樓市陽春，穩了

不得不說，“止跌回穩”就是樓市的終極KPI。

昨晚（11月19日），深圳同步跟進北上兩座城市，調整“豪宅稅”。

首先就是取消深圳的普通住房和非普通住房標准，其次就是契稅首套和二套的徵收面積由原來的以90平爲分界线，提高到以140平爲分界线，按對應稅率收取，第三就是個稅非普通住宅不滿五年徵收稅率由1.5%調整爲1%。

可以看到，跟進的效率比想象中要迅速很多，並且步伐也與一個星期前3部門聯合下發的《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》要求一致。

實際上，這次一线城市陸續降“豪宅稅”是板上釘釘的事。

先是上海、接着北京，然後是深圳。

毫無疑問，廣州也一定會跟進。

因爲在今年7月在《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》中就明確要深化財稅體制改革，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標准，完善房地產稅收制度。

這就已經提前釋放了房地產相關稅收管理的預期了。

緊接着在9月北京也明確適時取消普宅及非普宅標准。

再接着就是11月13日3部門統發的全國層面關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告。

所以基本上，四大一线城市關於房產交易層面的降稅，起碼半年前就已經預告。

三大一线城市都取消普宅及非普宅標准，按照普通300萬-500萬左右的房子，也能節約十多萬的稅費。

相當於節約了依賴工資收入的剛需群體一年的收入。

若是1500萬的住宅，則可節約近66萬的稅費，也是一筆不小的費用。

但從三大一线城市的住宅結構來看，由於“7090”政策的約束，衆多住宅戶型面積段絕大部分集中在了70平或者90平以下。

三大一线城市的戶型面積段基本集中在3個維度，分別是90㎡以下，90-144㎡，大於144㎡。

上海樓市在實際交易過程中，140平以上的成交樣本量是不及90平以下的成交樣本量的，不是成交的主力。

北京也同理，無論是過去幾年，還是今年，二手房140平以下成交房源的佔比很少超過20%。

根據中原發布的《2024年7月北京房地產市場報告》顯示，今年北京成交的二手住宅，80-100㎡是成交的主力，其中7月北京140平以下的戶型成交佔比就達到了80%。

深圳方面，根據深圳中原研究中心數據顯示，二手房成交面積小於140平的戶型佔比也超過了八成，並且將近九成。

所以，毫無疑問，過去普通住宅和非普通住宅之間的徵稅差距，最大的其實就是增值稅。

而三大一线城市，政策前，上海及北京非普通住宅面積標准爲144平以上，深圳非普通住宅面積爲單套住房套內建築面積120平方米以下或單套住房建築面積144平以下。

在市場實際成交面積中，140平或者144平以上戶型的成交佔比大約在10%～20%。

所以，這次三城同步取消“豪宅稅”認定標准，最直接利好的就是二手大平層豪宅，稅費幾乎和新房差距不大了。

其次就是利好90-140平的“老破大”。

但政策的影響面都有限。

回穩當頭

雖然惠及面有限，對市場而言都是積極的信號。

一线城市接二連三的政策，代表的是全國樓市的信心和信號。

比如廣州近期就有小區的業主，在一個又一個的政策疊加推動之下，心態出現扭轉，發起了小區維穩通知，建議不急賣的業主下架房源。

再比如二手房买賣群體中，隨着政策的落地，不僅出現买家拖延繳納契稅的情況，甚至還出現二手房买家提出延遲過戶，賣家希望分節約出來的稅費。

所以，每一個政策對市場釋放的都是一次信心的博弈。

而這些政策最終的目的是維持當前一线城市的成交熱度。

最明顯的，三大一线城市中，9月以來都迎來成交的歷史小高峰。

根據網上房產數據顯示，10月上海二手房網籤量24376套（房地網口徑，包含住宅、商業、寫字樓、車位等），日均成交786套，環比上升約50%；

根據北京網籤數據顯示，北京10月二手住宅共網籤17367套，創近18個月新高；

根據深圳房地產信息平台數據顯示，深圳10月二手房網籤6118套，創近43個月的新高。

在這樣的成交熱度下，若無持續的政策支撐，11月的市場在买賣博弈後，成交量大概率會回調一部分。

所以也可以看到，每個城市從松綁，到增值稅年限調整，再到取消“豪宅稅”認定標准，都跟隨成交量的變化出台。

但相比降“豪宅稅”，更值得關注的是廣州方面的托底力度。

作爲樓市的典型，打響了一线城市購房落戶的第一槍。

在《廣州市發展和改革委員會關於公开徵求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見的公告》中提到，在白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。

與此同時，廣州還疊加了收購存量房政策，明確將收購滿足90㎡以下的存量商品房，用作保障房，收購範圍從此前的增城等區擴大到全市範圍。

而根據克而瑞數據顯示，截至2024年10月末，廣州一手住宅庫存中，90平方米以下的房源共39018套，佔全市新建商品房庫存的29.8%。

這就意味着，廣州搶人才和去樓市庫存，給出一份標准答卷。

买房送落戶，促進了潛在的落戶意愿和买房需求，而收儲商品房，讓來了的人才能住上便宜的房子，無後顧之憂。

總之，买不买房，沒關系，人先來，來了以後都好說。

所以廣州的步子邁到這，也給了其他城市一個很好的學習樣本。

作者 | 醉酒大鯊魚

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