深圳樓市最大贏家

經受住深圳樓市周期考驗的大贏家出現了。

不僅成爲深圳少有“賺錢”的網紅盤，更是深圳近5年來樓市打新盤的高光。

淨賺百萬

如果要問，近5年买了新房的業主，還有沒有不虧錢的？

答案是有的，不僅沒虧，還淨賺百萬。

那就是位於深圳南山區蛇口招商璽家園的業主。

中介平台上顯示，今年1月招商璽家園成交了4套住宅，成交總價在1428萬—1800萬區間，單價在11.33萬—14.16萬/平，戶型爲123平—127平。

這個小區在深圳樓市行情急轉彎的階段入市。

2022年9月以備案均價約112280元/㎡（精裝交付），總價區間約1244萬~6904萬入市，开盤604套123~424平房源，1615批客戶認籌，當天日光。

其中124-127平戶型備案單價區間約10萬-11.6萬/平，424平戶型備案單價區間約13.6萬-16.2萬/平。

以2025年1月21日成交的127平總價1800萬戶型來看，即使以最貴的11.6萬/平單價購入，粗略估算該套房源也有盈余。

要知道，近5年上車的業主，無論是新房還是二手房，账面或實際成交，極少不虧損的。

比如2021年上車寶安西鄉的業主，79平戶型總價750萬，稅費20萬，同戶型如今480萬，加上稅費和月供，账面虧損將近400萬。

再比如龍崗的業主，2021年上車實際成本加上裝修435萬，去年年底賣出到手273萬，虧損約162萬。

這些都是業主在網絡平台上分享的親身經歷，並非個案。

所以在這樣的背景下，近5年上車後賣房還能賺錢的業主已經是鳳毛麟角。

而在近5年入市的新房中，自去年9月深圳放开限售後，也有不少已經有成交記錄的網紅盤。

如位於寶安碧海的榕江壹號院，2021年11月入市120平戶型的備案總價區間約842萬—968萬，去年12月中旬成交一套4房兩廳的西南朝向120平戶型，成交總價988萬，若非業主全款購买，算上三年多的月供以及稅費，即使以842萬購入，也僅能勉強抹平成本。

比如位於前海的前海天境花園，2021年1月入市121平戶型的備案總價區間約1263萬—1341萬，今年1月成交一套3房兩廳的西南朝向121平戶型，成交總價1168萬，還未算上4年的月供以及稅費，以最低的1263萬購入，也虧損了約95萬。

再比如位於前海的天健悅桂府，2021年1月中旬入市，117平戶型的備案總價區間約1135萬—1279萬，今年1月成交一套3房兩廳的南朝向117戶型，成交總價1268萬，算上4年的月供以及稅費，若非業主全款購买，同樣也虧損。

這就意味着，招商璽家園成爲自去年9月底深圳放开限售政策後，是真正兌現了打中即賺的新房。

堅挺的原因

如今一线城市，莫說深圳就連上海前些年的新房，也有不少出現了二手掛牌價格低於开盤時成交價的情況。

根據不完全統計，2024年上海全市共有約150個住宅交付，在已有二手房掛牌的新交付小區中，超七成掛牌價格低於新房成交價。   

交付即破發比例並不低，新房發售價與掛盤價，差幅最高可以去到24.3%，就連主城核心區也未能幸免。

來源：上海樓市情報

說明在上海买新房的紅利也在消退。

要知道，在市場的共識中，上海樓市的活躍度以及韌性，比深圳稍微要堅挺一些。   

所以深圳依然還能有堅挺的小區，已經不簡單。

那么，爲何招商璽家園能夠在低位市場依然能成交高於新房價？

有幾個不可或缺的因素——

一是新房入市前期並未透支板塊價格，小區入市之初所在的板塊周邊次新二手房基本在18萬—20萬+/平的階段，成交水平在2022年相對比較穩定，而小區新房入市價格當初在10萬—16.27萬/平。

即使眼下小區周邊近距離的次新小區，成交價格也位置在12.7萬—14.58萬/平。

如同樣是位於蛇口板塊的雙璽時光道小區，同樣擁有一线海景資源，今年1月中旬在中介平台上成交一套397.69平的超大戶型，成交單價也在14萬+/平。   

二是板塊庫存並不高，周邊新房近10年供應並不多，近5年給供應的新房除了招商璽家園，也就招商四海名邸、晗山悅海城、四海臻邸、臨海攬山御園、招商仕林臻邸、港灣花園、海祥閣。

並且這些小區與招商璽家園也有一定的距離。

三是小區位置本身也屬於強勢板塊，無論是頭排海景還是交通綜合網路，都是深圳少有。

第四就是樓盤品質本身也高，交付後交付的實景照片，曾一度令深圳买房人眼前一亮，並引發關於深圳新房交付品質的熱議。

最後就是政策因素。

去年10月，全國推出了史無前例的政策組合拳，市場也在短短一個月內迅速反彈，並且成交反彈趨勢一直維持到今年的2月。

而招商璽家園在中介平台上成交的四套房源，時間均在1月。

這些綜合的因素支撐起了小區的價值。

作者 |飛天小女警

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