宋雪濤：判斷地產企穩的簡單方法

房地產是經濟增長的結果，而非原因。

經濟的發展程度和產業的先進水平決定了人的收入，人的收入和人的數量決定了土地的附加值。

盡管金融環境和住房政策有時可能擴大經濟和地產之間的關系，但房地產這個風箏的线，始終捏在經濟和產業的手中。

地產企穩，也是經濟轉型完成的標志。

在此之前，地產銷售和投資的下滑將對包括固定資產投資、居民和企業收入、地方財稅在內的經濟各方面帶來持續拖累。

觀察地產企穩，有兩個指標可供參考。

第一個指標是租售比 vs 30年期國債利率。

如果將房地產視爲投資品，房租是其內在回報，類似於EPS之於股票。租售比，即房租比房價，反映持有房地產的資產回報率，類似E/P之於股票，即估值的倒數。

我們關注股票估值是否過貴時，經常用股息率（E/P）去比較10年期國債利率。我們衡量房子是否過貴，也可以用租售比去比較30年期國債利率。

房貸的最長期限是30年，如果房子的租售比趕上了30年期國債利率，那說明房子作爲資產，其估值水平已經和同期限的安全資產一樣低了。就像股票的估值水平足夠低，股息會超過債息。

第二個指標是房價 vs 2016年。

從最基本的人口周期來看，2016年是中國新增城鎮人口的拐點，也應是房地產自然周期的頂部。

但是2016年前後的棚改貨幣化和廣義財政擴張，加快兌現了未來的新增剛性需求，也催生了房地產的泡沫化傾向。

無論是房價還是房地產銷售面積，都在2016年後出現了與人口周期相背離的快速上漲。

所以，2021年年中以來的房價和銷售面積的快速下跌，本質上是在消化2016年後形成的房地產泡沫化傾向。

房價回到2016年前的水平，類似股價跌回到泡沫形成前的起點，拋壓基本出清，價格和成交量基本企穩。

風險提示

房地產價格下行超預期；房地產調控政策存在不確定性。

注：本文爲天風證券2024年3月7日發布的《地產企穩的標志》，分析師：宋雪濤 S1110517090003

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