有突破，樓市才會漲

作者 | 騎豬英雄

認房不認貸後，賣比买多太多了。

認房不認貸，起到的作用是釋放槓杆，讓买家能买到比以前更好一點的房子，五成槓杆可以變七成。

政策出台執行已經過去半個月，盡管9月上半個月深圳經歷了極端天氣，先是9月1日蘇拉台風全市停工，接着9月7日內澇，然後是連續幾天的陰雨天，但從帶看和成交數據來看，都有明顯的增加，說明大家愿意出門看房了。

根據貝殼研究院數據顯示，認房不認貸政策落地半個月，帶看量上升22%、成交量上升62%，其中帶看量環比前15天（8.15-8.29）增長74%。

來源：深圳貝殼研究院

這個增幅還包含了頂級人才房的分流影響。

9月4日前海位置非常優越的深業雲海灣人才房公告配售，718套房源，均價約5.52萬/平，最終吸引到10896名人才審核通過。

說明，政策的預期刺激效果還算明顯。

但從市場最新真實情況來看，市場的托舉效果還沒到位，流動性也乏力明顯。

首先是新房，核心地段去化和市場還是有些差距。

除了星河星悅雲邸位置相對遠一些，其他三個項目都算是深圳核心的位置或者地段。但基本是大戶型，拋开產品來看，說明改善群體的信心預期還沒完全回歸。

其次是成交也不足預期。

新政後，很多人預測，深圳二手房成交勢頭良好，有可能會超過4000套，現在看，基本不太可能完成了。

根據深圳房地產信息平台的數據顯示，9月1—17日，深圳新房成交983套，二手房成交1334套。按照網籤成交的節奏，這個月大概率也依舊是維持在2500套左右，相比前兩個月的低位僅僅是好一點點。

第三點，賣比买更多。

從掛牌情況來看，新政後，新房單周掛盤更加明顯，截至9月18日，相比上周新增1153套二手房房源。

注意，這只是公开在售的房源（也就是籤了委托協議的房源），還有記錄在中介渠道，但僅僅掛盤未公开的房源。

英雄從紅字頭平台咨詢到的情況是，目前（截至9月18日）內部掛盤量已經超過10萬套，達到10.26萬套。而2022年11月2日的時候，平台內部掛盤量爲7.64萬套。

如果從全網在售二手房情況來看，深圳二手房的公开房源量也有8萬多套。

根據諸葛找房平台數據，2023年9月18日最新有效掛盤量達到了84029套，今年4月3日深圳二手房有效掛盤量爲52790套。

所以，還是不能盲目地樂觀。

那么什么時候才能樂觀一些呢？至少要看到三個方面，才會比較適合。

第一，深圳有更大效應的政策落地，比如政策回到2020年7月15日之前，比如放开限購、離婚不追溯三年，不看社保斷繳情況等等。

這些政策如果疊加，無論如何都能把市場燃燒起來。

今天最大政策效應是關於房地產稅的，受到大家關注的房地產稅立法和個人所得稅法修訂並未出現在這次的《十四屆全國人大常委會立法規劃》中，說明房地產稅立法暫緩，懸而未決的房產稅立法5年內都難提請審議，有房一族可以稍稍松一口氣。

第二，市場反彈在後續三個月能延續。

目前根據深圳市房地產中介協會跑得最快的市場數據來看，近兩周（第37周、38周）二手房錄得量都表現出加速回升。如果這個增速能持續一到兩個月，說明市場信心有明顯修復，便能夠間接給真實的成交市場帶來積極的恢復預期。

第三是經濟能夠向上突破。

房價上漲的前提是經濟能夠突破。只有經濟向上突破了，大家的飯碗才能保住，工作的機會才能保住，买房才不會猶猶豫豫，房價才會迎來拐點。

我們8月的經濟數據有幾項變積極了的。

8月份，工業生產加快，裝備制造業增速回升，全國規模以上工業增加值增長4.5%，比上月加快0.8個百分點；

市場銷售加快恢復，服務消費增長較快，社會消費品零售總額同比增長4.6%，比上月加快2.1個百分點；

就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率5.2%，比上月下降。

但這只是8月份的情況，接下來9月和10月也比較關鍵，需要看能不能延續8月份的向好趨勢。

否則都算不上是回暖，只能算短暫的反轉。

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