最近民企开始積極拿地了
這幾年，土拍市場不斷降溫，處在低位
據統計，今年前三季度全國的經營性土地成交建面爲5.02億平方米，較2023年同期下降20%
創下了2010年以來全國土地交易規模的新低
而且在拿地格局的調整下，民營房企從曾經的主力軍，變得越來越邊緣化
不過讓我們意外的是，最近一個月的年尾土拍略有起色
又有一批民營房企重新活躍起來，重回杭州、成都、佛山等二三线熱點城市拿地，溢價拿地的也不在少數
還有人看到了商機，帶着新的資金進入了房地產
這些都給當下的市場帶來了生機
01
先來感受一下最近民企的積極
就這一個月以來各地的土拍而言
可以看到包括南寧、西安、武漢、成都、杭州在內的城市，都有民企的身影出現
不論是沉寂已久的還是新成立的，都用真金白銀，切實付出了行動
資料來源網絡，供參考
先是10月24日，徐州民企昌久置業公司拿下了賈汪區地塊
接着在南寧也有兩幅商住地成功出讓，被兩家本土房企收入囊中
永鑫達還是廣西凱譽匯的兄弟公司，彼此關系密切
這兩塊地的樓面價很低，都是“2”字頭，佔地面積不大，开發的成本也相對較低，开發商的資金壓力也小很多
西安10月底土拍的5塊地，包括3宗住宅用地和2宗商服用地，全部被民企出手斬獲
包括京頤置業、鼎誠智和、文啓星途等多家陝西开發商
進入11月，武漢本土房企湖北祈源地產，以底價競得了一塊商改住地塊
更厲害的是，成都兩家民企接連拿下新晉樓面價“地王”，直接帶動了當地土拍市場的熱度
先是高新區大源地塊，參拍的還有華潤、中海等國企开發商
經過了80多輪舉牌，最終由“川系新銳房企”遠達集團拿下
成交結果也刷新了高新區的樓面價成交紀錄，成爲新晉區域地王
圖源：成都房小團
11月15日的錦江林家壩地塊，同樣吸引了包括濱江、金茂、越秀、建發、華潤在內的多家房企競拍
由潤達豐濱江以約44.4%的溢價率拍得，一舉成爲成都地價排名第三的地塊
同日，來自南通的老牌民企華宇地產，大手筆拿下了主城核芯區地塊
這塊地容積率只有1.23，各方面配套完善，將有效彌補板塊內低密住宅不足的局面
華宇地產所拿地塊區位圖，圖源南通樓市情報
佛山的宏宇地產則是以超18億總價拿下了原城市廣場地塊，杭州的老大哥濱江地產也繼續溢價拿地
02
除了最近這一個月的“異軍突起”之外
事實上從今年下半年开始，民企就有重返土拍市場的跡象
6月19號，復星集團旗下公司以17.94億元的高價，順利摘得三亞海棠灣的HT06-14-03地塊，佔地面積約140畝
復星集團也一躍成爲三亞近幾年首個拿下超百畝宅地的民企
從地圖上可以看到，地塊緊鄰集團打造的三亞旅遊地標亞特蘭蒂斯酒店
接下來將投資數百億，用於建設“超級地中海”綜合產業項目
三亞項目區位示意圖
7月20號，湖北襄陽的土拍市場，迎來了陌生面孔漢成集團
歷經87輪激烈PK，它以超3.98億元摘得了19號地塊，成交樓面價約4056元/㎡，溢價率高達17.82%
該地塊包括一塊城鎮住宅用地，以及一塊商業用地，對民企的开發和運營能力都有考驗
而後7月底，西安未央區掛牌的兩宗商住地被貝殼旗下的貝好家拿下
此前3月在北京、6月在廣州都有參與過競拍，直到這次才終於成功拿地
不久後的9月下旬，貝好家又以刷新成都高新區紀錄的樓面成交價，經過足足83輪競價，競得了成都金融城三期H12地塊
加上各地新开的子公司，充分凸顯了其進軍房地產开發的決心
圖源：天眼查
與此同時，在成都參加土拍的本土民企還有萬華、錦安善造等
9月，拿下徐州首個第四代住宅地塊的不僅是一家民企，還是一家來自外地、剛成立不久的开發商——吉雲（海南）投資有限責任公司
這也是今年以來，徐州首個拿地的民企
地塊的要求還非常嚴苛，既要嚴格執行第四代住宅的先進設計要求，還要准現房銷售，對房企的難度可不低
與此同時，南寧的兩宗商住地塊，競得者分別爲廣西凱譽匯以及恆力集團
拿地勢頭較猛的“陝北派”以陝西欣多升房地產爲代表，也在西安積極拿地
