不要只盯着翠湖
所有的自帶流量項目，背後都在揭露一個真相
當下的樓市裏哪個項目自帶流量萬衆矚目
毫無疑問就是現在的翠湖天地
這個項目已經成爲符號一般的存在，幾乎每次开盤都會被關注
這一次更是如此
之所以引起大家關注，首先是這一次的價格
單價21萬的預售證價格突破了上海一手房的價格箱體
但是更誇張的其實是總價，套均面積五百多平米，這也就意味着翠湖的總價套均1.1億，最便宜的也要7500萬
而最貴的達到了令人咋舌的3.56億
但是另外更讓人驚嘆的是
上海史上最貴的的一次一手項目入市，反而引起強烈的市場反饋，一共108套的房子，最後272個億萬富豪的追捧
最後121號選手選走了最後一套房子，棄號率極低
這和上海其他的一手樓盤顯示出不一樣的畫面
所以翠湖現象到底說明了什么，爲什么這么貴的房子反而當下如此，上海樓市到底怎么樣，這個城市在認准什么樣的資產
關於這些問題的答案，可能是在翠湖之外
01
哪怕是小衆的高端市場，也出現了購买力細分
之所以翠湖能夠引起關注，本質上是因爲上海市場對於豪宅產品的認知已經出現了分化
在翠湖之前，上海也特別微妙的有三個豪宅項目拿到預售證前後腳的進入市場
分別是萬科的中興傲舍，綠發的浦江園以及中海的領邸玖序
雖然不及翠湖的昂貴，但也是3000萬的總價
在上海也算是豪宅的門檻標准
不過不巧的是
雖然總價相仿，但是這三個項目的定位完全不同
浦江園最主打的江景，朝南看黃浦江已經是絕對的稀缺資源
中海項目最大的賣點是新貴地段，身處徐匯濱江板塊未來的發展能級是客戶對他的最大想象
而中心傲舍則又是另外一種路數，屬於在老城板塊一個出挑的國際化產品，吸引一批前瞻性的客群
而差不多同一時間的开盤也就意味着，這一波豪宅客戶必須要短時間內在這幾個項目裏站隊三選一
而最後的开盤情況則很有趣
雖然還沒拿到最後的數據，但是有點巧合的是，這三種不同定位的項目，最後的开盤都不錯，非常的不錯
非常非常的耐人尋味
在我眼裏這三個盤其實代表着三類客群
綠發主打土著，中海吸納老錢，萬科目標新貴
基本上均衡的去化效果本質上也在表達一個趨勢：就是上海的豪宅客群已經出現了二度細分
各自的客群找尋各自適合他們的項目，只要能匹配的上就能賣的很好
上海的高端市場從來都不是價格的問題
而是產品定位和定向客群是否匹配的問題
02
高端之上的塔尖資產自成體系
但是毫無疑問，翠湖和他們似乎也不是一個價格箱體
屬於高端市場之上的絕對塔尖物業
在整個高端客群分散化的同時，塔尖資產呈現的更爲強勢
其實貴只是結果
最價格貴的背後我們試圖去看這類資產和上海普通豪宅的不同在於
其實是對於土著、老錢、新貴的一次全方位囊括
有錢人從來都是最聰明的
他們可以清晰的判斷出翠湖資產的背後是無短板的資源配置
新天地板塊最後一個項目，加上瑞安爲翠湖天地做的最極致的產品呈現，代表着頂級國際化居住社區的終極夢想
也因爲如此，這樣的社區在市面上走出了獨立行情
塔尖之上的塔尖，對衝了豪宅客戶的分散化，反而擁有了自我定價體系
也是因爲這樣的獨立體系，反而在塔尖客群眼中看到了真正的稀缺
這或許也解釋了爲什么翠湖每次都這么熱捧的原因
事實上這樣的定價體系在二手市場每次都得到了驗證
2021年翠湖16萬的入市價格，當時也同樣引起市場的驚呼，如今這批二手房價格25-30萬，購买的房東無一虧本
但是如果在2021年你如果买其他資產標的，很難有人可以說做到絕對幸免
越貴越有人买不是沒有道理
當下這個樓市從來沒有什么低估，真正好的價值一定會有價格的兌現，不論是現在還是未來
03
極度稀缺創造的有價無市
分析塔尖資產的殘酷就在於
他根本就和樓市的行情沒有關系，在翠湖成交之前
近5年全上海總價8000萬以上的成交新房套數爲256套，佔比全市約0.07%，這是一個極窄的塔尖總價段
哪怕2024年最爲放量，也不過是0.29%
另外在二手房層面
佔比甚至下滑到了萬分之一
越發的稀薄的同時也在證明，而二手市場裏，根本就是有價無市
