龍頭盤新低了

光明繼續擠泡沫，標杆樓盤創新低。

典型盤新低

基本上，深圳每個區都有風向標一樣的小區存在。

南山是華潤城，龍崗是頤安都會，龍華是萊蒙水榭春天、金亨利，光明則是龍光玖龍台。

市場的熱度常常集中在這些典型的小區身上。

從交易數據來看，市場的成交輪動已經從南山、福田的標杆小區蔓延到龍崗、光明這些地方。

近期，光明鳳凰城的龍光玖龍台成交再次出現成交新低。

深圳某中介平台上成交數據顯示，今年6月3日龍光玖龍台成交一套高層116.25平戶型，成交總價約590萬，成交單價約50753元/㎡。

而小區5月在深圳另一中介平台上成交一套117.34平中樓層戶型，成交總價約670萬，成交單價約57099元/㎡。

這就意味着，6月3日成交的房源，同戶型在短短一個月左右，價格就縮水了近80萬。

盡管市場上有一種聲音，認爲該套房源成交爲非常規交易房源，有壓價避稅的可能，但市場公开交易，對意向小區的潛在买家而言，更多只會關注成交結果。

事實上，光明鳳凰城的價格已經妥協挺明顯了。

除了龍光玖龍台，2020年入市的星河天地在6月同樣成交一套房源，89.26平，成交總價約360萬，成交單價約40331元/㎡。

從最新的成交價來看，龍光玖龍台以及星河天地業主，如果是一手業主基本上已經虧錢。

同時，也說明一個問題，光明鳳凰城片區，賣家向市場妥協，價格讓位已經到了博弈的底线。

後續整個光明二房市場是否能夠企穩，就看後續的成交了。

如果後續的成交價格沒那么低，則說明能繼續維持平穩。

如果繼續新低，則說明區域還在擠泡沫。

光明新房困局

光明區的二手房掛盤的本身就不多。

一百二十多個小區，包括龍光玖龍台、宏發美域、新地中央花園、光明大第、天匯時代花園、深房傳麒山、星河天地等，掛盤在售的小區僅二十多個，共約615套左右。

近期能夠成交的小區，最核心的原因還是讓價，價格水平相比2022年、2023年是另一個階段。

但更根本的原因是光明的新房內卷，开發商开啓不同程度的價格战。

就整個光明區來看，目前在售的新房據不完全統計有22個項目，共計約8928套，給出“85折”的項目至少有一半，不卷到“85折”的，基本很難攬客。

比如龍湖御湖境花園开盤就給出85折優惠，折扣後均價約3.46萬/㎡；

潤璟裏花園備案均價4.24萬/㎡，曾經85折後還送6.6萬軟裝禮包；

特發學府朗園790套住宅，備案均價約3.8萬/平，給出過85折；

中海時光境819套住宅，備案均價4.21萬/平，同樣給出過85 折。

甚至光明的個別項目开始有調整備案價的案例，雖然暫時還只是一些地段、配套、規劃相對較弱的項目，但只要有項目撕开了口子，其他項目就會有鲇魚效應。

而這些項目，除了調價，也基本沒有什么更好的辦法清庫存。

這樣的結果就是，一方面使得光明區域的二手房更難扛，另一方市場購买力在選擇上更加猶豫不決。

因爲市場上其他購房者在看到新房的這種階梯式調價，二手房成交新低的情況，就會讓子彈繼續再飛一段時間。

對开發商而言，真正能夠破局的方法也只有兩個方向。

一是統一價格，減少內卷，堅持價格底线，穩住價格，謹慎使用階梯式調價的營銷策略，二是直接躺平，放慢去化的步伐，扛過這輪市場的波動，熬到市場多回暖一些再賣。

所以，光明區域的市場，現階段已經到了开發商、二手業主、存量購买力三方之間博弈白熱化階段。

作者 | 醉酒大鯊魚

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