房產代持也繃不住了

房價上漲的時候，代持一套房產可以淨賺幾十到上百萬；房價回落的時候，代持的房產就成了燙手的山芋。

隨着樓市的深度調整，曾經代持房產的風險也逐漸浮出水面。

代持問題开始出現

四年前，樓市盛極一時，數不清的網紅盤因爲數百萬價差催生出一批又一批的冒險者。

由於嚴格的限購規則，也讓“代持房產”一詞成爲當時充斥在各大網紅樓盤的熱詞。

甚至還引起了相關監管部門重視，嚴查購房的首付款來源、購房人資料等。

四年後的今天，沒有了漲價預期的驅動“代持房產”开始留下了一地雞毛。

最近就有深圳的房產代持人，由於合夥人幾個月不給月供，發信息不回電話不接而求助微博大V，試圖尋求能夠解決問題的辦法。

之所以會出現這樣的情況，最根本的原因是深圳樓市的價格已經調整。

根據樂有家研究中心數據顯示，517政策滿月，深圳有94%的業主下調了二手房掛牌，最大調幅9%，多數調幅在1%-2%。

對於代持房產的人來說，過去有的代持人是由於貪小便宜，爲了幾萬或者幾十萬利益被蒙蔽了雙眼，有的則是明知道不可爲依舊毅然決然走上“代持房產”的道路。

明顯，求助的這位代持人大概率屬於後者，因爲選擇的是“合夥”代持的方式，相當於房產的股東，不是完全的代持。

而過去樓市火熱的階段，像這位網友的經歷，比比皆是。

比如有廣西的網友在揭露房產代持騙局的視頻下留言，自身代持了房產，但對方已經兩年多沒還款，法院起訴拍賣房子也在排期了。

有的網友則表示，曾經也差點上當受騙，有人試圖低首付零首付讓其代持房產，並以信任爲其好爲由將房產寫在網友的名下，還不給代持費，有人信以爲真，被對方實施了二次抵押。

還有網友還表示，4年前遭遇了同樣的問題，實際使用人坐牢斷供，官司還沒有結束，銀行就凍結了他們所有的資產，包括夫妻倆辛辛苦苦打工攢了一輩子的50萬首付也賠了進去。

可以看到，在房價上漲階段，代持人非常容易被蒙蔽雙眼。

因爲房子在自身手裏，房價上漲還有漲價的利潤，每個月借名买房的人把貸款打到銀行账戶裏，籤署《代持協議》，《授權委托協議》，爲了規避風險，雙方還會籤訂一個《借款協議》。

看起來所有的風險都一一規避清楚了。

但代持的風險，往往需要時間考驗。

因爲讓很多代持人萬萬沒想到的是——房價不漲，實際出資人選擇的反而是直接消失。

並且很有可能，代持的房產早就已經被“能貸盡貸”。

可能有人說，既然出資人不再出資，那么直接棄供，等待法拍好了。

事實上，如果等待法拍的結果只會更差，虧損反而更多。

假設一套房產500萬，首付150萬，4.9%房貸利率，每個月月供約1.8萬，4年那么月供最少也還了約86.4萬，在價格回調三成的情況下，剩余價值就是350萬，而且還需要先結清按揭，可能需要過橋，總成本最少也超過了200萬。

如果是法拍，基本上就是剩余價值的6-7折起拍，那么虧損就已經不止首付這么簡單了。

而代持的房產，還不是自身需求的剛需房，不賣還需要背上二三十年的債務，又該如何自處？

所以，過去樓市火熱階段，出資人擔心的是代持人連房帶錢全都卷走，如今房價回落，代持人反而擔心出資人不再支付月供。

代持房產出現談崩，原因各有不一。

比如代持人不滿之前的籤訂協議，重新協商後無果，准備上訴法庭；比如代持人所擔保公司破產，名下資產被凍結，送上法拍；再比如出資人與代持人產生糾紛等。

但隨着房價調整，實際出資人反而成了反水的那一方。

那么，如果真的遇到實際出資人不再繼續出資，自身又無力償還月供的情況，是否存在補救的措施呢？

綜合有實際經驗的網友和律師的意見來看，解決辦法大致有幾個方向。

一是如果代持過程存在一些欺詐行爲，或許可以考慮收集相關的證據資料，借助律師的途徑證明代持房產過程被詐騙。

二是代持的出發點是規避購房限購政策，核心最終還是借款關系，那么或許可以考慮以欠款的方式或者違約的方式解決。

因爲絕大部分代持房產都會籤署《借款協議》《代持協議》，按照代持合同的約定如果不付款，或者不付月供，不按期付月供，一般都會有相應的違約條款。

如果都沒有約定，則可以選擇要求履行合同，書面要求多久之內補齊所欠的月供，否則不再代持房產。

若到期出資人依舊選擇不配合，則可進行直接起訴，讓不愿意繼續出資的合夥人放棄全部首付及房產，並進行公證，在拿到法院的判決結果後再選擇合適的時機主動將房子處理，以減少損失。

三是選擇新的合夥人，通過更便宜的價格，將房產的股份轉讓出去，並剝離名下財產以及轉讓房產獲取的資金。

但衆多方式，最爲合適的依舊是通過代持協議借助律師的力量起訴，解除代持合同，盡量爭取賠償減少損失。

對於房屋买賣合同糾紛，今年廣東省廣州市中級人民法院民事判決書中就有代持房產相關的判決案例。

法院在一審判決中也支持了代持人請求出資人支付房貸代付款。

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作者 | 飛天小女警

標題：房產代持也繃不住了

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