最近杭州二手市場,熱鬧得有點過分
這個春天的全民頂流,除了哪吒就當屬杭州了
年後的話題之王可不只六小龍,因爲杭州樓市也強勢歸來了
爆火程度幾乎可以用過分兩個字形容
數據截至日期:3月16日,來源:手邊买房
在上海、在深圳我們管這波叫行情“小陽春”,但杭州不一樣,本地媒體對這波量價齊升的形容是“大陽春”
有多大呢?
幾個天量數字鋪天蓋地,直接砸穿了我的認知
二手帶看量持續衝破上限:37.55萬、41.2萬、43.2萬....
連帶着中介的日子也好起來了:杭州貝殼單日下定量373,創了近5年新高
不僅帶看、成交量上漲,成交價也不斷刷新樓市天花板:九溪玫瑰園成交單價近40萬/㎡,遠超上海
去之前我是有一定心理准備的,但明顯准備少了
相信很多人和我有一樣疑問:這些數字是真實的么
市場到底真熱鬧、還是短暫瘋狂?以及爲什么這次杭州回暖異常用力?
隔着網线千看萬看,不如去到一线
所以杭州,我又來了
只是沒想到實地看完幾個熱門板塊,真實情況要比想象中復雜意外得多
01
“大戶型已經有點不夠賣了”
踏上杭州這塊熱土之前,我也沒想到,市場最突出的變化會發生在大戶型身上
近兩年杭州大戶型成交佔比逐年上升
我選取了120-140㎡這個面積段,去年成交環比增長了2.1%
今年大戶型二手房源的表現更加極致
一天之內,我市調了5個熱門板塊代表小區,中介反饋都是大戶型最搶手
年後活躍在核心板塊的看房者,基本是這座城市最新一批的高端購买力
而他們對大戶型的集中需求,已經反饋到市場前线
簡單來說就是賣得非常好
最直觀的畫面就是帶看量飛速增長
比如亞運村的桂冠東方,主力戶型是純粹四房和大三房
基本都在120平以上了
2月帶看人數達到1072人,平均下來每周就有268人
而且進入3月熱度依然繼續攀升
不過考慮2月初的幾天還在過年期間,我們從3月3日开始統計,第一周帶看人數也達到了370人
統計日期:3.3-3.9,數據來源:杭州貝殼
用一周時間完成了2月的三分之一
其次成交量也很誇張
申花的次新房馥香園本身170㎡起步,也是妥妥的大平層改善豪宅
年後產證才剛下來,但已經成爲杭州二手市場的流量擔當
從2月10號第一套成交开始,到月底,短短18天,貝殼已經公开成交23套房源了
市調當天,中介告訴我這個小區年後基本日均一套的水平,多的時候一天2、3套
截至上周的3月13日,總成交量已經來到53套
我粗略算了下,平均每天賣出去1.7套千萬級別的豪宅
甚至半夜都不休息
可見杭州這批高端購买力有多誇張了
但賣得多已經不算真正的熱鬧,杭州這波大陽春的底氣在於
它還能賣得更貴
馥香園成交單價普遍站上了7萬+,最高的一套已經突破8.3萬/平
而當初的开盤均價在5.5萬/平左右,典型的买到就是賺到
除了豪宅,剛需大盤如今也在上漲
拿未來科技城的翡翠城四期來說,作爲板塊天花板小區
中介只跟我說了四個字:簡直瘋漲
數據來源:杭州貝殼
從去年10月开始到今年2月份,整個成交均價一直往上走
一套120多平四房,去年9月440萬還能拿下
但今年,一般的樓層和戶型成交價已經到了480萬
我看房前一天,中介手裏剛成交了一套3樓的4房,採光視野並不算很好
但成交價已經到了443萬
這個數字當下還挺能刺激到我的,可想而知,面對如今市場
那些和我一樣有四房需求的人,難免會陷入到理性和焦慮來回拉扯的情緒當中
02
因爲大戶型的低價四房正在逐漸消失
對於剛需來說,倒不至於無房可买
畢竟市面上大部分房源還在以價換量,選擇依然很多,但這波大戶型已經先漲起來了
最先感受到這陣情緒的就是高端置業群
印象最深刻的是翡翠城中介的一句原話:現在四期的四房賣太快了
尤其價格美麗、品質上乘的大戶型,基本靠搶
如果我手握400萬出頭买四房,除了毛坯,範圍內的房源選擇只剩低樓層和頂樓
想买品質好點的大戶型只有2條路可走
要么增加預算,要么下手夠快
中介透露,3月初他們平台上新一套10樓大四房,各方面性價比都不錯
剛出來時一個外地客戶還沒看房就提前下定了
但籤約速度畢竟比不上本地买家,最終沒能搶過
這批低價好房目前已經消耗得差不多了
如今很多屬性一般的房源,掛牌價也在陸續上調
比如翡翠城三期的一套大三房
不僅是4樓,還是臨街位置,站在客廳受車流噪音還是挺大的
但去年底掛牌價400萬,今年房東又上調到420萬
中介跟房東溝通下來,就是看着這波行情不錯,希望可以賣高點
這樣的情況不在少數
數據參考:杭州貝殼APP
大部分之前降價的房源,如今有不少开始回調價格了
我找到了一條比較完整的房源時間軸
