2023年5月土地成交數據盤點：弱勢下的分化

主要觀點

2023年1-5月土地市場成交情況同比仍爲負。2023年1-5月全國土地成交總額12219.73億元，同比下降7.58%。分月份來看，自2022年以來，僅2022年7月、10月和2023年2月土地成交總額較上年同期有所增長，分別同比增長20.84%、12.33%和8.88%。5月單月成交額由於季節性因素環比回升，但同比仍小幅下降。5月單月全國土地成交總額3326.38億元，同比下降2.45%，環比上升32.39%。

結構上分化延續：分化一、區域間的分化。

分省份來看，1-5月成交額較高且同比增加明顯的省份爲上海，天津5月首次大規模集中供地後，實現了136.7%的同比增長，此外陝西、寧夏、黑龍江西部及東北部地區基數較低省份土地出讓情況同比表現較好。2023年1-5月，全國31省份土地市場中，陝西、天津、上海、黑龍江、寧夏、雲南、河北、吉林、內蒙古、海南、重慶、江蘇、河南13省成交金額同比上升，西藏未變動，其余省份同比下降。4個省份跌幅超過50%，降幅前五的省份爲青海、福建、貴州、江西、湖北，同比分別下降95.75%、61.34%、54.92%、50.67%、43.59%。

從各城市土地成交總額來看，前五個月土地回暖主要集中在一二线城市。具體來看，1-5月回暖主要集中在一线（如上海）、新一线（西安、鄭州）和二线城市（如天津、揚州、長春、石家莊），而威海同比下滑最爲明顯，2023年1-5月僅成交7.22億元，同比下滑90.31%。2023年1-5月，全國357個土地成交城市中，有148個城市成交額同比增長。成交額30億以上，且漲幅前15名分別是周口、西安、長春、宿遷、鄭州、天津、上海、揚州、石家莊、德州、南京、唐山、毫州、昆明、洛陽。207個城市成交額同比下跌，上年同期成交額30億以上，降幅前15名分別是威海、黃石、珠海、六盤水、福州、泰安、廈門、宜春、淄博、南昌、寧德、遵義、鎮江、武漢、濟南。

分化二、房企間的分化：

從2023年1-5月TOP100企業中地產企業的拿地情況來看，國企拿地佔比進一步增加，佔6成以上。國有企業TOP10中，華潤置地、建發地產、保利發展，總權益拿地金額分別爲406.38億元、230.43億元、196.51億元，位列前三。民營企業TOP10中，前三名的萬科、濱江集團、龍湖集團，總權益拿地金額分別爲135.81億元、118.29億元、101.98億元。

分化三、城投拿地上的分化：

從2023年1-5月TOP100企業中城投企業的拿地情況來看，總權益拿地金額較高的城投多爲東部、中部的經濟較好區域。金額最高的20家城投企業如正文所示。其中所在地爲浙江、陝西、江蘇的城投企業各有3家，所在地爲安徽、廣東、河北、四川的城投企業各有2家，所在地爲湖北、江西、山東的城投企業各有1家。

5月TOP100企業拿地情況來看，房企拿地佔比提高，城投拿地佔比維持低位。前五個月地產企業拿地佔比76%，城投企業拿地佔比16%，其他類型企業拿地金額佔比8%。而從2022年7月-2023年5月單月情況來看，11、12、1月城投企業拿地金額比例均超過了50%，分別爲57%、67%、54%；而今年以來城投拿地佔比持續下滑。此外，5月住宅土地成交佔比環比有所回落，綜合用地（含住宅）佔比提升。

風險提示：市場風險超預期、政策邊際變化

報告正文

2023年1-5月土地市場成交總額同比仍爲負。2023年1-5月全國土地成交總額12219.73億元，同比下降7.58%。分月份來看，自2022年以來，僅2022年7月、10月和2023年2月土地成交總額較上年同期有所增長，分別同比增長20.84%、12.33%和8.88%。

