天風宏觀：房企正在加速去庫存
受二手房庫存壓力的影響，銷售回暖向房企拿地的傳導周期被拉長。
8月下旬以來，地產政策放松的效果得到了初步的檢驗。
9月房地產銷售降幅收斂。9月商品房銷售面積同比降幅收窄2個百分點至-10.1%，住宅銷售面積降幅收斂了3.8個百分點至-11.6%。
房地產投資的降幅有所擴大，建安投資出現邊際改善。9月房地產投資當月同比下降11.3%，降幅擴大了0.3個百分點，但直接計入GDP的建安設備投資增速從-12%收斂至-11.8%。
新开工和竣工數據意外出現了大幅度回升——9月新开工面積、施工面積的同比降幅分別收窄了8.9、25.7個百分點，竣工面積增速提升了14.8個百分點至25.3%。
新开工面積的環比增速明顯上升——9月新开工面積環比增長18.9%，顯著超出2019-2022年的同期均值5.2%。
地產銷售、开工數據的改善，與8月下旬以來的房地產政策放松有關。自7月24日政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”，正式拉开了本輪房地產需求政策放松的序幕，此後先後出台了“認房不認貸”、調降首付比例下限、降低二套房貸款利率下限、下調部分存量房貸利率等政策。
根據中指院統計，9月地產政策高達90條，爲去年四季度以來單月最高[1]，而北上廣深四個一线城市在央行宣布“認房不認貸”後的一周內便選擇跟進，更是超出市場預期。
“認房不認貸”等政策的出台，降低了改善性需求的購房門檻，對置換需求起到了一定的提振作用，地產銷售出現了階段性的改善。從9月初开始，30大中城市新房周度成交面積的降幅快速收窄，由此前同比下降20%-40%，收斂至下降11.8%（8月28日-9月3日），一直延續至9月第三周。
但強勢改善的开工數據，並不代表房企的投資意愿正在修復！
9月地產數據存在一組矛盾，即積極改善的开工vs依舊疲弱的拿地。9月100大中城市成交土地面積同比下降43.4%，較8月僅小幅回升了0.7個百分點，仍然處於明顯的低位，房企拿地意愿仍舊偏弱，與大幅改善的开工數據形成了十分鮮明的反差。
开工強但拿地弱，說明房企在加速消耗庫存待开發土地的同時，並沒有積極地補充土地儲備，是房企主動加速去庫存的表現，類似的情況在今年1-2月也出現過。
今年竣工保持較高增長，強开工+強竣工就意味着地產投資的廣義存貨（待开發土地+已开工項目）持續減少。而廣義的住房庫存壓力可能又會抑制房企的拿地行爲，如果房企拿地跟不上，後續地產投資會繼續面臨壓力。根據我們的測算，截至9月底，新建住宅廣義庫存約爲16.5億平方米，從2020年8月的高點下降了30%，大致相當於2011年的水平。
但在評估地產庫存時，不能忽略二手房的潛在供給。根據住建部原副部長仇保興在2022中國城市高質量發展智庫論壇的講話，“當前我國住房空置率達到15%”[1]。根據第七次人口普查和2021、2022年地產竣工數據，截至2022年末，存量住宅面積約爲313億平方米，即空置住房面積約爲47億平方米，大致是新房廣義庫存的2.8倍。
在二手房庫存壓力的影響下，政策放松對地產銷售的刺激效果會有所弱化，而銷售回暖向房企拿地的傳導周期也會被拉長。預計全年商品房銷售面積或在11.5億平方米左右，同比下降6%左右（可比口徑）；房地產投資或在11萬億元左右，同比下降9.6%左右（可比口徑）。
風險提示
房地產政策可能超預期；房企自身經營風險存在不確定性，或將影響房地產復蘇進程；相關測算涉及主觀假設，可能存在誤差。
注：本文來自天風證券2023年10月23日發布的《房企正在加速去庫存》，分析師：宋雪濤 S1110517090003；張偉 S1110522080003
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