如何看近期的公募REITs市場？

主要觀點

回顧REITs季報發布前後的行情，季報發布前政策利好疊加部分業績較優的產品提前發布業績預告，呈現普漲的態勢。季報發布當天不同REITs表現漲跌互現，季報發布後整體二級價格因二季報表現不同而分化，尤其是跟隨可供分配現金流完成的情況。季報發布前兩周，7月5日晚間，多家基金管理人紛紛發布公告稱，公司旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資範圍，市場情緒扭轉。同時， 13只REITs在7月3日到7月13日（季報發布前一周到兩周的時間）期間首次發布經營預告，疊加效應導致REITs季報發布前兩周，板塊普漲，且高速板塊漲幅居前。雖然公募REITs市場整體對於基本面表現鈍化，但季報後仍有短期的季報行情。發布季報當天根據季報情況板塊分化。跌幅最大的爲華安張江光大REIT、建信中關村REIT，當日下跌3.66%、2.33%。由於二季度招租進展低於預期，華安張江光大REIT首發項目張江光大園項目出租率環比一季度持平，爲70.57%，新項目不考慮哲庫退租，出租率爲94.05%；建信中關村REIT甚至出租率環比一季度進一步下探，引發拋盤。其次爲中國交建REIT，由於恢復不及預期，可供分配現金流完成度較低。表現較好的爲鵬華深圳能源REIT、普洛斯REIT和臨港創新產業REIT。季報發布後一周的時間，仍處在季報行情中，根據季報表現（尤其是可供分配現金流完成度情況）有所分化。季報發布後第二周，市場情緒好轉，且保障房及倉儲這類債性更強的產品表現更好。

從成交情況熱度來看，二季度整體維持低位，近期成交換手有所提振，但目前增量資金進場有限，後續仍需觀察增量資金行爲。一季報發布前後，整體REITs板塊的換手率一度到0.5%附近，7月6日以來，公募REITs市場在FOF進場等政策利好下情緒好轉，換手率明顯提升至1%上下。我們分別計算了2023年預期可供分配現金流下、以及實際H1年化下的各只產品的派息率。配置盤可結合派息率及IRR情況進行選擇，方向上推薦關注整體景氣度較好的能源類REITs、生態環保類REIT、以及經營更爲穩定的保障房類REITs。

從Q2 EBITDA完成度來看，27只REITs中，19只超額完成，8只低於預期。高速類表現較弱，7只產品中，僅有國金中國鐵建高速REIT和華泰江蘇交控REIT兩只完成預期。另外建信中關村由於招租不及預期，單季度完成度只有65.24%。表現最好的是鵬華深圳能源REIT。

從Q2可供分配收益完成情況來看，27只REITs可供分配現金流中，15只超額完成，12只低於預期，整體產權類表現優於特許經營權類，保障房、倉儲類資產表現穩定性突出。具體來看，高速公路類REITs二季度整體通行量環比下降，7只中5只未完成預期，僅國金鐵建REIT、浙商滬杭甬REIT超額完成。生態環保類REITs中，中航首鋼綠能REIT受到北京暴雨影響，需觀察後續恢復進展。園區類REITs經營表現分化較大，其中張江光大REIT、建信中關村REIT出租率二季報均未企穩，關注後續招租進展。其他二线城市產業園REITs表現尚可，廠房REITs經營表現穩健。倉儲類、保障房類REITs均超額完成，運營情況繼續維持穩定。能源類REITs整體運營情況較好，京能光伏REIT和國電投新能源REIT應收账款佔用較大，若將應收回收，可供分配現金流也爲超額完成。

風險提示：政策不及預期、項目運營超預期、披露口徑偏差。

報告正文

1、二季報行情演進及後續展望

回顧REITs季報發布前後的行情，季報發布前多家基金管理人紛紛發布公告稱，公司旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資範圍，提振了市場信心；以及部分業績較優的產品提前發布業績預告，整體板塊情緒較高，呈現普漲的態勢。季報發布當天不同REITs表現漲跌互現，季報發布後整體二級價格因二季報表現不同而分化，尤其是可供分配現金流完成的情況。