大家都是有錢人，沒人愿意拋出自己的核心資產
待價而沽一直都是常態
獨立行情正是基於此
另外，真正橫向對比過的人也會發現
哪怕現在的翠湖上億的標價，放在世界的舞台上，這樣的標的資產還是太過於便宜
我們不說國外，在香港比較好的房子
嘉裏开發的緹外住宅單價在40萬左右，Mount Nicholson的大平層單價50-100萬/平方米
而日本東京最貴的房產單價也頂到了100萬/平米
這些塔尖城市的旗艦項目，價格都是翠湖的2-4倍，這好像一直以來的市場估價
對於有錢人的橫向比較來說，似乎當下的翠湖也是有着非常高的性價比
04
還可以盯的翠湖式資產
所以真正的塔尖資產一直和行情無關，極度稀缺的供應決定了自成體系的存在
這才是所謂穿越周期的最強大的能力
與此同時我們也看到了塔尖購买力的嗷嗷待哺
翠湖开盤結束之後直接會促使還有一百多個的過億居住需求沒辦法滿足而流入市場尋覓類似的“翠湖式”資產
相比較歷年每年只有不到一百套的成交量，這個需求屬實有點龐大
不過2024年確實是上海豪宅市場放量的年份，翠湖之後，大概還有兩三個項目會流入市場
一個是凱德茂名公館邊上的萬科高福裏
未來的高福裏將會保留全部石庫門建築，同時興建一棟150米的超高層豪宅
梧桐樹下的“巨富長”就是城心中的城心，是老上海人土著的白月光
另一個是陸家嘴集團和太古聯合操盤的陸家嘴太古源·源邸，主力建面約280-375㎡大平層，預計56套
太古的第一次嘗試操刀住宅產品，集團內部也是高度重視
項目位於陸家嘴金融城北側濱江區域，與黃浦江之間做到了真正的無遮擋
另外最後一個項目
就是海泰北外灘
這可能是這波供應裏面最爲特殊的一個案例
海泰北外灘的整體地位確實非常獨特，位於上海虹口區四川北路南段
但是所佔據的景觀視野是這樣的
朝南看黃浦江兩側景觀視野，並且還能銜接蘇州河的部分景觀
我實地去看過，確實非常震撼
兩河交匯，一側是上海的百年歷史，另一側是跳動的金融代表着洶湧活力
黃浦江水對着你洶湧而來
確實是整個濱江項目中最稀缺的景觀視野
而關於品牌，可能不是主流意義上的規模性开發商，但是對於虹口而言海泰的意義則無比重要
板塊區域內幾乎都是海泰爲區域內all in的資產
在北外灘以北排布了海泰國際大廈、海泰時代大廈、海泰中信廣場……
幾乎靠着一己之力完成了整個區域內的城市更新
而爲了讓海泰北外灘的定向圈層體驗更好，开發商甚至新建了一個酒店搭配爲北外灘的業主服務
這些都會在最近對外呈現
而這批即將开盤的1號樓樓王項目，也只有55套房子，套均面積553平米
很明顯這樣的面積段就是爲了極致生活所呈現的
另外值得一說的是，這也是極少有的市中心超高層中开發商堅持做板樓的項目
大多數項目都是圓弧塔樓的處理方式，本質上適合超高層的建造但是本質上犧牲了一定程度的舒適性
超高層的板樓設計難度極大，對於工藝和施工都提出了巨大的要求
但對於海泰而言堅持這么做，本身就是爲了換來大面積的同時，盡可能的大开間短進深的出來
換來更爲奢侈的朝南尺度以及更舒適的居住體驗
我們代入想象下在江景籠罩下超過三十多米的陽台尺度，你身處其中會是怎么樣的感受
但也因爲這樣的堅持，出現了難得一見的超高得房率，達到80%
結合3.6米的層高，也真實的讓室內空間感受放大到極致
今年差不多就這三個項目
未來五年，我覺得可能也就這三個了
05最後
爲什么今天的文章說不要盯着翠湖
翠湖作爲一個個案，如今也成爲了現象，但這個現象本身也說了一個趨勢
作爲絕對塔尖的項目，整體的價格表現從來就和市場無關，和行情無關
而且哪怕是今年塔尖井噴的今天，符合翠湖式資產的項目，套數加起來也不過一百多套
真正的塔尖用戶未來會繼續尋找翠湖式資產
而更多的普通受衆或許也需要思考我們當下購买的資產有沒有對衝周期的能力
標題：不要只盯着翠湖
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