深圳難去化的不止普通商品房,還有曾經被打上“6折市場價”標籤的人才房。

出現冰點

潮水退去,才能看清每一個新房的本質。

今年4月官方公告配售深物業御棠上府約69平兩房戶型7套房源,約89平方米的三房戶型14套房源,配售均價爲27449.68元/㎡,精裝交付。

5月根據官方公告顯示,和瑞府、深物業御棠上府項目住房資格審核合格的認購申請家庭共1238戶,資格審核不合格的認購申請家庭共146戶。

其中367戶家庭申請了深物業御棠上府兩房,201戶家庭申請了深物業御棠上府三房。

但根據5月的選房結果公告顯示,深物業御棠上府的2房戶型無一家庭選房,三房戶型也僅被選走一套。

按照房源選完即止的原則,也就是說五百多戶家庭也無法消耗深物業御棠上府21套房源。

雖然這已經是將近3個月前的選房結果,但在各個新房的消息覆蓋中,似乎被動忽略了。

這和去年8月深物業御棠上府首次配售388套房源相比,形成了鮮明的對比。

去年9月選房後項目便公布了結果,388套房源全部售罄。

但令人值得注意的是,已售罄的房源如今重新出現在今年5月的人才房配售公告中,這就說明了一個問題,21套房源被退了回來,並重新流入市場。

其中的原因無法得知,但也證明了一個事實,僅僅過去8個月,人才房就到了“冰點”階段,曾經被市場看好,短時間售罄的房源,如今不再是“香餑餑”。

而深物業御棠上府普通商品房方面,庫存似乎也處於滯銷狀態。

2023年6月項目獲批普通商品房預售,482套房源开盤的備案均價約4.31萬/㎡,建面82-115平,總價區間約334萬-595萬/套,已經過去434天,根據深圳房地產信息平台顯示,項目還剩余462套普通商品房處於期房待售狀態。

市場新趨勢

曾經售罄的人才房重新配售遇冷,除了自身項目的位置、配套、交通等因素外,市場的價格調整是主要原因。

就深圳新房市場而言,普通商品房的價格已經隨市場有了很大的調整。

除了一些網紅樓盤或者地段還不錯的項目,基本上很難找得到不打折的新房。

深圳有些新房,爲了盡快出貨,不僅推出各種低價的工抵房,甚至連折扣下限也已經悄悄突破85折。

比如位於南山的漢園茗院,備案均價約7.18萬/平,开盤110平戶型85折,並且送裝修和家電;萬科未來之光19棟加推,備案均價約8.38萬/平,據了解釋市場上也出現了“开盤折扣85折,再總價減20萬”的消息。

據不完全統計,截至7月底,深圳明面上項目促銷綜合折扣喊出“85折”的在售項目已經超過了四成。

若房企再配合一些實物的贈送活動或者高傭金轉介,最低折扣接近7折的項目也不乏其中。

但人才房或者安居房,由於定價規則約束,參照的是商品房市場的備案價,若加上未來取得上市交易資格還需補繳部分價差,這就導致人才房或者安居房不再具備價格優勢。

但更重要的是,樓市預期已經調整,出現了新趨勢。

一是新房不再限價趨勢。

今年不少地方已經取消了新房限價,如沈陽、鄭州、蘭州等省會城市已經明確不再對新建商品房銷售價格進行指導,其他一些綜合實力不錯的二三线城市如陽江、珠海、蕪湖等,也已經進行了新房限價政策的優化。

雖然深圳作爲樓市最後的堡壘,還未對新房限價有實質性的調整,但去年就已經在土地的招掛拍階段優化了新房售價,對於是否會跟進其他城市做法,只是時間上的問題。

比如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等,還有一系列的優化方式可選擇。

而且深圳新房若備案時間間隔超過一年,可以按照定價指導流程重新申請備案價格審批。

所以,把新房定價還給市場,也是遲早的問題。

二是鼓勵住房租賃趨勢。

對於樓市的另一發展趨勢,央行給出了定調。

央行的《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》中出現一個專欄,明確“支持住房租賃產業可持續發展”。

2024年第二季度中國貨幣政策執行報告

這就意味着,住房租賃已經成爲房地產新發展模式的重要一環。

並且央行的報告中也給出一個明確的結論——相較於既定的購房成本,租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上。

2024年第二季度中國貨幣政策執行報告

而根據央行的這份報告顯示,有市場機構測算,未來我國有租房需求的人口超 2 億人,市場潛力較大。

2024年第二季度中國貨幣政策執行報告

這也爲住房租賃產業可持續性商業模式奠定了巨大的基礎。

所以在未來租房時代的基調已經確定的情況下,對於本身聚焦純粹住房群體而言,預期也會隨之扭轉,由原來的买房解決居住需求轉變爲租房解決居住需求。

那么,本身已經沒有市場折扣優勢的人才房/安居房,也就很難再打動持幣觀望的購房群體。

作者 | 飛天小女警



標題:人才房“冰點”

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