季報發布前兩周，7月5日晚間，多家基金管理人紛紛發布公告稱，公司旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資範圍，市場情緒扭轉。同時，國泰君安臨港創新產業園REIT、東吳蘇園產業REIT、國泰君安東久新經濟REIT、華夏和達高科REIT、紅土創新深圳安居REIT、紅土創新鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT、華夏合肥高新REIT、鵬華深圳能源REIT、中金普洛斯 REIT、國金中國鐵建REIT、中金廈門安居 REIT和中信建投國家電投新能源REIT等13個REITs在7月3日到7月13日（季報發布前一周到兩周的時間）期間發布經營預告，疊加效應導致REITs季報發布前兩周，板塊普漲，且高速板塊漲幅居前。

發布季報當天根據季報情況板塊分化。跌幅最大的爲華安張江光大 REIT、中金安徽交控REIT，當日下跌0.96%、1.13%。由於二季度招租進展低於預期，華安張江光大REIT首發項目張江光大園項目出租率環比一季度持平，爲70.57%，新項目不考慮哲庫退租，出租率爲94.05%:建信中關村REIT 其至出租率環比一季度進一步下探引發拋盤。其次爲中國交建REIT，由於恢復不及預期，可供分配現金流完成度較低。表現較好的爲鵬華深圳能源 REIT、普洛斯 REIT 和臨港創新產業REIT。

季報發布後一周的時間，仍處在季報行情中，根據季報表現有所分化。季報發布後第二周，市場情緒好轉，且保障房及倉儲這類債性更強的產品表現更好。

二季度以來，二級市場除了中信建投國家電投新能源REIT、華泰江蘇交控REIT，其他REITs均出現不同程度的下跌，跌幅較大的出現在園區類和交運類，建信中關村REIT和華安張江光大REIT二季度以來分別下跌22.81%、16.77%；華夏中國交建REIT和平安廣州廣河REIT二季度以來分別下跌22.11%、12.22%。

從今年以來的表現來看，二級市場除了華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、中信建投國家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT和嘉實京東倉儲基礎設施REIT，其他REITs 均出現不同程度的下跌，跌幅較大的 REITS 出現在園區類和交運類建信中關村REIT和博時蛇口產園 REIT今年來分別下跌26.21%、16.06%；華夏中國交建REIT、平安廣州廣河 REIT 今年來分別下跌24.18%、17.3%。

從成交情況來看，二季度整體維持低位，近期成交換手有所提振，一季報發布前後，整體REITs板塊的換手率一度到0.5%附近，7月後換手率明顯提升至1%上下。

整體來看，7月6日以來，公募REITs市場在FOF進場等政策利好下情緒好轉，但目前增量資金進場有限，後續仍需觀察增量資金行爲。我們分別計算了2023年預期可供分配現金流下、以及實際H1年化下的各只產品的派息率。配置盤可結合派息率及IRR情況進行選擇，方向上推薦關注整體景氣度較好的能源類REITs、生態環保類REITs、以及經營更爲穩定的保障房類REITs。

2、二手報經營情況：高速環比弱化，產權類分化，清潔能源超預期

從Q2EBITDA完成度來看，27只REITs中，19只超額完成，8只低於預期。高速類表現較弱，7只產品中，僅有國金中國鐵建高速REIT和華泰江蘇交控REIT兩只完成預期。另外建信中關村由於招租不及預期，單季度完成度只有65.24%。表現最好的是鵬華深圳能源REIT。

