這個春天的全民頂流,除了哪吒就當屬杭州了

年後的話題之王可不只六小龍,因爲杭州樓市也強勢歸來了

爆火程度幾乎可以用過分兩個字形容

數據截至日期:3月16日,來源:手邊买房

在上海、在深圳我們管這波叫行情“小陽春”,但杭州不一樣,本地媒體對這波量價齊升的形容是“大陽春”

有多大呢?

幾個天量數字鋪天蓋地,直接砸穿了我的認知

二手帶看量持續衝破上限:37.55萬、41.2萬、43.2....

連帶着中介的日子也好起來了:杭州貝殼單日下定量373,創了近5年新高

不僅帶看、成交量上漲,成交價也不斷刷新樓市天花板:九溪玫瑰園成交單價近40/㎡,遠超上海

去之前我是有一定心理准備的,但明顯准備少了

相信很多人和我有一樣疑問:這些數字是真實的么

市場到底真熱鬧、還是短暫瘋狂?以及爲什么這次杭州回暖異常用力?

隔着網线千看萬看,不如去到一线

所以杭州,我又來了

只是沒想到實地看完幾個熱門板塊,真實情況要比想象中復雜意外得多


01


“大戶型已經有點不夠賣了”

踏上杭州這塊熱土之前,我也沒想到,市場最突出的變化會發生在大戶型身上

近兩年杭州大戶型成交佔比逐年上升

我選取了120-140㎡這個面積段,去年成交環比增長了2.1%

今年大戶型二手房源的表現更加極致

一天之內,我市調了5個熱門板塊代表小區,中介反饋都是大戶型最搶手

年後活躍在核心板塊的看房者,基本是這座城市最新一批的高端購买力

而他們大戶型的集中需求已經反饋到市場前线

簡單來說就是賣得非常好

最直觀的畫面就是帶看量飛速增長

比如亞運村的桂冠東方,主力戶型是純粹四房和大三房

基本都在120平以上了

2月帶看人數達到1072人,平均下來每周就有268人

而且進入3月熱度依然繼續攀升

不過考慮2月初的幾天還在過年期間,我們從3月3日开始統計,第一周帶看人數也達到了370人

統計日期:3.3-3.9,數據來源:杭州貝殼

用一周時間完成了2月的三分之一

其次成交量也很誇張

申花的次新房馥香園本身170㎡起步,也是妥妥的大平層改善豪宅

年後產證才剛下來,但已經成爲杭州二手市場的流量擔當

從2月10號第一套成交开始,到月底,短短18天,貝殼已經公开成交23套房源了

市調當天,中介告訴我這個小區年後基本日均一套的水平,多的時候一天2、3套

截至上周的3月13日,總成交量已經來到53套

我粗略算了下,平均每天賣出去1.7套千萬級別的豪宅

甚至半夜都不休息

可見杭州這批高端購买力有多誇張了

但賣得多已經不算真正的熱鬧,杭州這波大陽春的底氣在於

它還能賣得更貴

馥香園成交單價普遍站上了7萬+,最高的一套已經突破8.3萬/平

而當初的开盤均價在5.5萬/平左右,典型的买到就是賺到

除了豪宅,剛需大盤如今也在上漲

拿未來科技城的翡翠城四期來說,作爲板塊天花板小區

中介只跟我說了四個字:簡直瘋漲

數據來源:杭州貝殼

從去年10月开始到今年2月份,整個成交均價一直往上走

一套120多平四房,去年9月440萬還能拿下

但今年,一般的樓層和戶型成交價已經到了480萬

我看房前一天,中介手裏剛成交了一套3樓的4房,採光視野並不算很好

但成交價已經到了443萬

這個數字當下還挺能刺激到我的,可想而知,面對如今市場

那些和我一樣有四房需求的人,難免會陷入到理性和焦慮來回拉扯的情緒當中


02


因爲大戶型的低價四房正在逐漸消失

對於剛需來說,倒不至於無房可买

畢竟市面上大部分房源還在以價換量,選擇依然很多,但這波大戶型已經先漲起來了

最先感受到這陣情緒的就是高端置業群

印象最深刻的是翡翠城中介的一句原話:現在四期的四房賣太快了

尤其價格美麗、品質上乘的大戶型,基本靠搶

如果我手握400萬出頭买四房,除了毛坯,範圍內的房源選擇只剩低樓層和頂樓

想买品質好點的大戶型只有2條路可走

要么增加預算,要么下手夠快

中介透露,3月初他們平台上新一套10樓大四房,各方面性價比都不錯

剛出來時一個外地客戶還沒看房就提前下定了

但籤約速度畢竟比不上本地买家,最終沒能搶過

這批低價好房目前已經消耗得差不多了

如今很多屬性一般的房源,掛牌價也在陸續上調

比如翡翠城三期的一套大三房

不僅是4樓,還是臨街位置,站在客廳受車流噪音還是挺大的

但去年底掛牌價400萬,今年房東又上調到420萬

中介跟房東溝通下來,就是看着這波行情不錯,希望可以賣高點

這樣的情況不在少數

數據參考:杭州貝殼APP

大部分之前降價的房源,如今有不少开始回調價格了

我找到了一條比較完整的房源時間軸