縱觀這些冒頭的民企，一種是本地小型开發商，成立的時間雖然不短，开發的樓盤不多，覆蓋地區也比較有限
但一直穩扎穩打，有代表產品
比如四川遠達集團來自自貢，橫跨房地產、美食、投資、物業管理和文化體育等產業，直到2021年才逆勢在成都成立开發公司
目前在高新區先後开發了天嶼城、天薈雲庭、天宸名邸三個項目，銷售額也表現不錯，才選擇再拿下區域內的第四宗土地
另一家成都民企潤達豐濱江，以花園打造和高得房率爲核心競爭力
這一年多來花了超30億，在核心區域瘋狂拿地，甚至以61%的溢價拿下了麓湖的44畝地
項目坐擁絕對的豪宅尺度，光大平層的戶型就有280和330㎡，一層一戶
而首入湖北襄陽的漢成集團，成立於2001年，業務涵蓋汽車貿易、清潔能源、地產开發和金融等六大版塊
此前也在十堰操盤過多個地產項目
還有一種是剛成立不久的民企，背景更加多樣
像徐州拿地的吉雲投資公司來說，今年7月成立，背後的一個股東有商貿背景，去年才开始涉足地產
另一個昌久置業的母公司是江蘇徐鋼鋼鐵集團
據資料介紹，這是一家閩商投資的民企，主要業務是生產鋼鐵，房地產業務作爲補充板塊
拿下四川溫江萬春地塊的四川祥泰合盛建築工程有限公司，則是成立於今年6月，股東結構爲自然人
03
爲什么民企選擇在此時此刻出手
在這樣的市場環境下，民企爲什么會選擇加大拿地力度？
首先，這些拿地的民企，自身有實力，开發和銷售情況都很穩
以南通華宇地產爲例，2022年拿下玲瓏雅苑地塊，在這個項目上做到了純現金开發，沒有一分錢的抵押貸款
西安的鼎誠智和去年11月在大牌房企扎堆的奧體板塊，打造了熱門樓盤鼎誠御峰裏，實現了四开四罄的好成績
來自廣東的宏宇地產就更厲害了
去年推出的裏水宏宇天御江畔，一共賣出了約1200套，成爲佛山全年唯一成交套數破千的樓盤
還有像4A級景區南風古竈、中國陶瓷博物館漢陶專題館等，都是宏宇在運營
現金流的好轉，銷售業績的增長給了他們長遠發展的信心
其次，政府今年的供地策略也發生了轉變，拿出了很多優質特色的地塊，地段核心、配套成熟、資源豐富
這樣一來，項目去化具備一定保障，民企才更加愿意买單
還有不斷放寬的土地出讓條件，下調容積率，鼓勵四代住宅和大戶型开發
像徐州的首幅第四代住宅用地、佛山高明的第四代建築試點項目，都被民營房企拿下
此外，土拍限價在全國大範圍取消，市場回歸“價高者得”，優質土地的價值得以充分發掘
再從大的政策環境來說，10月也是今年樓市的一個重要轉折期
國慶前夕，中央定調房地產“止跌回穩”，宣布降低存量房貸利率，多個熱點城市密集出台新政
10月中旬，住建部公布了一系列政策“組合拳”，包括以貨幣化安置的方式新增100萬套城中村和危舊房改造
在這些政策的強力支持下，房企的信心和積極性有所回升
多個城市的樓市也在悄然升溫，這兩個月出現明顯的復蘇勢頭，商品住宅成交創今年新高，“銀十”超過了“金九”
圖源：21世紀經濟報道
據58安居客研究院統計，今年1到10月核心24城，各類企業拿地的比重在不斷調整
其中10月總計出讓成交129宗涉宅用地（不包括純保障房地塊）
央企、地方國企、民企拿地比重分別爲11%、58%、18.7%
圖源：58安居客研究院
民企拿地佔比上升了6.7%，積極性較9月有一定提升
04
長期以來，土地拍賣都被看作是市場對行情的試金石
隨着供需關系逆轉，土拍市場也進入了买方時代，地方政府持續簡化出讓流程，最快可達到“拿地即开工”
千方百計爲房企提供支持，豐富融資渠道，對民營房企更友好
而新增的土地儲備，關系到一家房企一兩年後的銷售表現
今年年底，民企集中拿地可以說是一個積極信號
體現出他們當下的的現金流寬裕性，以及對行業新一年發展的信心
更表明不會放棄土拍市場的決心
標題：最近民企开始積極拿地了
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