3、二季報可供分配情況：保障房、倉儲類穩定性突出

從Q2可供分配收益完成情況來看，27只REITs可供分配現金流中，15只超額完成，12只低於預期，整體產權類表現優於特許經營權類，保障房、倉儲類資產表現穩定性突出。具體來看，倉儲類、保障房類REITs均超額完成，而二季度交運類7只中5只未完成2023年預期，生態環保的兩單也均不達預期，產業園中，建信中關村REIT、蘇州工業園和招商蛇口也未完成單季度預期值。

從上半年可供分配收益完成情況來看，27只REITs可供分配現金流中，17只超額完成，10只低於預期。

其中中金普洛斯倉儲物流REIT、華夏基金華潤有巢REIT的H1完成度領先，分別136.61%和132.27%，而建信中關村產業園REIT、中航京能光伏REIT墊底，完成度分別爲71.68%和47.85%。中金普洛斯倉儲物流REIT收入增長快，可供分配現金流足華夏基金華潤有巢REIT完成度高主要源於出租率較高而建信中關村產業園REIT完成度低，是因爲出租率的下降，華夏中國交建高速 REIT 完成度低主要是因爲客車流量的下降。

4、具體項目經營情況整理

4.1 高速公路類REITs

二季度高速公路類REITs整體通行量同比回升，環比下滑。平安廣州廣河REIT二季度收入同比上升22.59%、環比下降3.44%，二季度可供分配現金流同比下降15.79%；浙商滬杭甬REIT二季度收入同比上升34.79%、環比下降6.48%，二季度可供分配現金流同比增長44.79%；華夏越秀高速REIT二季度收入同比上升116.38%、環比下降11.00%，可供分配現金流同比增長114.21%；華夏中國交建REIT二季度收入環比下降7.51%，可供分配現金流環比下降24.68%。國金中國鐵建REIT二季度收入環比上升8.00%，可供分配現金流環比下降13.95%。

4.2 生態環保類REITs

生態環保類產品中，中航首鋼綠能REIT在2023Q2報告期內，生物質能源項目焚燒爐、汽輪發電機組等系統設備按計劃進行常規停運檢修，生活垃圾處理量、上網電量同比有不同程度的下降。可供分配金額二季度同比下降30.26%。

富國首創水務REIT污水處理量同比幾乎持平，整體EBITDA二季度同比上升5.42%。可供分配金額同比下降22.94%，主因受尚未收到應由首創環保集團承擔的596.1萬元費用影響。

4.3 園區類REITs

具體分底層資產來看，園區類REITs經營表現分化較大，其中華安張江光大REIT、建信中關村REIT、博時招商蛇口REIT出租率在一季報時均未企穩，關注後續招租進展。其他二线城市產業園REITs表現尚可，廠房REITs經營表現穩健。

華安張江光大REIT首發項目張江光大園項目出租率環比一季度持平，2023Q2爲70.57%，招租進展偏慢。新項目不考慮原第一大租戶哲庫退租，2023Q2出租率爲94.05%。

建信中關村REIT出租率仍舊未見好轉，自年初68.7%以來，年中出租率仍維持在相似水平（67.84%），2023年Q2 REIT收入和EBITDA同比均下滑明顯。

博時招商蛇口REIT底層資產出租率較年底有所回升，23年6月末萬海大廈出租率回升至95%、萬融大廈出租率回升至88%，較3月末分別提升8和7個百分點。但由於新租戶在本報告期內尚處於免租期內，導致平均出租單價有所下降。

東吳蘇園產業REIT 2023年Q2收入環比下降2.50%，EBITDA環比下降12.12%。

華夏合肥高新產園REIT整體經營表現穩定，2023Q2項目出租率爲91.18%，較上季度末出租率小幅提升。租金單價維持穩定。

華夏和達高科REIT出租率略有承壓，其孵化器項目出租率由3月末的88%下降至6月末的82.7%，其和達藥谷一期出租率較爲平穩。

兩單廠房REIT整體經營表現較爲穩健。其中國泰君安東久新經濟REIT整體經營表現穩健，項目維持滿租狀態，重要現金流提供方平均剩余租賃期限在3年以上。國泰君安臨港創新產業園REIT2023Q2平均出租率爲98.16%，較2023Q1平均出租率98.85%小幅下行，但也高於募集說明書95%的出租率預計值。

