爲什么會有小區降物業費了
物業費是個太老生常談的話題了
不誇張地說，我們每年都會寫上好幾篇稿子
之所以從不同角度、不同案例反復分析，也是因爲物業實在是太重要了，每個小區都離不开物業
盡管各個小區物業的收費標准不同，據相關數據統計，全國超過70%的小區物業費低於2元/平/月
尤其像上海很多老破小，最低的一個月只要三五毛錢
數據來源鏈家
聽起來好像是不貴，但絕大部分業主仍然對物業積怨已久，經常抱怨“催繳費很積極，服務卻慢半拍”，能稱得上滿意的反而成了鳳毛麟角
而且不乏一些新房和品質二手房，物業費超過5元/平/月，時不時還要上漲調價
面對這樣的物業費“刺客”，難道就沒有什么好辦法了嗎？
我們了解了一番，發現去年就有多個城市陸續出台了管理政策，要求當地所在的小區降低物業費
今年剛开始，也有更多的地方出現了降物業費的苗頭，有的降幅甚至接近一半
這到底是怎么回事？
01
都有哪些地方在降物業費
最引人注目的自然是地方政府的官方行爲
去年年底，江蘇鎮江的發改委、住建局和監督管理局聯合發布通告
宣布從今年2月1號起，市區超過半年的房子，經物業服務企業確認後，空置期間的物業費只用繳納70%
圖源：鎮江日報
相當於簡單粗暴的直接打了7折
通告一經發出，符合要求的多個小區迅速跟進，其下轄的丹陽市也同樣執行了此項措施
以一套100平、物業費2.5元/平/月的住宅爲例，空置一年的物業費大概要3000元
按照新規，現在需要交的物業費約2100元，能省下差不多900元，較爲利好那些在當地擁有多套住房的家庭
不止鎮江一個地方，還有濟南、青島、蘭州新區等地，此前也出台過相關的政策，空置房的物業費可以有一定折扣
除了空置房可以打折外，已經入住的小區物業費調整也开始有據可循
據不完全統計，自去年2月起，青島、重慶、銀川、武漢還有山西全省，陸續發布了物業費新規
資料整理自網絡，僅供參考
清晰明了地給出了政府指導的物業價
具體規定了計算的面積，還有預收周期不得超過一年，以及根據有無電梯、小區建築面積來算等等細則
這些城市的多個小區物業，在新規發布後主動進行了降價
隨便數數就有銀川市中海、萬科、建發物業管理的63個小區，還有重慶和武漢新洲區的上百個小區
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降價的方式也各有不同
有的是物業費“一刀切”直接降，幅度從15%到30%不等，有的是區分高層和洋房各自進行降價
良心的連每個月停車費也一起降了
就拿最後這個銀川的吉泰潤園小區，有一套100平住宅、一輛車的業主舉例
一年下來物業費、電梯費還有停車費，三樣加起來可以省1620元
更讓人意想不到的是，還有一家柳州市的物業公司幹脆執行起了“0物業費”新模式
取消旗下管理所有小區的物業費，包括華庭苑、屏山花苑二期、鴻泰名都、三柳大院等22個小區
柳州維美物業發布的通知，圖源柳州1號
這些小區以老破小爲主，戶數從幾百到上千戶不等，物業費在0.4到1.2元/平/月
據該公司相關負責人介紹，去年9月先挑選了其中4個小區，進行免收物業費的試點
經過3個多月的嘗試，發現這種形式是可以長期推行下去的，就決定今年逐步在另外18個小區全面推行
公司將以這些小區的公共收益、停車費、廣告費及其他收費，作爲主要收入，並开展一些建築、家政保潔還有其他業務
在他們看來，新模式不僅不會降低服務質量，還有利於減輕業主的生活成本，緩和物業與業主們的關系
02
與此同時，哪些地方又在漲物業費
這些正在降物業費的部分小區，基本都是業主已經入住的
而全國範圍內的新盤卻刮起了物業費漲價的風潮
上海就是典型，市場化定價的物業費一直在水漲船高
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內中環差不多都是10元/平/月以上
按100平計算，每年光是物業費支出就有上萬塊
外環外的大虹橋也來到了5元/平/月左右
不僅新盤在漲，還有一些品質二手和老破小也紛紛跟着調了價格
位於長寧古北的華麗家族小區就是一大代表，從2008年小區業委會成立到2020年底
12年多的時間裏，整個小區的物業費已經漲了四次
一路從2.2元漲到了5.95元/平/月，幅度整整達到2.7倍
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漲價主要是獲得了業主們的一致認可，通過不斷增加物業投入，來維護小區的品質
當然，這每個月不到6元/平的物業費，還是和小區周圍的新房不能比
市區也有一些老小區，成功上調了物業費
