天風研究：房地產止跌回穩：挑战與轉機

本文詳細梳理了當下房地產行業的景氣狀況，我們認爲當下商品房銷售量仍承壓，新开工已大幅萎縮的背景下下行空間或有限，竣工降幅开始走闊。嚴控增量要求下土地供應與成交或將繼續處於相對低位。房價方面，從資產收益角度，當前住宅租金回報率-10年國債收益率利差已達到歷史相對高位，耐心等待房價同比降幅收窄。

24年9月，政治局會議強調要促進房地產市場止跌回穩，隨後北上廣深出台樓市新政，限購政策進一步放松。10月17日，住建部、財政部、自然資源部、央行、金融監管總局等中央五部門聯合召开新聞發布會，各部門協同發力，爲房地產市場的平穩健康發展注入新動力。本文詳細梳理了當下房地產行業的景氣狀況，我們認爲當下商品房銷售量仍承壓，新开工已大幅萎縮的背景下下行空間或有限，竣工降幅开始走闊。嚴控增量要求下土地供應與成交或將繼續處於相對低位。房價方面，從資產收益角度，當前住宅租金回報率-10年國債收益率利差已達到歷史相對高位，耐心等待房價同比降幅收窄。

銷售：9月銷售累計降幅小幅收窄，居民購房意愿處歷史相對低位

24年以來，商品房銷售面積降幅持續收窄，1-9月累計下降17%。根據30大中城市商品房銷售數據，9月單月銷售套數同比下降32.9%，降幅較上月擴大12.3PCT，銷售面積同比下降32.4%，降幅較上月擴大8.1PCT，9月銷售降幅擴大。居民收入信心、購房意愿處相對低位，居民槓杆率環比轉負，商品房銷售額同步下行。

經營：房屋新开工累計降幅收窄，竣工面積累計降幅擴大，庫存去化周期達歷史相對高位

2022年和2023新开工規模大幅萎縮。2024年1-9月，新开工面積同比降幅持續收窄。展望後市，土地成交建築面積及房地產开發資金來源同比降幅逐漸收窄，或支撐後續新开工面積回穩。房屋竣工方面，24年前9月房屋竣工面積同比下降24.4%，降幅已超過同期新开工降幅。庫存方面，房地產待售面積去化周期和長期庫存去化周期均處於歷史相對高位。

土地：土地成交持續收縮，住宅用地降幅更顯著

24年1-9月成交面積降幅收窄，住宅用地降幅更顯著。土地成交面積方面，2024年1-9月，土地成交建築面積同比-8%，23年全年同比-20%，住宅類土地成交建築面積同比-17%，23年全年同比-26%，同比降幅均有所收窄。展望後市，9月26日中共中央政治會議提出對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。當下，商品房銷量仍在走弱，房地產庫存去化周期處於高位，預計土地供應和成交將繼續處於相對低位。

房價：住宅租金回報率-10年國債收益率利差已達歷史相對高位

24年9月，70城新建住宅銷售價格指數同比下降6.1%，二手房住宅銷售價格指數同比下降9.0%。從資產收益角度，截至24年8月一线城市住宅租金回報率爲1.70%，回升到2016年附近水平。住宅租金回報率-10年國債收益率利差與二手房價格指數同比增速存在較強負相關關系，當前住宅租金回報率-10年國債收益率利差已達歷史相對高位，耐心等待房價同比降幅收窄。

風險提示：宏觀經濟波動的不確定性；房地產政策的持續性和實施效果存在不確定性；居民收入信心及購房意愿恢復不及預期；开發商債務違約風險。

注：本文來自天風證券於2024年10月22日發布的《房地產止跌回穩：挑战與轉機》，分析師：吳开達 S1110524030001

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