4.4 倉儲物流類REITs

倉儲物流類的運營情況繼續維持穩定。2023Q2紅土鹽田港REIT的出租率繼續穩定在99%，可供分配現金流較去年同期提高3.41%。2023Q2中金普洛斯REITQ2平均出租率爲90.55%，相較2023年Q1末小幅降低2.15個百分點。

4.5 保障性租賃住房類REITs

保障性租賃住房類REITs憑借其本身的特性，整體運營表現繼續維持穩健。中金廈門安居保障性租賃住房REIT截至上半年末出租率爲99.64%，可供分配現金流完成度爲109.79%；紅土創新深圳人才安居REIT中，截至上半年末，安居百泉閣項目保障性租賃住房出租率爲98.16%、配套商業出租率爲100%、配套停車場出租率爲100%；安居錦園項目保障性租賃住房出租率爲100%、配套停車場出租率爲100%；保利香檳苑項目和鳳凰公館項目保障性租賃住房的出租率分別爲98.52%和98.79%，可供分配現金流完成度爲109.59%；華夏北京保障房REIT中，截至上半年末，文龍家園項目出租率爲96.67%，熙悅尚郡項目出租率爲97.89%，項目整體可供分配現金流完成度爲110.97%。華潤有巢REIT出租率整體也穩重有升，項目整體可供分配現金流完成度較好，爲132.27%。

4.6 清潔能源類REITs

鵬華深圳能源REIT收入和EBITDA環比上升明顯，較2023年Q1環比分別上升71.06%和87.89%，一方面發電量受季節性影響大幅提升，另一方面受上網電價仍處於相對較高水平。中航京能光伏REIT整體運營良好，其中江山永宸結算電量1.20億千瓦時，結算電價0.8103元/千瓦時（含國補，下同），該電價高於本基金發行前基礎設施項目評估參數（2023年度評估預測值爲0.7807元/千瓦時），上浮比例4%；湖北晶泰結算電量0.32億千瓦時，結算電價0.9927元/千瓦時，該電價略低於本基金發行前基礎設施項目評估參數（2023年度評估預測值爲1.0027元/千瓦時），下浮比例1%。中信建投國家電投新能源REIT報告期內實現發電量35,917.06萬千瓦時，上網電量35,060.22 萬千瓦時，不含稅發電收入26,372.74萬元，與歷史三年（2020年至2022年）同期平均值基本持平。中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT尚未开展應收账款保理，故可供分配現金流低於募集說明書預測水平，預計將在展开保理後恢復至預測水平。

鵬華深圳能源REIT收入和EBITDA環比上升明顯，較2023年Q1環比分別上升71.06%和87.89%，一方面發電量受季節性影響大幅提升，另一方面受上網電價仍處於相對較高水平。中航京能光伏REIT整體運營良好，其中江山永宸結算電量1.00億千瓦時，結算電價0.8124元/千瓦時（含國補，下同），該電價高於本基金發行前基礎設施項目評估參數（2023年度評估預測值爲0.7229元/千瓦時），上浮比例4%；湖北晶泰結算電量41.75億千瓦時，結算電價1元/千瓦時，該電價略低於本基金發行前基礎設施項目評估參數（2023年度評估預測值爲1.0127元/千瓦時），下浮比例1%。中信建投國家電投新能源REIT報告期內實現發電量35,917.06萬千瓦時，上網電量35,060.22 萬千瓦時，不含稅發電收入26,372.74萬元，與歷史三年（2020年至2022年）同期平均值基本持平。中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT尚未开展應收账款保理，故可供分配現金流低於募集說明書預測水平，預計將在展开保理後恢復至預測水平。