圖源:杭州貝殼APP
大概可以說明這半年杭州二手房東的心路歷程
這套高樓層的134㎡四房,去年夏天掛牌價478萬,一個月後直接降價33萬
到8月又降了5萬,底價一再突破
但即便如此也還是沒能賣掉
到今年3月份,可以看到房東心態的一個很大提升,直接漲回去20多萬
而且按照現在這個氛圍,這批房東的掛牌預期還在水漲船高
因爲看房的人一波接一波,房東心態很難不發生變化
市調當天我最後看的一套房源位於小區最深處,屬於品質比較好的低密洋房
看完出來門外還排了一對小夫妻
哪怕當天下了一天雨,也不能澆滅他們的看房熱情
本質上,這就是一個买家意愿比賣家更強烈的市場
03
於是房東們反而不着急了
不同板塊的五六個中介都跟我說了一句類似的話:最近房東心態有點變化
現場市調一天下來,我的感受是這個變化還不小
基本上“一天一個樣”完全不算誇張
面對略顯急迫的購房者,一部分房東逐漸硬氣起來了
比如說談好價格臨籤約,遲遲不籤字
因爲同時還在對接另一個意向購房者,看誰出價更高就籤給誰
以及帶看上也不如去年積極配合了
中介跟我分享了最近他手裏的一個極端房東,年後掛牌預期太高
客戶預算達不到這個標准,談過好幾次價格都不允許看房
甚至,一些房東直接把自家房源掛到最高,試圖頂破天花板
最典型的就是馥香園
上個月剛成交了一套8萬/㎡的房子,轉身就有房東掛到了10萬
當然房子本身屬性確實好,屬於中高層,南北通的5房4衛
掛牌總價2780萬,還不包括車位,折合均價10萬/㎡
這個舉動在中介看來,並不是誠心要賣,更多的還是湊熱鬧
果然我翻了翻調價記錄,3月9號房東又降下來150萬,最新掛牌價2630萬、單價9.5萬/㎡左右
目前同戶型房源基本保持在這個水平
這些熱門小區的火熱,也帶動周邊的房東跟着提高了預期
從掛牌情況來看,房東們都在躍躍欲試
二手房業主指導價开始重出江湖
不知道各位還記不記得前兩年的杭州房東聯盟
最近,這個神祕的江湖組織又开始現身了
網傳市中心某盤的業主群內,就流出了一份二手房掛牌指導價
信息來源:層樓,僅供參考
如果掛牌價低於這個業主指導價,輕則退群、重則網爆
這種氛圍和我年前市調的體感完全不一樣
當時市場風氣還是轉售爲租,賣不掉的房東們都跑去了租賃市場卷價格
但還沒到3月,情況完全反了過來
春風又綠江南岸,房東們又陸續回歸二手市場迎接新一輪战鬥了
04
發現了么,這次杭州的熱鬧真有點不一樣
去年10月到現在,從慢回彈到核心板塊瘋漲,已經持續了半年時間
從未科的翡翠城、錢江的桂冠東方,到今年申花的馥香園....
被大戶型房源點燃的這波行情似乎才剛剛开始
爲什么會出現這樣的畫面?
其實不難理解,這兩年我們市調杭州很多次
最大的原因就是,這座城市一直在批量制造新貴
春節過後杭州從電商之都脫胎換骨,成爲“AI第一城”
你會發現這座城市的產業變化一直踩在時代的最熱點,每一個風口的造富能力都是最強的
所以我們也才能看見剛开年杭州就賣掉了一套過億的豪宅
單價40萬/㎡的九溪玫瑰園
圖源:德壹豪宅
可見這批新貴的購买力已經強到離譜
而大部分新錢客戶又基本以家庭爲主,明顯特徵就是一步到位型
所以對大戶型需求越來越強烈
特別是四房,中介透露他對很多客戶的建議都是:能衝就往上衝一把
尤其當下追漲殺跌的情緒裏
此刻如果准備买房或置換,似乎是最好的上車時間
另一邊,也是土地市場刺激了樓市
短短2個月內,杭州就刷新了3次地王,堪稱王中王
而且都在核心板塊,按照現在不限價政策,這波新房的上限可以拉到很高
簡單來說就是越來越貴
這么一看目前二手價格反而佔了不少優勢
比如馥香園,很大程度上就受到了湖墅地王的影響
兩者距離不過1公裏左右
未來地王入市,可能遠超馥香園目前的均價水平
於是衝着這個性價比,連帶着投資客們也开始回歸了
限購解除後,很多溫州、寧波人來杭买房,前幾站就是馥香園這樣的核心小區
反倒是我們以爲的六小龍,其實對於樓市實質性的刺激並不太大
畢竟只從地圖上看,當下幾個熱門小區,並不是都有近水樓台的優勢
不過城市本身的利好也確實帶來了一些信心
這也是我們看到杭州二手市場和上海、深圳、甚至南京....不太一樣的地方
都是回暖的風,杭州的背後是扎根在這座城市裏的大批新貴
對比下只有本地老錢的南京、和坐擁全國富豪的上海
杭州這波二手行情博弈,明顯韌性更足,也還有很高的想象空間
標題:最近杭州二手市場,熱鬧得有點過分
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