龍崗，徹底开卷

傾覆之下，焉有完卵。

最近，龍崗大運和龍崗中心城走下神壇，市場繼續進入摩擦期。

如無意外，這兩大區域的表現也將奠定2024年龍崗核心板塊的走向。

最近，根據市場前线消息，龍崗大運的頤安都會中央一套89平3房，成交總價下探至395萬。

相比2023年11月頤安都會中央3期的89平同戶型成交總價便宜了18萬左右。

這是什么概念呢？

頤安都會中央是最接近大運樞紐的樓盤之一，也是龍崗體量最大的樓盤。

就位置來看，佔據龍崗大運核心位置，是龍崗的標杆性樓盤。

這就相當於龍崗大運的龍頭盤的常規三房已經跌破400萬。

頤安都會中央，總共5期，开盤7次。

1期2013年开盤，2期是2015年开盤，3期是2018年开盤，5期2019年和2020开盤，4期2021年开盤。

要知道頤安都會中央的89平戶型，2015年2期廳出陽台的89平戶型，總價超過400萬/套。

就算是臥室出陽台的89平戶型，也要300萬左右一套。

到了2018年，三期开盤，約89平的戶型，單價就基本要5萬+/平，總價超過400萬/套。

所以可以看到，頤安都會中央89平三房價格已經回到2016年之前。

換句話說，如果業主不是小區开盤選的臥室出陽台的89平戶型，這八年大概率是虧掉了首付的。

如果不是一手業主而是解除限售後2019年接盤的二手業主，那么虧掉的就不僅僅是首付了。

出現這樣的情況，一方面是市場環境和买賣雙方的預期所導致，另一方面則是被競品所誤傷。

上個月（2023年12月），大運所有二手房的對衝盤泰瑞府入市。

均價約5.1萬/平，开盤即放出“88.5折+5年物業費+5年停車費”的優惠。

整個項目的單價區間4.68萬-6.99萬/平，總價區間413萬-1665萬/平。

雖然88平戶型不算多，也有大幾十套，折後總價約370萬起，最高才400萬出頭，但也足夠市場對大運和龍崗中心城板塊的二手房產生動搖。

並且2023年整個大運和中心城的新盤並不算多，本身板塊熱度一直斷斷續續持續。

這個項目距離地鐵口大約500米，雖然學校一般，但周邊公園多，有龍城公園和大運公園，還有一個大運體育館，算是深圳東部非常好的居住區。

雖然附近的深港世貿項目沒有做起來，但位置擺在那，在折扣之後，沒有什么溢價，按道理應該不算特別難賣。

但是开盤將近1個月，141套住宅，已籤約才29套。

這說明龍崗的新房，價格低還不夠，還需要有更值得拿出手的橫向價值。

而泰瑞府的表現，已經成爲龍崗大運和中心城版塊市場的縮影。

泰瑞府這次最低約4.1萬/平，算是徹底打破了大運和中心城5萬+/平的底线。

所以既然大運、龍崗中心城板塊的新房已經慢慢回歸到“4字頭”，二手房自然也很難再繼續高昂頭顱。

何況新房的樓齡更新，戶型也不差，還有大力度的折扣，相比二手房同戶型能直觀地節約上百萬的居住成本。

再加上，深圳的市場底在什么位置，依然不算明確，即使在2023年倒數兩三個月出現翹尾行情，但這僅僅是政策+以價換量的結果。

如果繼續按照兩三千套的交易量，遠還達不到市場企穩的階段。

所以，頤安都會中央的主力89平戶型，回落不到400萬/套，還暫時只是市場的試金石，又或者說僅僅只是龍崗核心板塊的試金石。

換句話說，周期之下，沒有什么是“最抗跌”的。

作者 | 騎豬英雄

標題：龍崗，徹底开卷

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