上海租賃市場，變得我都不認識了
我們最樂此不疲的事情就是記錄市場，租賃是其中很重要一塊
這次要說的也是租賃的一次轉變
跟以往分析漲跌還不太一樣，這次的觀察更多來自市場微觀
畢竟每年這時候的量價齊漲都是毋庸置疑的
而更深層的轉變則是跳脫租金和時令之上的一些東西，比如需求
什么樣的房子供不應求，是大戶型么
什么需求在悄悄波動，而市場還沒反應過來
每年除了務工、升學、畢業，還有別的人群在租賃徘徊么
都是和租金無關的話題，卻是眼下這個租賃市場最真切的變化
今天就試圖從數據和市調層面去看看這些問題的答案
看看有沒有發生在你身邊的（ps.上海租賃市場觀察）
01
90平以下才是真的供不應求
關於需求的數據其實市場是一直缺失的，尤其租賃
有段時間對B端而言租賃裏大戶型是稀缺的
比如機構中介數據裏自如2024年上半年的整租客源量同比提升55%
細化點看這裏面兩居室更是同比提升60%
但其實這更多是需求端單邊數據，如果我們加入供需兩端數據去看還是如此么
上海租賃有份供應vs關注數據還比較稀缺
你會發現真正供不應求的面積段還是在90平以下
©全國房價行情網
這份數據各位應該不陌生，曾經有粉絲評論裏問過關注數據統計口徑
在這正好解釋下，關注數據是從上海機構中介網站獲取的租房者瀏覽軌跡
這份數據你也會看到90平成了供需失衡轉折點
90平以下多爲供不應求、90平以上多爲供過於求
同時90平以下你會發現兩頭熱，20平前後和80平前後的供需極度失衡
前者對應20-40平一室剛需、後者對應80平-100平兩室改善
如果你是這兩個面積段的房東那恭喜你，至少你贏在了起跑线
02
其實這份數據延伸到價格層面更有意思
如果面積段是以90平爲節點，而90平以下是兩頭熱的話
那對應的面積段是不是也應該這樣
就算價格和面積無法對應，但分布結構也應該是中間截斷，前者供不應求才對
但總價段的供需分布是這樣的
©全國房價行情網
你會看到總價段越高越容易出現供不應求
是上海的租金比較貴么
從總體的總價供需走勢來看，就是關注的房子比市場供應的房子要貴
©全國房價行情網
而這也是市場比較大的改變
我們肯定不是單純追求更貴的房子，更貴的房子也意味地段裝修的出衆
也就是更高品質的房源
自如旗下高端租賃品牌曼舍的收房經理MARK曾經跟我分享過他入職五年來的最大感悟
剛入行的2019年市場好的時候再差的房子都有人搶着租
但這兩年你再去看，那種裝修差的房源根本沒有生存空間
他還以自己身邊的二房東群體舉例，那些不講究房源品質的二房東要么轉行要么連夜跑路
隨着房源多於需求，有的選成爲市場房源競優的开始
結合90平以下這點我們也能看到一點租賃市場未來可能的演變方向
更高品質的中小戶型可能是未來租賃市場不太會輸的產品
具體面積段可以放大01部分那張圖
03
有沒有發現老年人租賃需求开始旺盛
我有這個體感是因爲租賃中介分享的真實案例裏开始出現這類人群
他女兒在上海一個人帶孩子，然後老兩口從山東搬過來幫忙帶孩子，怕兩代人作息不同就租住在同小區的小戶型
老家只剩七十多歲父親了，他兒子國企上班，工作是不可能辭的，又擔心老人家獨自在老家，在上海另外买房也不實際，於是就租在...
