一线樓市殺手鐗
有幾個特別的信號，一线樓市似乎正在築底。
廣州的“殺手鐗”
短短兩三天，似乎又見證了樓市的裏程碑。
一线城市买房送戶口，衝上熱搜。
廣州花都區住建局官宣，只要在花都买房，就送人才戶口，孩子在花都上學一律按區政策照顧入學。
买房就是爲了能讓孩子從小接受更好的教育。
但實際上，花都的戶口並不值錢，落戶並不難。
去年廣州發布《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》（以下簡稱《辦法》）意見的通告就顯示，只需要28歲以下的大專學歷交滿1年的社保就可以落戶花都。
本地上學也並不困難，花都好的公立小學，學位不算緊張。
還要注意的是，享受的是“准戶口”待遇，必須購买的是新房，這和大家認知中真正的落戶相比，就還是有差距。
而花都區人才綠卡，本來就是給非戶籍人員买房准備的綠色通道，獲得“花卡”後的待遇是买房和上學。
所以這一條买房送人才戶口的政策，可以說是聊勝於無的政策。
花都這次真正的殺手鐗是鼓勵“價保無憂”。
這是很多人所忽略的。
花都的這次政策，大概率有智多星幫忙了。
保價就相當於說，後面开發商降價了，咱前期买的業主可以不用擔心，也不需要手牽手衝售樓部了，直接开發商就給補差價。
這完完全全保護了大家“买漲不买跌”的心理，妥妥的無風險套利。
而這樣的政策，在這之前大概率是要被喊停的，屬於規則之外的擦邊。
現在真真正正切中新房的要害，實在高。
要知道，根據貝殼新房上的信息，整個花都樓市目前在售的樓盤高達47個，而據中指研究院統計數據，2024年1-7月，花都區一手住宅（含普通住宅、花園洋房、別墅）成交套數爲3655套，在全市所有行政區中排名第五。
而花都本地的新房市場，主要是本地客群爲主，由於距離和交通原因，很少人會選擇居住在花都通勤跨區到越秀、海珠、天河這些地方上班。
這就意味着，花都幾乎很難有廣州核心區域工作的剛需客群外溢。
所以，花都的市場急需托市大手。
現在，又送學位，又送房票還打包票“只賺不虧”，支持以小換大，這樣的买房政策，不說心裏踏實，至少氛圍是烘托到位了。
上海的“殺手鐗”
和廣州樓市冷清不太一樣的是上海土拍熱。
今天（8月7日）上海地王衝上熱搜。
位於上海徐匯區斜土街道xh128D-07地塊拍出地王價，經歷72輪競價，綠城以48.05億元斬獲地塊，成交樓面價131045元/平方米，溢價率30%，直接打破2016年融信中國在上海拍出的國內最貴地王紀錄（樓面價10萬元/平）。
而拿下地塊的綠城，未來开盤定價需要約16.5萬元/㎡才能保本，定價約18.3萬元/㎡利潤率才能達到約5%。
當前上海新房備案均價的天花板約爲17.8萬元/㎡，這就意味着，該宗地未來誕生的新房將極有可能刷新這個上限。
而地王誕生，受益的自然是周邊一二手房的業主。
天花板價格上浮帶來的是各個小區的價格上限水漲船高。
2020年徐匯濱江融創壹號院備案均價約11.5萬/㎡；
2021年尚海灣二期備案均價約12.5萬/㎡；
2022年御江廷備案均價約13.1萬/㎡；
2023年/2024年匯元璽備案均價約13.1萬/㎡；
今年4月香港置地啓元80套大戶型房源備案均價約17.8萬元/㎡，6月中海領邸·玖序備案均價約14.6萬/㎡。
所以對於今年6月前選擇了徐匯濱江豪宅的業主來說，便有了“倒掛”的底氣。
如今四個一线城市，上海表現出的韌性最強。
最明顯的，上海上半年，上海豪宅市場再度成爲市場焦點。
不僅豪宅成交扎眼，就連豪宅新房也佔據市場的焦點。
比如套均4000萬位於上海黃浦新天地板塊的中海·順昌玖裏512套住宅，700多名富豪選房，當日去化約98%。
根據克而瑞數據顯示，2024年上半年，上海樓市共售出3972套豪宅，總成交金額超過1000億元。其中，總價超過3000萬的豪宅成交了1544套，是去年全年成交量的1.6倍，創下了近十年來的新高。
就連6、7月，上海二手房在政策的加持下，達到兩萬多套，比15000套枯榮线高出不少。
很明顯市場企穩的程度，是其他幾個一线城市看不到的。
所以，地價刷新，再次證明了上海樓市強勁的活力。
深圳的“殺手鐗”
廣州通過送戶口，刺激新房去化，上海通過土拍托起了市場氛圍，而深圳則選擇了通過收儲消耗庫存。
剛剛（8月7日），深圳安居集團發布《關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告》，將在深圳市範圍內收購商品住宅、公寓、宿舍用作保障房。
具體範圍：深圳市（不含深汕特別合作區）範圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）
徵集要求：1、位置合適；2、戶型面積合適（65㎡以下）；3、生活便利；4、手續齊全，可貸款。
這對滯銷的住宅、公寓、宿舍類房源，都是直接的利好。
不僅可以消耗深圳商品房庫存，也能盡快完成深圳保障性住房供應的計劃，一石二鳥。
惠州、河南新鄉已經發布了徵集公告，深圳相對而言動作都已經算慢了。
可能有人會說，符合條件的房源並不多，因爲不僅要符合整棟或整單元未售、可實現封閉管理，還要交通便利，房源面積小於65平的。
實際上，留意深圳整體的新房情況就會發現，符合條件的還真不少。
根據深圳房地產信息平台顯示——
位於南山中心的恆裕柏悅灣（公寓）獲批預售628天，1棟3單元以及四單元的主力戶型都是約42.3或42.4平的房源，兩個單元除了頂樓48層的4套大戶型已籤認購書，其余房源均是期房待售狀態。
比如南山區位於西麗的丹華公館（宿舍）獲批預售已經687天，6棟B座、7棟整座所有房源處於期房待售狀態，面積全是約56平；
比如寶安松崗的金信中心公寓（宿舍），獲批預售472天，1棟1單元有房源處於期房待售狀態，而戶型面積約48.8平及38.2平；
比如位於大鵬的彭年善玥名都（宿舍），獲批預售604天，500套房源一套都未售出。
這還僅僅是宿舍屬性的住宅。
一般情況下，深圳的公寓由於設計以及市場需求，65平以下面積的房源也不少，所以如果包括公寓類房源，相信還有更多符合安居集團徵集條件的房源。
所以，徵集的重點不在於是否存在能夠滿足條件的項目，而是开發商參與徵集的意愿。
因爲徵集遵循“市場化、法治化”和雙方自愿原則，就意味着开發商與安居集團需要平衡價格。
徵集的價格太高，安居集團徵集成本壓力大，太低則开發商覆蓋不了過去的开發運營成本。
至於部分業主，若選擇的項目存在65平以下房源，且項目銷售不暢的，則需要留意了。因爲若項目參與徵集，那么原本純住宅或者純公寓項目，則有可能變成住宅/公寓/+保障房組合。
但無論從哪個角度看，都直接利好在等待保障性住房的群體。
徵集的房源基本處於交通便利、配套設施齊全、貼近區域發展的核心片區，生活便利，這樣的房子，未來誰不心動？
作者 | 飛天小女警
標題：一线樓市殺手鐗
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