱門小區的火熱，也帶動周邊的房東跟着提高了預期

從掛牌情況來看，房東們都在躍躍欲試

二手房業主指導價开始重出江湖

不知道各位還記不記得前兩年的杭州房東聯盟

最近，這個神祕的江湖組織又开始現身了

網傳市中心某盤的業主群內，就流出了一份二手房掛牌指導價

信息來源：層樓，僅供參考

如果掛牌價低於這個業主指導價，輕則退群、重則網爆

這種氛圍和我年前市調的體感完全不一樣

當時市場風氣還是轉售爲租，賣不掉的房東們都跑去了租賃市場卷價格

但還沒到3月，情況完全反了過來

春風又綠江南岸，房東們又陸續回歸二手市場迎接新一輪战鬥了

04

發現了么，這次杭州的熱鬧真有點不一樣

去年10月到現在，從慢回彈到核心板塊瘋漲，已經持續了半年時間

從未科的翡翠城、錢江的桂冠東方，到今年申花的馥香園....

被大戶型房源點燃的這波行情似乎才剛剛开始

爲什么會出現這樣的畫面？

其實不難理解，這兩年我們市調杭州很多次

最大的原因就是，這座城市一直在批量制造新貴

春節過後杭州從電商之都脫胎換骨，成爲“AI第一城”

你會發現這座城市的產業變化一直踩在時代的最熱點，每一個風口的造富能力都是最強的

所以我們也才能看見剛开年杭州就賣掉了一套過億的豪宅

單價40萬/㎡的九溪玫瑰園

圖源：德壹豪宅

可見這批新貴的購买力已經強到離譜

而大部分新錢客戶又基本以家庭爲主，明顯特徵就是一步到位型

所以對大戶型需求越來越強烈

特別是四房，中介透露他對很多客戶的建議都是：能衝就往上衝一把

尤其當下追漲殺跌的情緒裏

此刻如果准備买房或置換，似乎是最好的上車時間

另一邊，也是土地市場刺激了樓市

短短2個月內，杭州就刷新了3次地王，堪稱王中王

而且都在核心板塊，按照現在不限價政策，這波新房的上限可以拉到很高

簡單來說就是越來越貴

這么一看目前二手價格反而佔了不少優勢

比如馥香園，很大程度上就受到了湖墅地王的影響

兩者距離不過1公裏左右

未來地王入市，可能遠超馥香園目前的均價水平

於是衝着這個性價比，連帶着投資客們也开始回歸了

限購解除後，很多溫州、寧波人來杭买房，前幾站就是馥香園這樣的核心小區

反倒是我們以爲的六小龍，其實對於樓市實質性的刺激並不太大

畢竟只從地圖上看，當下幾個熱門小區，並不是都有近水樓台的優勢

不過城市本身的利好也確實帶來了一些信心

這也是我們看到杭州二手市場和上海、深圳、甚至南京....不太一樣的地方

都是回暖的風，杭州的背後是扎根在這座城市裏的大批新貴

對比下只有本地老錢的南京、和坐擁全國富豪的上海

杭州這波二手行情博弈，明顯韌性更足，也還有很高的想象空間

標題：最近杭州二手市場，熱鬧得有點過分

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