公募REITs爲何持續下跌？

核心觀點

公募REITs自今年2月以來持續下跌，甚至引發部分投資者清倉止損，近日跌幅明顯擴大。在基本面不及預期、機構行爲趨同、市場持續下跌、市場流通規模較小、流動性較差的情況下，部分投資者的止損易引發踩踏。從分紅率來看部分REITs已开始具備長期配置價值。但綜合收益率=價格變動+分紅率，市場仍擔心拋售負反饋、業績不及預期等對價格的短期衝擊。如何能穩定市場信心成爲關鍵？原始權益人增持、基金管理人主動信息披露等行動有一定效果，市場情緒扭轉可能還需要價值凸顯、增量資金入市和運營基本面大幅改善。

公募REITs市場表現

近期公募REITs市場持續下跌，跌幅較前期有所擴大。截至2023年6月5日收盤，已有9只REITs跌破發行價，相較於2023年2月15日（年內高點）平均跌幅達15%。今年2月中以來，公募REITs持續陰跌，一季報披露後，二級價格表現分化，業績不及預期的項目顯著下跌，而後又市場又持續低迷，最近一周市場跌幅明顯擴大，當周平均跌幅5.83%，部分REITs一日跌超5%，如平安廣州廣河和東吳蘇園REIT於6月5日分別跌7.79%和5.43%，中金安徽交控於5月31日跌幅達6.70%。

市場跌幅爲何會擴大？市場爲何持續下跌？

觀察來看，機構行爲主導了本輪下跌，部分投資人已由謹慎觀望轉爲清倉止損。公募REITs在我國上市不滿兩年，是一種新興的投資產品，投資者尚未對REITs定價的上下限形成一致預期，在機構投資者高度集中、行爲趨同的背景下，當經濟和項目基本面修復不及預期時，投資人多採取謹慎觀望態度，市場缺乏新資金流入，持續下跌引發部分機構觸發清倉线，造成踩踏。且市場流動性較弱，流通規模較小，平均換手率僅0.7%，顯著低於22年的平均換手率1.43%，少量拋售資金就有可能帶來二級市場顯著的下跌。

當前公募REITs是否有投資價值？

部分REITs的P/NAV已降至歷史較低分位，已顯示出長期配置價值，但REITs長期資產配置的屬性與機構行爲和考核短期化的矛盾較難調和，目前投資人更關注短期二級價格波動，市場缺乏增量資金。當前如何能穩定市場信心成爲關鍵？原始權益人增持、基金管理人主動管理、積極披露運營情況或可在一定程度上穩定信心，但個體行爲難扭轉市場情緒，未來需要重點關注價值凸顯後自我修正、經濟基本面預期改善帶來的情緒提振，密切關注業績基本面的修復情況，如高速公路車流量、產業園、物流園出租、租金增長情況等，業績不及預期品種最容易受衝擊。

啓示

近日調整提醒投資人思考公募REITs估值定價，類債但也有類股性和信用屬性；二級波動導致REITs上市初期炒作效應難再現；但悲觀情緒或也引發“超跌”，尤其對破淨較多、分紅完成預期較高的項目，長期資金可逐步關注。另外，二級市場遇冷也會影響一級，部分原始權益人可能推遲發行進展，存續REITs擴募計劃也受到影響。公募REITs這一新興市場要進一步健康發展，還需要引導更多長期資金參與配置，項目端也會經歷“大浪淘沙”，更多優質、符合市場偏好的資產將會留下；供需共同改善，將助REITs長期發展。

風險提示：公募 REITs 運營風險、公募 REITs 價格變動風險