深圳樓市轟油門

深圳樓市轟了一腳油門。

一次分水嶺

久旱迎甘霖，深圳樓市迎來久違的“日光盤”。

位於龍華紅山的深業上城學府，成爲深圳樓市收縮以來真正意義上的“日光盤”。

332套新房住宅，建面79—139平，銷售備案均價約8.05萬元/平，備案總價621萬—1178萬/平，开盤迅速售罄，成爲具有分水嶺意義的一次新房銷售。

首先，這是深圳年內第二個日光盤，也是“9.29”新政首個日光樓盤。

其次，這次選房速度非常快，還剩余一百多批客戶連選房都沒機會。

第三是項目不僅开盤折扣93折高於市場普遍的主流折扣，連價格也存在學區溢價，但依然受到了市場的熱選。

項目周邊深高北學區範圍內的優質二手房價格已經回落，如水榭春天5期約88平戶型，9月成交兩套房源，一套739萬，另一套730萬。

第四是項目敢於官宣“保價”。在衆多新房調整備案價，釋放更多的市場折扣環境下，直接給出了保價承諾——在籤署認購書之日起至項目售罄期間，如果進行降價，准業主就有權要求退差價。

雖然項目最終售罄，承諾的保價期也就沒有更多的意義了，但在开盤之前給出承諾，還是會間接給意向客戶釋放更多的購房信心。

總的來說，項目是踩准了政策時點和時機，加上有深高北的學區加持，周邊配套所見即所得，才有這樣的表現，放在其他項目身上則未必。

可以看同期的其他新房項目，开盤數據，大家都有目共睹。

不過，很多人覺得這是深圳樓市的煙霧彈，“日光”有水分，瘋狂過後有可能留下的是一地雞毛，個別樓盤並不能代表樓市整體信號。

是不是煙霧彈，其實一兩個月後便能見分曉。

接下來的一兩個月是否出現工抵房、留存房，官方的遞補選房等情況，才是檢驗時刻。

因爲項目本身官宣登記客戶是888批，到了真正選房階段就只有744批客戶，說明有144批客戶要么放棄了凍資，要么不符合購房的資格。

但深圳目前購房資格、銀行審核的流水等已經很寬松，所以相信這些客戶更多的是主動放棄參與選房，代表了一定的購房心態。

其次，項目並非沒有短板。

比如項目佔地面積小，容積率高，園林不大，綠化覆蓋率只有20.01%，小區活動空間一般；

比如產品除了住宅，還包含了1棟酒店，部分住宅戶型也有遮擋；比如79平小面積戶型設計舒適度有所欠缺，空間分配顯得局促，97平戶型餐廳靠近廁所門口。

深圳過去的“日光”項目並不少，如曾經的寶安的領航城三期、網紅盤萬豐海岸城、龍崗是保利勤誠達譽都、南山的半山臻境，都是炙手可熱的日光樓盤，但能經得住時間檢驗的有多少？

所以，“日光”過後，更需要的是冷靜思考。

“日光”誕生，是項目熱銷的表現，但是不是就代表樓市已經復蘇了？

事實上，現在新房和二手房冷熱不均，項目與項目之間都有天壤之別。

單獨的日光個案談復蘇，爲時尚早，還需要有更多的信號疊加在一起才能有所表現，比如新房全面收回折扣，比如二手房成交量拉升等等。

目前大家都還是保守的態度，都在等待更好的买房時機，更好的項目。

因爲大家手中並不是真的缺錢，而是都拿着籌碼等待合適的時機。

看看我們的居民存款增加情況就知道了。

根據中國人民銀行數據顯示，今年8月末，本外幣存款余額303.21萬億元，同比增長6.6%；前八個月人民幣存款增加12.88萬億元，其中住戶存款增加9.65萬億元。而現在的居民存款余額是2015年的3倍。

（數據來源：中國人民銀行）

造成樓市現在不振的原因就是大家主動去槓杆，不消費，不投資，拼命儲蓄，擔心失業和養老，才帶來了最近兩三年的房價回落。

所以，一旦時機合適，相信大家會立馬轉向。

但目前從宏觀的環境變化來看，房地產調整帶來的收縮是比較明顯的。

最近，討論的比較熱的是，能否用股權財政替代土地財政，實現經濟驅動的轉型。

其實這個問題都不需要怎么討論。

就體量而言，股市暫時還接不住樓市的資金。

根據政府公布的數據，2023年國有土地使用權出讓收入57996億元，2022年國有土地使用權出讓收入66854億元。

從過去10年的數據看，即使國有土地使用權出讓收入下滑，也依然還有五六萬億的規模，能佔A股市總市值的6%左右（10月A股市總市值約95.87萬億元）。

即使國有土地使用權出讓收入規模下滑，但對國家對土地財政的依賴程度也依舊達到20%左右。

很多城市每年出讓土地的收入都是上千億規模，中國股市五千多家上市公司的平均市值140億元，如果去掉這部分的收入，那么這些城市每年就需要創造幾十個上市公司，否則就抹不开了。

所以，無論怎么走，都很難找到一個比土地出讓規模更大的容器。

這就注定了，無論房地產發展到什么階段，都是頭等大事，解決難以爲繼的土地財政是必須解決的問題。

只有把樓市穩住，才能談更多的發展，才能更好地化解地方債務。

所以也可以看到，周末10月12日的新聞會議，最終強調的還是化債。

國新辦新聞發布會上，我們的部長表示——

擬一次性增加較大規模債務限額，置換地方政府存量隱性債務，加大力度支持地方化解債務風險，相關政策待履行相關法定程序後再向社會做詳盡說明，這項政策是近年來出台的支持化債力度最大的措施，這是一場及時雨，將大大減輕地方政府壓力。

換成大白話就是，任何相關的支持政策，最終都是圍繞着地方化債展开，力度也是前所未有。

所以，要不要繼續參與樓市，大家心裏都有數，只不過是看時機、看城市、看項目而已。

作者 | 飛天小女警

標題：深圳樓市轟油門

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