上海爲什么在青浦奉賢放松限購
差不多半年前的某天午後，一位從業近20年的老中介跟我說，除了放开單身限購什么的，其他都不算放开
話比較土但道理似乎也是有的，就是放开單身限購的力度才是相當有分量的
沒想到這個年底我們在金山放开限購之後，又看到奉賢和青浦決定放开單身限購
1月13日上午上海奉賢和綠色青浦的兩篇文字雙雙爆了
滿足相關條件的個人可以在指定範圍內購买住房，同時購房資格由居民家庭轉個人，奉賢和青浦的新政幾乎一模一樣
拉遠點說跟金山也是一模一樣，核心字句就差復制粘貼了
謹慎是真的謹慎，摳着字往外發布的樓市新政
畢竟影響也要比你我以爲的要大的多
對於坐擁兩千多萬人口的超級大都市而言，哪怕只是青浦和奉賢的區域政策，放开單身限購這件事不亞於核彈級
這件事看懂喫透請給我三分鐘時間
01
一次幾乎0門檻的放开單身限購
金山新政那次除了引發我們對解除限購遐想外，還有比較深的印象就是，他的門檻高
但這回我們看奉賢跟青浦，他也有自己的單位認定和人才認定
不過單位的認定幾乎是只要你在奉賢新城就可以、只要你在青浦區就可以
這個範圍比金山要放寬了很多
人才的認定也是本科學歷以上等等條件
且以上不管是單位還是人才，只要同時滿足其中之一的條件即可
文件表述還比較嚴謹，但具體落地過程中你會發現
這就相當於只要我公司在青浦、我是本科、社保滿三年，哪怕我單身我也可以买
這幾乎是0門檻
要知道去年這個時候我要去哪個二线城市买房也得落戶、也得本科
這個門檻一揭曉可能低過大部分人想象，也是真的有誠意
而且奉賢、青浦這兩個區域的購房範圍相比金山也大了非常多
金山限定區域加起來36.2平方公裏
但一個奉賢就放开到了68.9平方公裏、青浦更是放大到91.1平方公裏
分別接近金山的兩倍和三倍的量
從這些前後區別我們就知道這次政策其實來頭不小
他影響的範圍跟力度要比我們以爲的大的多，所以別輕易對比這次跟金山
所以當我第一時間聯系奉賢新房案場小夥伴的時候得到的反饋也是驚掉下巴
新政當天案場來客量就增加，甚至還有成交
因爲金山新政後五個新城的案場小夥伴就开始積累客戶
結果奉賢青浦新政一出，之前積累的客戶很快就成交
這部分客群成交佔比我爲各位咨詢了奉賢南橋某低總價小戶型項目
這部分客群可以佔到總客群的20%左右
而且這部分客群比較有意思的一點是跟人才引進客群有點重疊
有的是本科學歷、有的是社保繳納基數≥上年度職工平均工資2倍，就跟申請人才落戶的要求有重疊，就有點人才樓市雙豐收的意思
總的來看各位需要注意到點是，這次放开單身限購比上次
門檻更低、範圍更大、那么自然影響也更深
02
爲什么是奉賢青浦，不是嘉定松江
看到奉賢青浦新政第一時間我也去搜了搜嘉定松江等其他區的官微
只有奉賢、青浦宣布放开了單身限購
加上之前的金山和臨港，現在上海共有4個區域放开單身限購
那其他區域呢，或者說爲什么這次放开的偏偏是奉賢青浦而不是其他區
首先奉賢和青浦這么多年的供應量是很多的
土地端我們就以剛剛過去的2023年爲例，奉賢和青浦全年四個批次土拍裏
無論涉宅地塊幅數還是體量都是土拍大戶
不過這似乎只能解釋爲什么是奉賢青浦，而不能解釋爲什么偏偏是奉賢青浦
其實這件事背後我們可以看到上海格外真實的樓市態度
爲了回答自己的問題我去看了下這幾個區的一些人口數據和成交數據
如果從常住人口、外來人口、二手成交量來看
金山、奉賢、青浦、嘉定、松江，幾乎是一步一個腳印的遞進關系
政策制定層面拿到的數據一定比我列的要詳細一百倍，但趨勢上你可以看到
如果金山是試水1.0，那么奉賢、青浦就是試水2.0