圖源:杭州貝殼APP

大概可以說明這半年杭州二手房東的心歷程

這套高樓層的134㎡四房,去年夏天掛牌價478萬,一個月後直接降價33萬

到8月又降了5萬,底價一再突破

但即便如此也還是沒能賣掉

到今年3月份,可以看到房東心態的一個很大提升,直接漲回去20多萬

而且按照現在這個氛圍,這批房東的掛牌預期還在水漲船高

因爲看房的人一波接一波,房東心態很難不發生變化

市調當天我最後看的一套房源位於小區最深處,屬於品質比較好的低密洋房

看完出來門外還排了一對小夫妻

哪怕當天下了一天雨,也不能澆滅他們的看房熱情

本質上,這就是一個买家意愿比賣家更強烈的市場


03


於是房東們反而不着急了

不同板塊的五六個中介都跟我說了一句類似的話:最近房東心態有點變化

現場市調一天下來,我的感受是這個變化還不小

基本上“一天一個樣”完全不算誇張

面對略顯急迫的購房者,一部分房東逐漸硬氣起來了

比如說談好價格臨籤約,遲遲不籤字

因爲同時還在對接另一個意向購房者,看誰出價更高就籤給誰

以及帶看上也不如去年積極配合了

中介跟我分享了最近他手裏的一個極端房東,年後掛牌預期太高

客戶預算達不到這個標准,談過好幾次價格都不允許看房

甚至,一些房東直接把自家房源掛到最高,試圖頂破天花板

最典型的就是馥香園

上個月剛成交了一套8萬/㎡的房子,轉身就有房東掛到了10萬

當然房子本身屬性確實好,屬於中高層,南北通的5房4衛

掛牌總價2780萬,還不包括車位,折合均價10萬/㎡

這個舉動在中介看來,並不是誠心要賣,更多的還是湊熱鬧

果然我翻了翻調價記錄,3月9號房東又降下來150萬,最新掛牌價2630萬、單價9.5萬/㎡左右

目前同戶型房源基本保持在這個水平

這些熱門小區的火熱,也帶動周邊的房東跟着提高了預期

從掛牌情況來看,房東們都在躍躍欲試

二手房業主指導價开始重出江湖

不知道各位還記不記得前兩年的杭州房東聯盟

最近,這個神祕的江湖組織又开始現身了

網傳市中心某盤的業主群內,就流出了一份二手房掛牌指導價

信息來源:層樓,僅供參考

如果掛牌價低於這個業主指導價,輕則退群、重則網爆

這種氛圍和我年前市調的體感完全不一樣

當時市場風氣還是轉售爲租,賣不掉的房東們都跑去了租賃市場卷價格

但還沒到3月,情況完全反了過來

春風又綠江南岸,房東們又陸續回歸二手市場迎接新一輪战鬥了


04


發現了么,這次杭州的熱鬧真有點不一樣

去年10月到現在,從慢回彈到核心板塊瘋漲,已經持續了半年時間

從未科的翡翠城、錢江的桂冠東方,到今年申花的馥香園....

被大戶型房源點燃的這波行情似乎才剛剛开始

爲什么會出現這樣的畫面?

其實不難理解,這兩年我們市調杭州很多次

最大的原因就是,這座城市一直在批量制造新貴

春節過後杭州從電商之都脫胎換骨,成爲“AI第一城”

你會發現這座城市的產業變化一直踩在時代的最熱點,每一個風口的造富能力都是最強的

所以我們也才能看見剛开年杭州就賣掉了一套過億的豪宅

單價40萬/㎡的九溪玫瑰園

圖源:德壹豪宅

可見這批新貴的購买力已經強到離譜

而大部分新錢客戶又基本以家庭爲主,明顯特徵就是一步到位型

所以對大戶型需求越來越強烈

特別是四房,中介透露他對很多客戶的建議都是:能衝就往上衝一把

尤其當下追漲殺跌的情緒裏

此刻如果准備买房或置換,似乎是最好的上車時間

另一邊,也是土地市場刺激了樓市

短短2個月內,杭州就刷新了3次地王,堪稱王中王

而且都在核心板塊,按照現在不限價政策,這波新房的上限可以拉到很高

簡單來說就是越來越貴

這么一看目前二手價格反而佔了不少優勢

比如馥香園,很大程度上就受到了湖墅地王的影響

兩者距離不過1公裏左右

未來地王入市,可能遠超馥香園目前的均價水平

於是衝着這個性價比,連帶着投資客們也开始回歸了

限購解除後,很多溫州、寧波人來杭买房,前幾站就是馥香園這樣的核心小區

反倒是我們以爲的六小龍,其實對於樓市實質性的刺激並不太大

畢竟只從地圖上看,當下幾個熱門小區,並不是都有近水樓台的優勢

不過城市本身的利好也確實帶來了一些信心

這也是我們看到杭州二手市場和上海、深圳、甚至南京....不太一樣的地方

都是回暖的風,杭州的背後是扎根在這座城市裏的大批新貴

對比下只有本地老錢的南京、和坐擁全國富豪的上海

杭州這波二手行情博弈,明顯韌性更足,也還有很高的想象空間



標題:最近杭州二手市場,熱鬧得有點過分

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