比如長寧陶安小區由0.8元漲至1.2元/平/月，虹口林雲小區由1元漲至1.2元/平/月，徐匯宏潤花園也從原本的2元/平漲到2.8元/平
其中，的調整最爲特別，因爲它是徐匯首個官方補貼物業費漲價的小區
來源：上海物業
“調價後的小區物業費漲多少，徐匯區就補貼多少”（每平方米每月最高不超過1元）
具體操作過程中，通過50%補貼給物業公司，50%補貼給小區維修資金账戶的形式
既讓物業收入增加，也讓業主們愿意多交物業費，一起爲小區出力
03
爲什么物業費有的漲有的降
我們可以看到，針對物業費到底是漲還是降
不同小區的態度並不一樣，主要是各自考量的因素不盡相同
一线城市漲價的這些，主要是爲了緩解物業成本壓力，保持並提升小區物業品質
而範圍更廣的二三四线城市，更多選擇了降價
鎮江就解釋稱是希望給業主們減負，平衡房主和物業公司的利益，也能促進當地的房地產市場健康發展
江西南昌的瑞都小區則表示，由於長期以來物業費收繳困難，小區投入上不去，現場品質也就無法得以保障
因此決定主動降低物業費和停車費，鼓勵更多業主來繳費
事實上，物業存在的核心意義，就是用實際行動去維護一個小區的環境
多地支持給長期空置房的物業費打折，也是出於這方面的考慮
少部分業主一直沒去住，就會降低對小區內部的折損，物業公司相應要付出的維護也會減少
而且這種定向打折，不是直接降價的行爲，也不容易引起其他業主的反對
物業費作爲一種市場自發行爲，背後站着的是大大小小、成千上萬家物業公司
不可能像存量房貸利息調整一樣，各地一聲令下，物業費就立刻降下來
物業公司和業主之間，天然就存在着一種博弈行爲
物業費漲價還是降價，是否更換物業公司和人員，都是雙方不斷在對抗的典型行爲
在業內人士看來，柳州這家物業公司推出的“免收物業費”新模式，就是整個物業行業競爭白熱化的一種表現
一方面會改變居民的生活習慣，讓渡出小區的一些公共收益
另一方面不能單純爲了追求低價，盲目取消收費，長期對業主、物業企業、物業行業都是一種傷害
最終這種模式能否成功執行下來，還需要等待時間的檢驗
04
除了直接的漲或者降，還有一些地區和物業公司正在嘗試建立物業費的動態調整機制
講究“按質論價”，服務又多又好的可以多收費，只提供基本服務的就拿最低的指導價
北京一些小區在2023年將物業費與服務質量掛鉤，業主可給物業“打分”，評分低於60分自動降費
有小區就通過這種方式，每年節省出來8%的物業費，經過業主投票決定，將這部分結余資金用於加裝充電樁
上海的浦東新區也針對早期動遷房小區物業費收繳率低的歷史遺留問題
在前兩年對物業費低於0.8元/平/月的小區，進行了大規模的價格調整
試圖通過物業收費標准的事前評估與事後評價相結合的模式，逐步形成物業服務提質、提價的良性循環機制
據了解已經在東明路街道進行了落地
圖源《東明路街道黨建引領住宅小區物業治理工作方案》
還有就是行業的領頭羊——萬科物業
也在去年年底發布了“智選”產品，將物業服務的選項和定價權利交還給業主，在行業內創新推出了“彈性定價”模式
以某小區爲例，萬科物業羅列出508項服務事項
其中158項都是底线要求，包含在基礎的物業費裏面
包括每日進行巡檢、水電氣每年進行安全檢查，還有對孤寡老人和兒童的關注
還有350項爲可選服務，各個小區的業主們根據自身需求進行選擇，自定義頻次與內容
圖源萬科物業
像電梯保養如果從每月1次增加到2次，那每個月的物業費就要增加0.2元/平
綠化養護從普通修剪升級爲“景觀設計+四季花卉輪換”，就要增加0.5元/平
還有寵物寄存、健身房延時开放等服務，都可以按需計費
上海嘉定的金色榴鄉園小區就採用了這種新模式
業主一致同意將物業費從2.8元降到了2.3元/平方米/月
省下來的錢則是花在了電梯維護上
現在電梯故障響應時間從2小時壓縮至1小時，大家的滿意度也有了明顯提升
這些新嘗試也說明，幾方良性互動還是有可能持續下去的
05
現在面臨的情況是，新房業主對高額物業費叫苦不迭，而更多老舊小區業主早已“習慣”了低價
物業公司要不斷提高自身水平，結合新科技發展，發揮規模和管理優勢
業主們也开始意識到，社區環境是大家自己的，不能只依賴物業單方面的管理
這樣下來，兩者關系才能從博弈和對抗，向“共建”轉變
爲了建設美好家園這一共同目標而努力
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標題：爲什么會有小區降物業費了
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