新房“搶跑”
可能還有人沒意識到，光明已經淪爲比龍華還要“卷”的市場。
光明公明北的特發學府朗園0.85折开盤，將光明的價格一下子打回到了7年前。
要知道，2016年光明的新房價普遍是在3萬左右，而光明標杆二手房龍光玖龍台當時的拿地樓面價都要2.76萬/平。
這意味着，需求萎縮之下，光明要更謹慎了。
這幾天，位於光明公明北的特發學府朗園推出790套全裝修交付住宅，面積88-143平，備案均價約44395元/平，單價區間約3.81萬-5.07萬/平，總價區間約337萬-729萬/套，开盤即給出85折的優惠。
折後總價約288.27萬-623.9萬/套，整體約便宜48.59萬—104.91萬/套。
這個折扣和備案價格，着實出乎不少人意料。
可以說，這是深圳這么久以來，最清醒的項目了。
可能很多人還不太清楚這個價格意味着什么。
特發學府朗園的宗地號是A642-0506，是2022年8月特發以底價14.43億元拿下的地塊，綜合樓面地價13718.03元/㎡，毛坯限價4.72萬/平。
以備案均價約4.44萬/平選擇开盤，這在光明限價新房中，非常罕見，並且還帶全裝修。
說明項目不僅比限價便宜，還送了一個裝修價，在這基礎上還給出了深圳新房調價的最大折扣。
要知道，2016年光明的新房價格就已經集中在3萬/平左右，光明的標杆二手房龍光玖龍台當年拿地的樓面價都去到2.76萬/平。
而2018年11月，華潤拿下華潤公園九裏宗地可售樓面價達到了約3萬/平，金融街拿下的金融街華發榮御華府可售樓面價更是達到了約3.35萬/平。
到了2019年6月，中海、電建拿地的可售樓面價更是創下光明的新高。
中海拿下的中海寰宇時代花園宗地可售樓面價達到4.22萬/平，電建拿下的電建洺悅府宗地可售樓面價達到4.28萬/平。
換句話說，在光明二手房還沒集中爆發，特發學府朗園就已經把光明的新房過去幾年的新房全都狙擊了一遍。
這也意味着光明的新房價再次突破下限，即使光明擁有非常高規格的藍圖，各個片區配套欠缺、規劃較弱的地段並不一定能支撐得住這輪周期。
實際上，在鯊魚還在想，龍華還算可以的地段七幾折，其他地段的樓盤會不會效仿的時候，光明公明北的項目就應驗了鯊魚的猜測。
所以如果樓市出現聯動效應，沒有誰可以獨善其身。
而特發學府朗園的這次开盤也證明了兩個事實。
第一公明版塊是光明經不起檢驗的版塊。
因爲如果市場共識堅挺，則特發學府朗園並不需要一开盤就啓動這么大的折扣。
开盤就85折的項目，在深圳過去那么多年，幾乎沒有。
普通地段的項目，就算再急着去庫存，都很少會一下把折扣放到這么大，基本都是9折左右。
因爲一旦开盤給出這么低的折扣，後續清盤如果沒有更低的折扣，將更加難賣。
並且市場上一衆購买力看到开盤優惠力度這么大，反而有可能更加堅定觀望的態度，等待項目放出更多的折扣。
但項目已經給到最多的優惠，難道還能有比85折更低的折扣？
第二光明的人才房同樣也經不起考驗了。
過去一兩年時間，人才房之所以受歡迎，源於其6折左右的市場價。
基本上2-3房的總價在200萬-300萬左右，所以在大家眼裏6折是深圳新房價格的底线。
但現在在特發學府朗園折扣價面前，人才房似乎也沒有了價格優勢。
特發學府朗園折後3.3萬/平起，折後均價約3.8萬/平，已經非常貼近光明的人才房的價格。
最明顯的，深業頤瑞府人才房總價191.1-260.75萬/套，天健和瑞府194.57-270.19萬/套
如果是三房戶型，深業頤瑞府約89平總價區間是234.41-260.75萬/套，天健和瑞府約89平總價區間是250.1-270.19萬/平。
而價格實際上和特發學府朗園約88、89平戶型折後總價288.27-327.77萬/套，差距不算大。
所以從價格上看，選擇深業頤瑞府和天健和瑞府三房人才房的購买力，墊墊腳就能夠選擇沒有十年流轉約束期限的普通商品房。
而且人才房的規則還存在一定的不確定性，規則變化有可能都是隨時跟隨市場風向調整。
這就意味着，對很多人來說很難會爲了放棄房子的流動性而去選擇人才房。
這對200萬-300萬段位的購买力來說，就很難繼續說服自己依然堅定地選擇光明的人才房。
因爲一套房對普通剛需來說，有可能就是一輩子，絕大部分人都是虧不起，選擇上會更加考慮性價比。
所以選擇兩三百萬總價段位的人既會考慮人才房的性價比，也會考慮商品房的性價比。
當然特發學府朗園、深業頤瑞府和天健和瑞府這幾個項目，位置上還是有些差距。
從地段上看，雖然相隔約五六公裏的距離，但深業頤瑞府和天健和瑞府的位置、配套、交通、環境等都要好一些。
而特發學府朗園幾乎是光明的最北邊，距離東莞和深圳交界處直线大概5、6公裏。
附近雖然兩三百米處有在建的13號线二期（北延）公明北站，但未來依靠地鐵通往深圳南山、福田的時間依然不短。
周邊目前距離最近的地鐵站是6號线公明廣場站和合水口站，步行距離分別超過3公裏。
除此以外，由於整個片區處於陸陸續續开發階段，周邊都是農民房、工業園等，生活配套以及城市面貌都一般。
距離最近的大型商場是步行約3公裏以外的天虹商場公明店。
所以，即使特發學府朗園有絕對價格的優勢，位置也已經早早決定市場的選擇。
作者 | 騎豬英雄
標題：新房“搶跑”
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