而這也是上海樓市最爲真實的地方，足夠的小心謹慎
小心翼翼驗證，然後有節奏地放开
小心翼翼的地方是政策發出後市場的反饋
有節奏地放开是從小範圍試水再到更大範圍的落地
這或許可以回答爲什么是從奉賢青浦开始，而不是嘉定松江
也是從這個問題的回答中我們似乎看到了金山那次帶來的遐想
接下來會不會繼續放开、又會從哪裏开始
03
背後一個內核問題
奉賢和青浦除了都是上海外環以外，他們還都屬於上海五大新城
而這也是這次新政背後試圖觸及的更內核問題
五個新城不僅分擔市區人口，同時也肩負上海作爲國際大都市的規模化發展
其战略意義並不是一個樓市數據可以形容的
但如果單單就樓市而言，五個新城的樓市還是比較有壓力的
新房市場能觸發積分的項目逐步減少，項目的平均認購率同步下滑
新房的壓力也表現在渠道介入這件事上
前段時間我們統計了近半年上海新房的渠道介入情況
發現這些开渠道的項目中，其中59%分布在外郊環
开渠道項目的TOP3板塊分別是青浦徐涇、青浦華新、嘉定新城，渠道費率TOP3分別是嘉定安亭、嘉定新城、青浦華新，基本離不开五個新城
五個新城的二手市場也是承壓狀態
我找來兔博士小夥伴拉出奉賢、嘉定、青浦、松江的二手掛牌量和成交量
不斷增加的掛牌和平穩偏低的成交量形成對比、也形成壓力
ps.沒有單獨臨港數據，浦東新區數據涵蓋板塊過多，暫不列入
（單位：套）
一不小心把這部分處理成了數據稿，但從這些新房、二手數據裏不用我說你也能看出
五個新城的新房和二手市場面臨一定壓力
也是這些個數據可能讓你能更爲清楚觀察放开單身限購到底意味什么
如果說之前認房不認貸、以及後來的五個新城二套40%首付是爲了降低門檻的話
那放开單身限購就是從源頭解決需求的問題
既人才又房產的樓市新政正在從源頭爲這些導入更多需求
簡而言之這是涉及供需關系的核心調控
也是和我們過往其他政策的最大區別，這也是我們投入關注的原因
而且相比門檻調控的不同，需求端調控帶來的影響可能不止9月認房不認貸、12月降首付帶來的“兩周效應”，可能會更持久
04
爲什么會有今天這篇文字
每次大的政策出台我們都會忍不住第一時間跟各位分享背後的解讀
隨着解讀政策越來越多，也越來越發現上海政策背後的小心試探以及略帶腔調的節奏感，畢竟這是一個每年近10萬套新房、近20萬套二手成交的巨型市場
1月13日這次政策大概是農歷新年前第九次調控
老實講因爲僅限奉賢和青浦區域，所以政策範圍影響也只會聚焦這兩個區域
但政策背後的態度和輻射才是政策解讀最值得看的地方
農歷新年前這九項政策我們從年初的經濟刺激，看到現在年尾的放开限購
我可以跟你說目前所有政策分別針對的人群已經涉及剛需、剛改、改善
也可以跟你說從降稅費降首付裏，手段也實現了降成本、提槓杆的實質刺激
樓市就這樣在我們面前不斷加碼進入全新階段
但這些都不是我最想說的
前後九項政策一項比一項重磅是試探也是築底
兩者之間的區別就在於是往後看還是往前看
各位有沒有想過都快過年了爲何政策還一個接一個，以爲12月14日新政收尾，結果昨天又有新政
其實隨着9月1日新政、12月14日新政，你可以看到這兩個月成交量都有提升
很快就要迎來2024年的3月，價格不知道，但量一定會提升
就這樣，上海樓市成交量在新政加持下實現平穩過渡
這是上海樓市最期待見到的、也是所有房東所有購房人最安心的狀態
也是每次政策深意的終極歸宿
標題：上海爲什么在青浦奉賢放松限購
地址：https://www.iknowplus.com/post/71595.html
