能交樓了，業主卻坐不住了
對有的業主來說，降價似乎成了殺豬盤。
價格砸了下來
兩年前买房，和兩年後买房，人生是兩種截然不同的風景。
這個周末，位於龍崗中心城的勤誠達譽府以“均價兩萬二买龍崗中心城三房”的噱頭登上深圳本地樓市的熱搜。
（來源：朋友圈）
在本地人的朋友圈中甚至還出現“160萬买83平大三房，單價1.9萬新房”的宣傳。
（來源：朋友圈）
要知道，這個項目在兩年前开盤的時候，曾經一度日光。
2021年5月保利勤誠達譽都523套住宅入市，備案均價約4.24萬/平，備案單價區間約3.89萬—4.64萬/平，總價區間約286萬—504萬/套，當年开盤兩個小時左右全部售罄。
2021年8月保利勤誠達譽都613套住宅入市，備案均價約4.24萬/平，總價區間約342萬—713萬/套，雖然开盤並沒有公布去化率，但目前所有房源僅剩2套處於期房待售狀態。
2022年5月勤誠達譽府623套住宅入市，備案均價約4.22萬/平，總價區間約314萬—614萬/套，同樣开盤也沒有公布去化情況，但在深圳房地產信息平台上顯示，項目已籤認購書 1套，已錄入合同2套，已備案437套，剩余183套被分局鎖定。
也就是說項目第三次推盤，僅剩余約30%的庫存未售。
所以，正常情況下，开發商應該是有足夠的資金完成項目的开發銷售以及交樓的。
但結果，不僅剩余房源的價格要降價銷售，开發商還頂不住資金壓力，被傳出停工，無力“保交樓”。
幾天前（8月12日）勤誠達譽府發布了一則公告。
公告顯示引入由深圳市安居建業投資運營有限公司與深圳市龍崗區城投置地开發有限公司聯合成立的龍崗安城投公司合作，以確保項目能夠順利交樓。
不過產權還是屬於深圳勤誠達地產有限公司。
於是，前期購买了項目的業主不得不選擇一邊站在窗戶看風景一邊與开發商溝通協商。
8月17日，從流傳出的溝通情況來看，業主的訴求主要有4點——
1、停止項目所有銷售
2、補差價給業主
3、解決部分退房退款
4、答復項目違規墊資誘騙銷售等違法行爲
其中，關於第一點訴求，似乎已經通過，在深圳房地產信息平台上顯示，項目共183套房源已經被分局鎖定。
（來源：朋友圈）
隨着事件的熱度上升，有網友給开發商出了個主意——
1、馬上發一份公告，不僅取消降價，還把剩余的庫存房源銷售價格漲到6萬/平
2、通知原業主每人每平需補2萬/平的差價
3、若業主愿意補2萬/平的差價，則剩余房源不再銷售，若業主不接受補差價，則按照原降價計劃銷售，童叟無欺。
（來源：互聯網平台）
這樣开發商既能資金回籠，又能平掉庫存房源的成本，也回應了老業主的要求，同時也降低了銀行的貸款風險，屬於三贏的局面。
但這忽略了一個大前提，那就是开發商無法隨意調價，並且還是超出周邊房源參考價格許多的調價。
根據深圳市《關於進一步規範新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》，即使开發商需要調價，也需要經過一年的時間間隔，並且優先參考前期項目的網籤價格，原則上也不能超過上一年度至今同地段、同類型新房的網籤價格。
目前，龍崗中心城的新房絕大部分價格區間約3.5萬-4.5萬/平。
勤誠達譽府同地段上的項目如華潤昭華裏備案均價約4.68萬/平，龍湖星璽青雲闕備案均價約3.73萬/平，信城縉悅城備案均價約3.94萬/平，萬科金域學府備案均價約4.65萬/平。
而勤誠達譽府備案均價約4.22萬/平；保利勤誠達譽都一期備案均價約4.03萬/平，保利勤誠達譽都二期備案均價約4.03萬/平。
所以，可以看到，即便开發商對項目進行調價，也無法突破附近地段的新房網籤價格的天花板，就更不用說將價格漲到6萬/平。
對前期業主而言，即便提出的訴求开發商能給出明確的回應，大概率也無法實現。
目前开發商急需回籠資金才不得不進行降價促銷，开發商連順利保交樓都需要引入第三方作爲兜底，又如何拿出資金做補償？如何拿出資金應付退房退款？
能夠確保順利交樓就已經是萬幸。
實際上，开發商早已陷入資金困局。
根據領導留言板顯示，2022年6月勤誠達正式籤約廣州黃埔區的長龍片舊村改造已經陷入停滯狀態兩年之久，就連廣州的洋田村的舊改項目拆遷後遲遲沒有動工，臨遷費拖欠超過1年。
而據天眼查平台上顯示，勤誠達關於股權被凍結的事項已經多達139項，僅今年7月被凍結的股權數額就達到了5.145億人民幣。
所以，潮水退去，往往才能檢驗开發商真正的實力。
龍崗新房實況
在衆多業主的訴求當中，業主們提出了一條關於“退房退款”的要求。
但若了解龍崗本地的新房生態和供應便會知道，“退房退款”困難程度有多高。
據不完全統計，目前龍崗的新房庫存就約有1.3萬套，佔整個深圳新房庫存約四分之一，若按照月均850套左右的網籤標准，去化周期可達到18個月。
而就項目的位置而言，橫向對比整個深圳區域的新房，似乎也並無太過突出的優勢。
項目處於龍崗五聯社區，協力路與清友路交匯處。
（近期實地拍攝）
一路之隔是超大的兒童公園證券山公園。
（近期實地拍攝）
但這個位置卻是龍崗中心城邊緣，地段價值不如龍崗真正的核心地段，周邊城市面貌也以工廠和農民房爲主。
其次，正是由於處於龍崗邊緣地帶，約幾公裏外便是東莞與惠州的地界，周邊缺乏一些大型的商業、休闲娛樂配套，最近的大型商業需要到約2公裏外的恆明one，最近的地鐵站回龍鋪站也需要步行約2.9公裏。
第三是項目容積率並不低，容積率達到6.03，重新入市的房源所在樓棟48/49層，還是4梯7戶。
這些都是整個項目後期銷售的阻力因素。
更重要的是，即便勤誠達譽府的开發商收回降價，也無法避免競品項目之間的競爭。
項目約三四公裏處便是龍崗的新生/雙龍片區，區域內的新房供應將近10個項目，並且已經入市的項目至今都存在不少庫存。
如2020年8月入市的頤翠名庭，641套房源還剩176套期房待售，2021年2月入市的新霖薈邑花園802套房源，還剩279套期房待售。
並且區域內的新房項目不少都在打折促銷，甚至出現折後單價2字頭的項目。
如龍崗中心城的龍湖星璽青雲闕、龍崗雙龍的紫和嘉園等項目都已經進入“2字頭起”的區間。
（來源：朋友圈，紫和嘉園項目）
但即便如此，這些項目的大力促銷也並不能換來客戶，去化進度依舊不及預期。
所以，龍崗新房早就從“3字頭”的邊緣回到了“2字頭”的邊緣。
面對這么多的庫存和競品，爲了搶佔市場，消耗庫存，相信整個龍崗片區依舊會繼續遊走在“2字頭”的區間。
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