於是這次我就針對這點做了簡單市調
閔行七寶板塊的萬科城市花園附近的租賃小哥說
他在城市花園待了快五年，從日常接待的客戶來看，小區入住率接近八成
其中三成是租戶，這其中居家陪讀家庭佔比無法預估
但只要是居家陪讀家庭，每兩戶就有一戶是祖輩父母來幫帶孩子，這其中部分合住，但大部分還是分开住，租賃和买賣都有
©鏈家（上海）
中遠兩灣城是普陀最大的小區，也是普陀交易量最高的小區
這裏的租賃小哥跟我說如果60歲以上算老人的話，那這裏的老人租戶還比較多
這些租戶中上海人不是特別多，反而外地人比如江浙滬和北方人比較多
前幾天他接待了一戶從黑龍江搬遷過來的租戶，也是爲了幫子女帶孩子，選擇租住在同小區
老人們平時會選擇在小區的中心花園跳廣場舞，是帶着耳機的跳，或者去中遠兩灣城旁邊的中塘路某廣場跳
日常小區裏的棋牌室也讓這些老人有了休闲去處，還有旁邊的環球港
靜安老破小、寶山次新房、浦東動遷小區這些地方的小哥也認同老人租賃變多的情況
在鏈家2024年7月分享的一份數據裏
如果我們將60歲以上定義爲老人的話，那么這部分租賃人群在總人群佔比8%
相當於每10位租戶裏就有將近1位是老人
©鏈家（上海）
如果將50歲以上租賃視作老齡化租賃需求，則這個需求佔比在16%
這是個不容忽視的數字
市場的改變往往就在這些看似機械的數字中，試想16%的市佔裏如果出現一類專門針對老齡化租賃的產品，不管是具體的房源還是服務，會有多少人會爲此买單
04
置換周期拉長後的租賃需求也在攀升
頭回聽到這類案例我還沉浸在客戶賣房租房住的邏輯裏
大概背景是仁恆濱江園某四房房東賣掉房子後租住同小區小三房裏，賣房租房住我首先反應的就是市場行情走勢
但其實業主真實需求是置換同小區小戶型，沒想到大房子先賣掉，自己看中的房子也一直在降價，也觀望不敢下手，這一等就是兩年
我問向經驗豐富的老牌租賃小哥，這類情況多么，對方聽完有點喫驚
喫驚的地方在於這幾乎是這兩年業內常識
市場下行买家觀望、市場上行賣家觀望
而這兩年正好是都有的波動期，於是最直觀的影響發生在买賣和租賃
置換周期拉長帶來的觀望和更長的租賃合約
但不同於仁恆濱江園業主這么幸運，絕大多數房東遇到的延遲來自房子難賣
2025年1月鏈家二手房源套均成交周期108天
有的因爲子女上學只有先搬到學校附近租住
在我了解到的置換案例裏，松江某動遷業主因爲子女上學想置換到靜安附近
置換方案也跟我想的不太一樣，從300萬左右松江老城房子等價置換到靜安，理由是不看好後面市場，不想背貸款
而市場也確實是這么反饋給他的，松江老城的房子一直沒賣掉，降價也賣不掉，原本租住的靜安房源還得續租
這類案例並非偶然
以上海二手市場35%左右的單身購房佔比反推，這裏應該有接近65%的家庭購房需求，去掉家庭首套，置換需求還是購房需求的大頭
所以我們經常會看到中介業務單子上會爲客戶備注連環單
遇到眼下市場置換周期拉長是必然的
只不過可能很少人會想到這也會帶來延伸租賃需求
05
以租養老的人，在變多
所謂以租養老就是租掉自己的房子用於養老
這並不是個新話題，甚至上過央視觀點類欄目專門探討
但今天你會發現這類人好像在變多
今天各位如果得空去到花橋地鐵站附近公寓項目可以看到走道裏半掩着的門經常會傳出地道的上海強調
這裏的租賃小哥跟我說他有不少客戶是從上海市中心“置換”過來的
並不是真正的置換，而是租掉自己上海市中心的房子，然後租到花橋更好的房子裏養老，而且這類需求往往一來就是一群
我不知道在上海外圍是不是還有別的這類地方，但這背後似乎也有自己的需求平衡
張爺叔是我在花橋認識不多的這類人，兩三年前他老伴走了之後，他把自己住的黃浦老破小以月租7000元租了出去
然後2000元在花橋租了個超大一室戶，日常會和走廊裏其他上海老人租戶搭伴去廣場散步
數據層面來看，鏈家的租賃會議裏統計過這類需求，不過沒有明確佔比
但也成爲和多房出租、異地房產、以租養租並列的第四類業主端情況
©鏈家（上海）
這類情況會變多么
值得關注的一個數據就是目前我們的房東年齡段分布
50歲以上房東已經佔比33%
上海是全國最先邁入老齡化的城市，養老問題的解決方案在這也是最多元的
可以預見以房養老的需求在老齡化背景裏不可避免會增多
06
我們總說租賃是比二手更大的市場
租賃定單的多少和租金的漲跌會讓我們看到一個單純刺激的租賃市場
但市場維度何其豐富
鏈家月均1.5萬單的租賃定單、接近40天的房源成交周期、6%的議價空間還在走高....
這些數據重要，但還不夠
更豐富維度來看租賃市場的波動可以是不以元/天/㎡爲單位，而是以人爲單位
從這個維度看我們眼下的租賃市場變化已經非常大了
標題：上海租賃市場，變得我都不認識了
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