房地產穩則經濟穩，抓住“金九銀十”窗口出台救市措施
文：任澤平團隊
導讀
6-7月脈衝式回暖後，由於缺乏後續政策，8月房地產銷量回落。517新政以來，房地產市場有所回暖，6月新房和二手房成交量環比均有所提升且強於季節性，帶動上半年住房成交同比降幅收窄，但是由於缺乏後續政策，7、8月以來房地產成交明顯有所回落、新房提振效果有限。
從前瞻性指標看，根據貝殼新房案場指數、二手房帶看量指數，517政策組合拳僅帶來了5月、6月前瞻性指標的“脈衝性回升”。6月一线城市回暖的動能未能得到延續，7月前端房地產市場熱度再度回落。
市場“以價換量”，剛需逐漸入場，以二手房爲主，新房市場承壓。1）住房銷售“以價換量”，價格仍在築底；2）剛需入場，低總價、高性價比房源成交有所回暖；3）二手房分流住房需求、新房依然承壓。
“金九銀十”爲傳統意義上的銷售旺季，受益於季節性因素、房企集中營銷、政策出台等。從2010-2023年的平均月成交佔比看，9、10月住宅成交面積佔全年比重爲10.1%、8.4%，分別在全年月度排名中位列第3、6位。即使12月有返鄉置業的翹尾行情，下半年超1/3的地產成交量集中在9、10月。2022、2023年“金九銀十”住宅成交面積佔下半年成交的34.8%、35.7%。
當前是救市政策出台的重要時間窗口，要抓住“金九銀十”契機加大穩樓市力度。短期看，以下三招可救地產：
1）組建3萬億以上的大型住房銀行，利率要低、期限要長、規模要大，收購开發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房，一舉多得，解決地方財政、开發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果；
2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，一线城市應搶抓“金九銀十”的時間窗口率先放开郊區和大戶型限購以提振人氣；
3）持續降息，包括降低二套房存量房貸利率，通過降准降低銀行負債成本。此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支持政策。
長期看，以“城市群战略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購並舉”爲核心加快構建房地產新模式。
作爲國民經濟第一大支柱行業，居民最重要的資產，關系幾千萬人就業，房地產穩則經濟穩、就業穩。盡快落實有力的穩樓市政策，恢復居民信心，將有利於帶動需求入市，助推樓市回暖。
目錄
1 現狀：政策效果呈現“脈衝式回升”、新房市場依然承壓
2 傳統銷售旺季到來，下半年超1/3成交集中在“金九銀十”
3 救樓市的必要性：房地產是國民經濟的第一大支柱，穩地產能穩經濟、穩就業
4 抓住“金九銀十”重要時間窗口，出台穩樓市增量政策
正文
1 現狀：政策效果呈現“脈衝式回升”、新房市場依然承壓
517新政以來，各地積極落實降低首付比例、房貸利率等相關舉措，房地產市場有所回暖，6月新房和二手房成交量環比均有所提升且強於季節性，帶動上半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8月以來新房成交明顯有所回落、提振效果有限，一方面由於市場進入淡季、另一方面是政策效果的可持續性不足，市場恢復基礎不牢，呈現“脈衝式回升”。
商品住宅方面，從月度看，2024年5月36城樣本城市商品住宅銷售同比-33.5%，環比增長4.9%；6月銷售同比-14.3%、降幅較5月收窄19.2個百分點，環比增長28.6%；7月銷售同比-10.8%、降幅收窄3.5個百分點，環比-26.1%、弱於季節性；8月（截至8月18號，下同），銷售同比下降17.3%、降幅擴大，環比-12.6%、弱於季節性。從周度看，8月前三周銷售同比分別變化-0.1%、-16.4%、-26.8%，同比降幅持續擴大。
二手住宅方面，從月度看，2024年5月16城樣本城市二手住宅銷售量同比0.9%、較4月份由負轉正，環比-6%；6月份銷售量同比增長24.7%、漲幅較5月擴大23.9個百分點，環比5.8%、強於季節性；7月銷售量同比增長46.4%、環比增長7.3%；8月銷售量同比13.6%，環比-21.4%、弱於季節性。從周度看，8月前三周銷售同比分別變化+18.0%、+5.3%、+9.0%，同比增幅較6月、7月（周同比+20%以上）水平明顯縮窄。
從前瞻性指標看，“517”政策組合拳僅帶來了5月、6月指標的“脈衝性回升”。6月一线指標回暖的動能未能得到延續，7月前端房地產市場熱度再度回落。具體來看，在“517”政策組合拳作用下，5月二手房帶看指數環比小幅回落至27.5，但同比+20%，帶看表現尚佳；5月新房案場指數回升至17.1，同比-3%，新房來訪量低位修復；6月一线城市指標回暖，6月二手房帶看指數環比-3%至26.8，但一线城市環比+2%至54.4；6月新房案場指數環比-3%至 16.6，但一线城市環比+14%至26.7；7月二手房帶看指數環比-5%至25.4，新房案場指數環比-4%至15.9，7月前端房地產市場熱度再度回落。