5月單月成交額由於季節性因素環比回升，但同比仍小幅下降。5月單月全國土地成交總額3326.38億元，同比下降2.45%，環比上升32.39%。

分省份來看，1-5月成交額較高且同比增加明顯的省份爲上海，天津5月首次大規模集中供地後，實現136.7%的同比增長，除此之外陝西、寧夏、黑龍江西部及東北部地區土地出讓情況同比表現較好。2023年1-5月，全國31省份土地市場中，陝西、天津、上海、黑龍江、寧夏、雲南、河北、吉林、內蒙古、海南、重慶、江蘇、河南13省成交金額同比上升，西藏未變動，其余省份同比下降。4個省份跌幅超過50%，降幅前五的省份爲青海、福建、貴州、江西、湖北，同比分別下降95.75%、61.34%、54.92%、50.67%、43.59%。

從5月單月來看，5月份21個省份較上年5月單月同比成交額爲正，漲幅前十名的北京、天津、陝西、重慶、寧夏、黑龍江、海南、四川、福建、浙江分別同比增長6222.4%、1404.69%、1144.32%、696.35%、555.11%、516.88%、392%、185.88%、172%、143.71%；5月同比跌幅超過50%的有青海、貴州、江西、廣東，分別同比下降94.29%、57.41%、56.82%、56.39%。

從各城市土地成交總額來看，1-5月回暖主要集中在一线（如上海）、新一线（西安、南京、鄭州、天津）和二线城市（如揚州、長春、石家莊），而威海、黃石同比下滑最爲明顯，2023年1-5月僅成交7.22、6.5億元，同比下滑90.31、90.24%。2023年1-5月，全國357個土地成交城市中，有148個城市成交額同比增長。成交額30億以上，且漲幅前15名分別是周口、西安、長春、宿遷、鄭州、天津、上海、揚州、石家莊、德州、南京、唐山、毫州、昆明、洛陽。207個城市成交額同比下跌，上年同期成交額30億以上，降幅前15名分別是威海、黃石、珠海、六盤水、福州、泰安、廈門、宜春、淄博、南昌、寧德、遵義、鎮江、武漢、濟南。

5月各城市土地成交總額來看，全國339個土地成交城市中，有174個城市成交額同比增長。成交額20億以上，且漲幅前10名分別是西安、杭州、武漢、昆明、南京、天津、深圳、寧波、銀川、德州；165個城市成交額同比下跌，成交額20億以上，降幅前10名分別是珠海、寧德、濟南、廣州、衢州、襄陽、福州、萍鄉、麗水、紹興。

5月住宅土地成交佔比環比有所回落，綜合用地（含住宅）佔比提升。5月單月住宅成交佔比環比回落至47.02%。從2023年1-5月來看，住宅、綜合用地佔比合計超七成。相比上年同期，其他、住宅用地、商業/辦公、綜合用地回落，同比分別下降4.57%、1.24%、19.68%、38.39%，工業用地實現同比增長，較上年同期增長7.46%。

從2023年1-5月TOP100企業拿地情況來看，房企拿地情況進一步擴大，城投拿地佔比維持低位。地產企業拿地佔比76%，城投企業拿地佔比16%，其他類型企業拿地金額佔比8%。而從2022年7-2023年5月單月情況來看，11、12、1月城投企業拿地金額比例均超過了50%，分別爲57%、67%、54%；而今年以來城投拿地佔比持續下滑。

從2023年1-5月TOP100企業中城投企業的拿地情況來看，總權益拿地金額最高的20家城投企業如下表所示。其中所在地爲浙江、陝西、江蘇的城投企業各有3家，所在地爲安徽、廣東、河北、四川的城投企業各有2家，所在地爲湖北、江西、山東的城投企業各有1家。

從2023年1-5月TOP100企業中地產企業的拿地情況來看，國企拿地佔比進一步增加。國有企業、民營企業總權益拿地金額分別爲2157.69億元、1187.71億元，佔比分別爲64%、36%，六成以上爲央企國企。國有企業TOP10中，華潤置地、建發地產、保利發展，總權益拿地金額分別爲406.38億元、230.43億元、196.51億元，位列前三。民營企業TOP10中，前三名的萬科、濱江集團、龍湖集團，總權益拿地金額分別爲135.81億元、118.29億元、101.98億元。