一個很難不被收割的新房

南山賣出龍華價已經不是什么新鮮事了。

但這周末，深圳人的房產圈卻被一個宿舍項目刷屏了。

去年9月桑泰丹華公館开盤，共1795套宿舍，戶型面積約58-101平，共2個戶型，備案均價約8.5萬/㎡，單價區間約8.02萬-8.87萬/㎡，總價區間約475萬-884萬/套。

开盤當天，項目官方宣布賣掉了256套，目前網籤備案338套，經過大半年去化才增加82套。

看來去年开盤之後，熱度下降，賣得就非常一般了。

但上周，項目官方宣布單周就賣掉106套，突然一下子變得好賣了很多。

其中具體的原因不是項目本身有多牛，而是概念拉滿以及幾乎拉到地板的價格。

首先是不限購能上學概念。

在去年12月，深圳適度松綁的小作文就滿天飛，其中最主要的一個就是“土地是住宅用地，用途是單身公寓/宿舍的房產不限購”。

這個消息雖然沒有官方紅頭文件，但實際操作中，已經有項目這么執行，比如南山的御成府。

對很多外地購房者來說，想來深圳买房會被限購攔下，這樣的房子就是他們最容易上車深圳的方式。

其次是價格拉得非常低。

南山西麗的位置，折後單價約6.7萬/平起，相比2022年9月开盤折後單價約7.3萬/平起，打了9.18折。

這個價格也是當初備案最低單價（約8.02萬/平）的8.35折。

對比周邊的新房和二手房價格，已經算比較便宜。

比如距離丹華公館約2.5公裏的龍都名園，2023年3月26日成交一套69平戶型，總價558萬，成交單價約8.09萬/平。

比如距離丹華公館約2公裏的寶珠花園，2023年5月21日成交一套114平戶型，總價805萬，成交單價約7.06萬/平。

這兩個小區實際樓齡已經不小，所以相比之下丹華公館作爲新房，價格就顯得更便宜了。

拋开投資價值來看，選擇這類項目就必須要注意兩個方面的風險。

一是學位積分風險。

去年御成府入市，不限購的問題也刷遍深圳人的买房圈。

就有人問住宅用地，宿舍用途會不會真的有很大影響。

是否有影響，衡量的標准是有沒明確的積分准則。

有媒體向南山區相關部門咨詢，得到的答復確實是“單身公寓不屬於住宅類別，不在限購範疇內。”

但對於所有單身公寓類產品能否延伸“不限購”的政策，相關部門是沒有正面回應的。

從這裏可以看出針對土地是住宅用地，用途是宿舍/公寓一類的房產，官方的態度是比較曖昧的，雖然沒有否認，但也沒有明確表態。

那么未來針對上學的積分就有可能存在積分不明確的風險。

而南山區到目前都沒有單獨關於土地是住宅用地，用途是宿舍類房產的積分規則。

參照《南山區義務教育階段公辦學校積分入學實施辦法（2020版）》，目前只明確了住宅、集資房、自建房具體積分值。

就算退一步來說，未來對這類房產有更具體的學位申請積分補充說明，但能否和住宅算作一樣的積分方式？

誰也不能確定。

但這就像在自己身邊埋了一顆雷了。

在本地的論壇上，關於西麗這類公寓/宿舍，討論最多的就是關於學位積分的問題。

如果按住宅40分計算，這讓同樣是R3用地性質的中興人才公寓、萬科雲城怎么想？ 

如果按20分計算，玖裕茗院的入戶產權年限又遠遠不及中興和萬科兩個項目。

另外，項目周邊是中興通訊的人才公寓，聚集大量的入學需求。

從2019年开始，幾乎每年中興公寓、萬科雲城的業主都有學生被分流出深中南山創新學校，但未來丹華公館是否不會被分流，誰也無法確定。

而丹華公館有一千七百多套房源，未來項目入夥住滿，學位緊張很難避免。

所以，雖然不一定說一定會有分流，但對於幾百萬的房產來說，如果不是很有把握，其實沒必要做一些對賭式的买入。

其次項目存在不少讓人糾結的地方。

留仙洞周邊的規劃和發展是不錯的，基本可以說是西麗的CBD。

但作爲R3類居住用地的宿舍用途房產，和R2類居住用地的普通商品住宅用途的房產相比，評估價就不可能對等。

而板塊內一直漲幅不溫不火。

所以基本很難有增值空間。

如果再疊加約63.92%得房率，4梯12戶的梯戶比，步行約1.8公裏的地鐵站，58平小戶型缺少廚房的空間，那么低總價也未必能彌補這些阻礙房子增值的bug。

換句話說，如果只是衝着不限購，南山核心地段低總價去，那么就很難不會被收割了。

作者 | 騎豬英雄

標題：一個很難不被收割的新房

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