當前房地產“以價換量”仍在持續，新建商品住宅價格同比連續28個月負增長、二手住宅價格同比連續30個月負增長。由於二手房掛牌量增加、性價比提升、交付確定性高等，當前二手房市場表現明顯好於新房，二手房分流部分住房需求，新房市場回暖承壓，銷售回暖傳導至投資端的鏈條難以打通。
1）住房銷售“以價換量”，價格仍在築底。根據國家統計局數據，新建商品住宅價格同比連續28個月負增長、二手住宅價格同比連續30個月負增長；從環比看，新建商品住宅和二手住宅價格環比分別連續14、15個月負增長，2024年6、7月份環比降幅持續收窄，但是築底仍需時間確認。
2）剛需入場，低總價、高性價比房源成交有所回暖。隨着房價下跌，部分住房性價比开始顯現，剛需逐漸入場。根據中指院數據，2023年二季度-2024年二季度，北京300萬以下的二手住宅成交套數增長51.1%，佔比從21.8%提升至30.8%，上海300萬以下的二手住宅成交套數增長90.7%，佔比從27.4%提升至40.7%。
3）二手房分流住房需求、新房依然承壓。二手房交易佔比逐漸提升，根據中指院數據，2024年1-6月二手房銷售面積佔總銷售面積的比重爲26.3%，較2023年全年提升3.8個百分點。從新房和二手房市場表現看，2024年1-7月樣本城市新房銷售量爲過去5年（2019-2023年）均值的55%，同期樣本城市二手房銷售量爲過去5年均值的110.7%。
2 傳統銷售旺季到來，下半年超1/3成交集中在“金九銀十”
房地產行業中，“金九銀十”是傳統意義上的房地產銷售旺季。此現象背後有一定的經濟和社會基礎。了解此現象的原因，對購房者、投資者以及房地產從業者具有重要意義。那么，“金九銀十”傳統銷售旺季是怎么來的？
1）首先，季節性因素是"金九銀十"現象的重要驅動原因。九月、十月正值秋季，天氣宜人，爲購房者提供了理想的看房條件。許多家庭傾向於在這個時候進行購房、換房，以便在冬季來臨前完成置業計劃。
2）其次，“金九銀十”是房企營銷集中發力的重要節點。房企爲銷售去化、資金回流，一般會在9、10月加大推貨力度。在十余年前，以线下購物爲主流的年代中，“十一黃金周”前後各類商家的優惠活動頻頻出台，這股營銷風潮同樣延續到了房地產行業。同時，幾乎每年的十一長假，各大城市會开展房展會，方便購房者橫向比較多品類房源。因此，房地產業新產品集中在9、10月份上市，配合優惠和成交喜報的加推，進行營銷造勢，促成了熟知的“金九銀十”概念。
3）最後，政府往往會根據上半年經濟、行業運行情況，在鄰近“金九銀十”時間節點，出台一系列調控政策，以穩定下半年房地產市場。過去兩年的“金九銀十”前夕，均有穩地產政策出台。2022年8月，中央支持地方“一城一策”滿足合理剛性和改善性住房需求，各地方降首付、上調住房公積金貸款額度，積極“保交樓、穩民生”；2023年8月，中央打出“認房不認貸”、降首付、降利率等政策組合拳，旨在刺激市場活力，促進房地產交易。
金九銀十銷售旺季，從歷史成交數據上可以得到支撐，下半年超1/3的地產成交量集中在9、10月。從2010-2023年近14年的平均數據來看，9、10月住宅成交面積佔全年比重爲10.1%、8.4%，分別在全年月度排名中位列第3、6位；9、10月住宅成交金額佔全年比重爲10.1%、8.4%，分別在全年月度排名中位列第3、6位。其中，“金九”宅成交面積佔全年比重較高，於6月基本持平，僅低於因“返鄉置業”佔比較高的12月。聚焦下半年看，即使12月有返鄉置業的翹尾行情，下半年仍有超1/3的成交量集中在9、10月。2022、2023年“金九銀十”住宅成交面積合計佔下半年成交的34.8%、35.7%。
3 救樓市的必要性：房地產是國民經濟的第一大支柱，穩地產能穩經濟、穩就業
中長期房地產市場仍有一定空間：我們連續6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。
對於我國未來住房需求，部分市場觀點持有悲觀態度，認爲未來我國住房需求將持續下跌至較低水平，引發市場擔憂。然而，根據我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。
我們預計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結構來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別爲29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成爲我國住房市場最大的需求支撐。
房地產穩則經濟穩。房地產作爲第一大支柱行業，房地產聯系着上下遊五十多個行業，房地產投資下行，影響着居民和企業部門資產負債表修復、“信心”問題等。
