今年上海樓市的小陽春還在不在

收心了沒小夥伴們

還沒收的話我來幫你們

返工這兩天我想了想要跟各位分享什么話題

不如分享個稍微輕松沒那么重的話題吧，比如小陽春

我發現身邊很多人對2025年不一定有信心，但對這個小陽春都無比篤定

年前我就將這個話題拋給中介盆友

他們也是，2025年有點迷茫，但2025年小陽春不迷茫，就像到點出發的高鐵一樣

“會來、會好、值得期待”

衆口一詞的篤定背後是五五开的盲目還是經驗主義的慣性猜測，我不是很確定

首先小陽春是每年到點就來的成交潮，沒什么懸念

注：紅色柱爲當年3月成交套數

除此之外呢，關於小陽春就這么多么

事實證明所有看似單一的畫面，背後可能都比我們以爲的多好幾個維度

關於今年的小陽春，隨着我們梳理越來越多的數據

最後發現今年的小陽春確實還真有點東西

01

先說說那個被炮聲淹沒的1.8萬套

1月上海二手房成交了18389套，大年初四出的數據但大家還在過年

這數據其實比各位想的來的更重

首先這個數據縱向時間线裏是近十年裏的第三

我們拉出近十年每年的春節月成交發現這是第三名探花位置

排在它前面的都是2016年、2021年這樣的成交大年

這樣的成交不容易，但這似乎不是這個數據正確打开方式

這個月數據好就能說明小陽春也好么

我們需要去看看1.8萬套的底色

1月除了是2025年春節月成交之外，它還是去年9月新政後的第4個月

站在12月的2.8萬多套二手房成交裏，我們就有揣測這2萬套的韌勁到底能延續多久

於是我們試圖復原這個春節月的成交月

“如果它不是春節月它會怎樣”

臨近春節的成交從1月19日之後开始受春節影響

於是我們將1月19日正常成交套數的日均數量算出來，填充到1月31日

最後數字是2.4萬套左右

以二手房和二手住宅92%的換算比，二手住宅也是2.2萬套的存在

總之依然是2萬套+的存在

也就是說如果不是春節這個1月依然是2萬套+的存在

換句話說去年9月以來的成交流還在

這份延續還比較少見，我查了近10年108個月的成交套數，只有四個年份會有這樣的延續

還都是非春節月

這波成交走勢力量高過我們預估，也讓我看到這個小陽春的成交韌性

而這也是今年小陽春不太一樣的地方

它似乎是疊加了成交流和小陽春的存在

而小陽春只會在這份成交韌性裏做加法

02

所以會加多少

大概能成交多少、大抵什么成色

這是很難回答的問題，但也是更有意思的問題

實話實說沒有確切預估數據，但基於前面的兩方面判斷，倒是可以對小陽春有個閾值的預估

首先每年春節月和小陽春之間都是前後腳發生

它們之間有關系么，如果有是什么關系

我們拉出近十年裏，每年的春節月和小陽春的成交

發現它們之間似乎存在某種“反彈“

反彈比例從0.96到1.04不等，但都有反彈

去除2022年數據、2020年小陽春延後1個月、2017年因爲是月末春節也延後1月

（鑑於二手住宅和二手房之間比例穩定在92%左右，二手住宅和二手房前後反彈都可以參考）

今年會反彈多少我們不得而知，但是可以參考過去十年的均值

1.46倍

也就是說今年小陽春和春節月的反彈關系跟1.46存在一定關系

帶入這個數據，可以看到1.8萬後面對應的是2.6萬套

另一邊別忘了這屆小陽春還兼顧了一半新政血液

我們拉出2024年9月新政以來的每月二手房成交套數，會發現這個數據平均在2.7萬套左右

於是面對還沒發生的小陽春我們倒是可以得到一個可能的閾值

2.6-2.7萬套

這是二手房，換算到二手住宅大概在2.4萬套左右

這不是最終確切數字

不過不管2.4萬套還是2.6萬套都讓我們有了一個參考標准

03

如果要在這份參考上加點什么，我還想跟各位叨叨兩個數據

首先是鏈家的掛牌庫存

老生常談對不對，這份數據從17萬到17.9萬又回到17.1萬我們在每次的掛牌稿件裏幾乎全程直播

但這份數據的打开方式還是被粗暴使用了

從17.9到17.1如果不是鏈家自己清理房源庫的話，這意味着這是市場的純去化

同時這過程中還有每月大概3萬套的純新增房源，這意味着實際去化更多

更爲重要的是，去化的不只是17萬套裏1萬套

而是品質極好或者性價比極高的可賣房源

這也是爲什么有段時間我想跟各位分享市場上無房可买

不是真的無房可买，而是可买房源沒了，這是其一

第二個要跟各位分享的核心數據是

我們系統分享過上海的看房人數，規格大概是每月日均5000-7000的看房人數

過去三個月我們也看到看房人數來到天量

各位知道年前這個數據維持在多少么

去年9月政策當時已經過去3個多月，這邊還有2個禮拜過年

但市場上依然徘徊着6000+看房人數，周末日均看房人數依然能到1.2萬人數

1月4日數據缺失

這是市場真正有底氣的地方

跳脫出這點看，可以說市場上存在兩個挺有意思的某種對立

一邊市場可买的房子沒了、另一邊購房客進入市場還處於高位狀態

這兩點連在一起看，那接下來等待我們的是什么

漲價么

不是

是無處安放的市場需求

這才是影響市場情緒的地方

04

也許這也是爲什么很多人看不清2025年也敢篤定小陽春

不僅僅是小陽春本身的成交，今年的小陽春還疊加了過去新政帶來的成交流，以及此時此刻掛牌市場和看房人群的一些市場現狀

有些期待確實不是空穴來風

疊加力量的背後我們已經在2024年見識了單身購房帶來的成交力量

在2024年的市調中我們發現這部分購房人群在總成交佔比來到30%左右，直接引領2024年成爲二手成交大年

這股成交力量疊加今年的小陽春又會走出怎樣的市場成交，這是我們好奇的

另一邊拉長時間线看

期待小陽春的背後其實期待的2025年

成交市場裏是不分什么一年之計在於春的，但小陽春是我們離2025年樓市最近的一個點位

本質上關心小陽春的背後，我們更關心的是2025年樓市會如何

各位覺得會如何，要么我們還是評論區見~

標題：今年上海樓市的小陽春還在不在

地址：https://www.iknowplus.com/post/190554.html