重要的是地產周期

要點

地產銷售高頻數據顯示，2-3月份需求錯峰表達之後，4月以來新房和二手房銷售量均走弱，百城住宅價格指數走勢有所承壓。

後續是否有強力救市政策，效果如何？市場充滿分歧。甚至當前中國地產下行是否足夠衝擊宏觀經濟及資產定價，之前市場也尚未形成一致共識。

民生宏觀團隊持續追蹤地產，去年至今，我們推出約20篇地產相關專題研究。

我們深刻認識到地產的重要性，不僅因爲地產產業鏈長，較大程度影響中國GDP；更因爲地產決定今年國內資產負債表能否企穩，進而影響資產定價。

地產如何影響今年資產定價，我們一直秉持如下觀點。

2023年是復蘇還是衰退，是強復蘇還是弱復蘇，本質上取決於地產量價表現。

第一，若今年地產銷售量價較去年改善，則全年或將迎來弱復蘇，流動性驅動將成爲今年資產定價的主要邏輯。

今年2-4月上旬，地產銷售不錯，實體數據偏弱，資本市場定價弱復蘇。

第二，若今年地產銷售量價持平甚至弱於去年，則資產負債表脆弱性提高，今年資產定價或將演繹避險模式。

今年4月中下旬地產降溫，5月末部分城市地產銷售甚至弱於去年，市場定價風險偏好收縮。

第三，若今年地產銷售量強力反彈，則資產定價將強復蘇。至今這一邏輯暫未兌現。

地產之於經濟，乃至2023年資產定價的意義非常大。一如我們之前強調，當前處於經濟周期處於哪個階段，關鍵是看地產狀態。

對地產的當下現實和未來或有政策，我們給出四點判斷。

第一，地產對當前中國而言重要性不言而喻。

地產對經濟的重要性可以從四個維度進行評估——實際增長、金融穩定、廣義財政、就業吸納。若地產持續過快下行或在上述四個維度給經濟帶來壓力。

第二，當下中國地產尚未進入過剩時代，或迎來大分化時代。

我們測算得到中國戶均房地產1套，戶均商品房約0.6套。對標海外成熟市場1.1套戶比，中國目前地產尚不能判定爲總量供給過剩。（具體測算可參考2023年5月15日發布的《中國戶均幾套房？》）

相較過去二十年黃金發展期，當時主要矛盾體現爲總量供給不足，未來中國地產將迎來大分化時代，核心矛盾是高質量、改善型、核心城市圈地產供給不足。

第三，本輪地產下行，問題源頭不是地產的金融槓杆過高。

參考我們5月初的調研反饋，今年4月以來地產量價降溫，壓力並非緣起金融槓杆，而是居民收入預期下降，這一點非常不同於海外地產泡沫破裂的經驗。這也間接論證了如下事實，目前中國地產的金融屬性並不高。

第四，如果未來或有需求端政策放松，有效空間還是在高能級城市。

去年4月以來二三线城市持續松綁地產需求，放开限售、限購和限貸。目前低能級城市地產需求端政策已經應出盡出。未來高能級城市需求政策能否放开，效果如何，有待觀察。

風險提示

內需擴張政策不及預期；海外衰退超預期。

注：本文來自民生證券於2023年6月7日發布的《重要的是地產周期》；報告分析師：周君芝

標題：重要的是地產周期

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