真實的深圳樓市

8月過後，深圳樓市似乎又回到了原點。

公寓跳水

最近，深圳的公寓衝上了熱搜。

位於南山大學城板塊的京基·御景峯被爆出5折甩賣157平、228平商辦公寓產品，在售房源中最低單價約3.8萬元/平，總價約585萬/套。

而項目开盤之初，備案均價約7萬/平，最低備案單價約6萬/平，228平戶型備案價總價1300萬元左右一套，157平戶型備案價爲1000萬左右一套。

如今御景峯的二手住宅，最新成交單價也在5.7萬-6.6萬/平。

雖然，過去深圳的商辦公寓產品一直價格低於普通住宅的價格，也不是市場成交的主流產品，一直處於滯銷的狀態，但是要知道，這次出現在熱搜的京基·御景峯是位於南山西麗的項目。

項目位於5號线長嶺陂地鐵站口的位置，1站可到達深圳北站，4站到達留仙洞總部基地，9站能到達寶安中心，還能直達前海灣、羅湖，周邊景觀能遠眺塘朗山和長嶺陂水庫，屬於位置地段都不算差的了。

但也不足以支撐住項目的價格。

而根據中原數據顯示，2024年上半年全市公寓成交1337套，同比下滑62.4%；成交面積7.4萬平，同比下滑68.2%，成交面積爲去年全年成交的22.1%。公寓成交均價51437元/㎡，於近幾年中，僅高於2022年。即使公寓供應已經大幅下降，但成交量也跌至谷底。

开發商如今選擇將這樣的大戶型資產割肉甩賣，足以見深圳的公寓市場有多冷清，开發商有多迫切回籠資金。

據了解，社交媒體平台上，有網友爆料，由京基牽頭改造的多個項目出現不同程度停發過渡費的情況。

如位於羅湖羅芳村的拆遷項目，由京基集團牽頭7月過渡租金出現了停發的情況；如同樣由京基牽頭的位於寶安石巖的舊改項目也出現了過渡租金停發兩個月的情況；如位於羅湖蔡屋圍清慶村從今年6月份已經停發過渡費；如位於龍崗布吉的木棉灣舊改項目，原本預計延遲15天結果一直遲遲沒付。

住宅遠離高峰

公寓出現“骨折”並不是唯一，如今深圳二手房的調整，同樣也可以這樣形容。

8月深圳二手房網籤套數爲3804套，爲5.17新政後成交低位，新房成交套數爲2537套，則相對平穩。

雖然網籤數據有延遲的客觀情況，但也說明了一個問題，利好政策經過3個月左右，已經被市場全部消化。

這一點從深房中協統計跟蹤的更及時的數據也表現出了同樣的信號。

深房中協統計的數據以二手房买賣合同發起時間爲口徑，說明數據的延遲性大大降低，更能反映出當下的深圳樓市。

根據深房中協統計8月深圳全市二手房錄得4671套，環比下降13.2%，同比增長50.0%。

同時也說明一個值得重視的問題——深圳二手房住宅依舊在“以價換量”。

並且從7、8兩個月的數據顯示，二手房住宅“以價換量”的幅度進一步拉大。

最近深圳人的朋友圈流出一份二手房小區相比高峰（2021年2月前後）成交回撤了多少的數據。

登記的小區超過300個，排除一些公寓性質的數據，整體回撤幅度基本在30%—50%區間。

其中，根據目前深圳各大中介平台數據顯示，相比住宅的成交高峰期，調整幅度超過50%的小區就達到了27個。

如曾經一度傳出拆遷概念的月亮灣花園，成交均價調整了約55%，曾經名校落地+拆遷加持的鵬盛年華成交均價調整了約56%，曾經的熱選小區光明一號成交均價調整了約50.7%。

也就是說，如果說去年年底，深圳樓市還是小範圍回到2019年，到今年8月基本上絕大部分已經回到了2020年暴漲以前。

不過當初深圳樓市基本用了不到一年的時間便漲了30%—50%，甚至短短半年便漲了一倍。

如果對2020年有印象，便會發現如今潮水退去，經歷3年有余市場價格才回到2019年左右。

如2020年位於寶安的花樣年花鄉，一年時間左右成交均價便從約9.5萬/平躍升至約12.8萬/平；位於福田的八卦嶺宿舍一年時間左右成交均價從約7.5萬/平躍升至約13.6萬/平；位於南山的衝城市花園一年時間左右成交均價從約11.46萬/平躍升至約16.7萬/平.

可見，相比之下，收縮階段的深圳樓市已經算比較堅韌的了。

作者 | 飛天小女警

標題：真實的深圳樓市

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