樓市窗口期

既是新房熱，也是市場窗口期。

二手房窗口期

國慶過後，深圳樓市出現根本性的轉變。

除了新房表現出的熱潮，二手房市場也出現了一些新的變化。

一方面，部分業主趁着“9.29”新政連夜撤盤或者應聲調價，另一方面部分業主則迅速掛盤轉讓。

根據深房中協的數據顯示，2024年10月8日，全市公开在售二手房源量共有66,410套有效二手房源在售，較上周增加2009套。

若與9月23日的數據對比，會發現短短18天，深圳的公开在售二手房源量就增加了2539套。

主要是由於深圳9月29日新政，商品住房和商務公寓解除了限售。

一方面爲置換的群體釋放了先賣後买的機會，也爲一些預期心態發生轉變的業主提供了掛盤的機會。

比如2021年12月和2022年入市的潤璽二期就有2套房源掛盤，還有業主趁着國慶期間上架了房源。

比如2020年入市的壹成中心11區，有28套房源掛盤，其中25套是滿兩年不滿5年的房源。

再比如2021年1月和9月入市的萬豐海岸城項目，璽園和瑧園分別掛盤4套和7套房源。而掛盤的多套房源都顯示是毛坯狀態。

這些都是近兩三年深圳入市的網紅小區，其中不乏2020年、2021年搖號都买不到的小區，當初限購規則嚴格，再貴也要加槓杆、搞名額購买，都是非常新的小區。

如今都有不同程度的掛盤，這就說明了一個情況——

過去的新房熱浪，無形中放大了市場很多的情緒；過去看准未來房價還會繼續往上走的業主，心態動搖得非常明顯；即使降首付、降利率、降存量房貸利率，甚至放寬限購，一攬子政策釋放，也沒能穩住這部分業主的預期。

現在和三四年前不一樣的地方是，現在降首付、降房貸利率、解除限購限售，其實放大了很多購买力。

整個市場，其實並不缺購买力，缺的只是大家的信心和預期。

所以，哪天市場的信心修復，才是深圳樓市真正啓動的時候，买賣房的窗口期也就是一夜之間的事。

深圳的優勢之一就是什么都落地很快，執行也快。

市場有點風吹草動，業主們和买房群體的反應非常迅速，而政策方面一旦有所推行，那么執行也會相當迅速。

9月29日發布的新政，提到“开展現房銷售試點，逐步提高新供應用地的現房銷售比例，有序推進銷售制度改革”，在最新的地塊出讓中就有所體現。

10月8日，寶安機場東A219-0080宗地被深圳市地鐵集團以66.65億元的底價拍下，成交樓面價22994.34元/㎡，要求就是普通商品住房將全部以現房形式銷售。

上一次要求部分普通商品房現房銷售的地塊是去年8月出讓的A001-0212地塊，也就是首期已經預售的中鐵能建閱臻府，剩余的部分要等到現房。

這就要求房企一定要有足夠的實力，而不是依賴高周轉，账面現金要夠穩。

這樣一來既能避免拿地房企高槓杆、高負債、高周轉，把經營模式再次玩脫了，也能堵上預售制度的漏洞，避免監管資金被挪用。

其次現房銷售就要求开發商施工必須保證一定的質量，可以大大減少貨不對板的情況。

雖然深圳出現爛尾的情況不太可能，但這兩三年交房質量不達業主預期的項目大有人在，不是外牆脫落，就是減配漏水等等。

第三就是能夠把控深圳新房供應的節奏。一般新房項目從施工到封頂交房的周期都需要兩三年，要求現房銷售後，就相當於放慢了新房供應的節奏，不再像過去今天拿地，8個月後就能看到新房开盤入市。

而且這樣即使增加深圳的地塊出讓，增加新房供應，也不會馬上給當下的新房庫存造成壓力，但又不至於未來深圳的新房供應完全斷檔，因爲深圳今年截至10月，總共才出讓三宗宅地。

所以可以看到，任何一項政策落地，放到深圳都能夠立竿見影。

接下來會看到更多的現房銷售約束的地塊出現，換句話說現階段同樣也是深圳擴大現房銷售試點的窗口期。

而且值得注意的是，最近深圳各區不再對商品房價格开展指導，無論是預售還是限售，又或者是需調整備案價格的已預售、現售商品房項目。

這在一定程度上是能夠促使开發商參與更多的土地出讓，因爲間接保證了开發商拿地後的利潤。

所以，深圳作爲樓市的龍頭城市，都在推开新的模式，那么其他城市也必定會加快腳步。

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