深圳豪宅史即將改寫

深圳的新地王即將誕生，深圳灣的豪宅傳奇也即將要續寫了。

“地王”12月揭曉

今年深圳最受關注的T107-0107宗地，終於上拍。

土地面積38566.56平，起拍價126.52億元，將於12月2日下午3點正式對外拍賣。

這宗宅地是深圳年內第五宗出讓的宅地，也是唯一一宗百億起拍的宗地。

該宗宅地最大的看點是交房即發證、不限售價、不限戶型、價高者得。

這就意味着，今年深圳最貴的地王即將誕生，並且在深圳建築新規以及“70、90”政策限制突破的背景下，非常有可能會誕生出一個面積段非常大的超級樓王。

這一點，在過去中海深超總地塊（項目名：中海深灣玖序）的表現中也得到過驗證。

但宗地後期开發和銷售如何，同樣也非常考驗开發商的資金實力和產品設計。

一方面百億起步的宗地，除了宗地成本，加上後期建設銷售，投入也需要兩三百億打底。

另一方面，市場高預期的宗地，若开盤銷售遠不如預期，那么就不一定是續寫新房傳奇了，而是有可能成爲樓市銷售不佳的代表。

這就好比中海深超總地塊（項目名：中海深灣玖序）入市之時就被市場寄予了厚望。

不僅是因爲中海深超總地塊打破了深圳自2010年以來的“70/90”政策限制，更是因爲該宗地深超總20多年來的唯一宅地。

並且市場也預言將會解決深超總住宅的供需矛盾，進一步改寫深超總豪宅格局。

但可惜，由於產品戶型設計、社區純粹度、得房率、視野景觀等因素導致項目开售比市場預期低了不少。

今年6月中海深灣玖序首推293套均價約132085元/㎡住宅，銷售100.2億。

當初全市場的預期是，項目會“日光”，即使無法“日光”，也能做到去化接近“日光”的成績。

9月加推158套均價約129609元/㎡住宅，去化表現也更加冷淡，據了解，第二批加推的房源，去化僅約36.8%。

到了10月第三次推盤，70套均價約137782元/㎡住宅，市場銷售和反應就更沒什么水花了。

到目前爲止（2024年11月5日），項目推售的515套住宅，在深圳房地產信息平台上顯示，還有138套住宅期房待售。

作爲市場非常期待的豪宅標杆，並沒有超預期的表現，反而被市場貼上了“品控”差的標籤。

所以，屆時12月真正拿地的开發商，考驗會從拿下地塊那一刻开始。

有沒可能引領深圳灣？

T107-0107宗地入市的意義，除了有可能會誕生出地王，也更有可能會誕生一批樓王。

這樣的宗地入市，之於深圳樓市，無異於深水炸彈。

首先宗地的位置，靠近深圳灣豪宅板塊，也是深圳房價的天花板位置。

對周邊二手房以及新房項目有至關重要的意義。

不僅意味着市場上的买家不用再盡心機鎖死周邊的二手房，也意味着中信•深圳灣有了競品對手。

尤其是深圳灣的豪宅，絕大部分小區樓齡已經超過10年，雙拼戶型還多。

目前深圳灣的18個豪宅小區，掛盤均價在14萬—30萬/平的區間。

其次，作爲標杆項目也既有可能成爲重塑片區房價體系，甚至有可能成爲深圳灣的新天花板。

這就好比2016年光明鳳凰城出讓的宗地，由龍光以140.6億元競得，不僅成爲該年全國總價地王，後來項目落成後，开盤銷售還刷新了深圳新房的售罄紀錄，再後來更是成爲了引領鳳凰片區房價的頭部小區。

曾在深圳樓市牛市的背景下，一舉成爲光明最貴的小區，並且二手房房價高峰登上了8萬+/平。

第三是，在現有的市場背景之下，項目極大概率會以豪宅的面積段开發建設。

而深圳灣豪宅多爲別墅、復式或者一些雙拼的高層戶型。若T107-0107宗地未來能夠設計出超大面積的平層，則有機會成爲周邊爲數不多的大平層。

所以，無論宗地最後花落誰家，都會是深圳樓市備受關注的核心項目。

作者 | 醉酒大鯊魚

標題：深圳豪宅史即將改寫

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