從房地產業GDP增加值看，一般而言，在經濟中佔比超5%的行業可以成爲經濟的支柱產業。2023年，受房地產行業下行周期、房地產市場供求關系發生重大變化影響，房地產行業佔GDP比例下調至5.9%，但仍與2014年水平持平。
從上下遊行業帶動看，房地產帶動幾十個上下遊產業鏈產值。房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等制造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下遊產業鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下遊產業鏈GDP2.4萬億元。分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別爲8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。
從解決就業看，歷史上我國房地產業的快速發展，爲社會提供了大量就業機會。房地產業解決我國實體經濟大量就業，雖然近兩年房地產行業面臨重大調整，但物業從業人數逆勢增長，預估至2023年我國房地產從業人數將達1300萬，相較2004年規模擴大三倍。2004-2018年我國房地產業從業人數由396萬增至1264萬，預估至2023年我國房地產從業人數將達1300萬。
4 抓住“金九銀十”重要時間窗口，出台穩樓市增量政策
當前是政策出台和落地的重要時間窗口，要抓住“金九銀十”窗口加大穩地產力度。若後續盡快落實有力的穩樓市政策、房企加速推盤、居民購房信心逐步恢復，將有利於帶動需求入市，助推樓市回暖，重點城市“金九銀十”或將迎來結構性行情。短期看，下半年需要更大力度的增量政策，以下三招應加快研究出台：
1）組建3萬億以上的大型住房銀行，利率要低、期限要長、規模要大，收購开發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力，开發商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾。一舉多得，解決地方財政、开發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果；央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，而當前租金回報率2%以內，地方收購動力不足，可以通過降低再貸款工具利率，覆蓋資金成本，提高地方積極性。
2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，一线城市應搶抓“金九銀十”的時間窗口率先放开郊區和大戶型限購以提振人氣；廣州在今年一月正式取消120平方米以上住房限購，本質上就是將豪宅市場向全國購房者开放，相對應的，核心城市核心城區的小戶型等剛需產品則需慎重放开。當前樓市表現疲弱，房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機；中長期可考慮在市場企穩後，通過“人地掛鉤”實現房地產供求平衡，各地方土地財政的“旱澇不均”，可以通過財政轉移支付調節。
3）持續降息，包括降低二套房存量房貸利率，減少購房成本，爲居民減負，並通過降准降低銀行負債成本。隨着5.17房地產新政落地，多城市房貸利率下限取消，房貸款利率步入“3時代”。根據貝殼研究院，2024年5月百城主流首套房貸利率平均爲3.45%；二套主流房貸利率平均爲3.90%。而有些存量房貸利率仍在4%左右，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力，提前還貸有所升溫。之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。爲緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。
此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支持政策，如發放購房補貼、降低多孩家庭房貸利率等。多孩政策帶來的新增人口會直接增加對房屋、汽車等產品和服務的需求，會給家庭帶來養育孩子的負擔。給予有孩家庭購房政策傾斜，降低撫養直接成本，短期有助於擴內需、穩增長、穩就業，長期有助於提振生育水平、提升人力資本、增強經濟社會活力，一舉多得。
長期看，以“城市群战略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購並舉”爲核心，可以加快構建房地產新模式。
作爲國民經濟第一大支柱行業，居民最重要的資產，關系幾千萬人就業，房地產穩則經濟穩、就業穩。盡快落實有力的穩樓市政策，恢復居民信心，將有利於帶動需求入市，助推樓市回暖，爲中國經濟復蘇和就業貢獻力量。
標題：房地產穩則經濟穩，抓住“金九銀十”窗口出台救市措施
地址：https://www.iknowplus.com/post/140375.html
