高層住宅即將洗牌
未來，一大批好房子將會替代如今的高層或者超高層。
低容積率的改善性新房或將成爲樓市劃時代的基石。
好房子在路上
進入2025年，各地紛紛拿出靚地。
而這些靚地，都有一個非常明顯的特徵——低容積率。
比如上海這兩天拍出的新地王，成交總價48717萬元，樓面價約16.23萬/平，刷新此前綠城徐匯濱江地塊13.1萬/平的樓面價紀錄，由靜投置新公司拍得。
地塊位於上海市中心最大的商業中心靜安寺－南京西路商圈，爲靜安寺社區C050101單元095-7地塊爲純住宅用地，總佔地面積僅2084平方米，非常迷你，不僅容積率限定在1.44，還限高12米。
而上海2025年第一批清單顯示，5宗成交宗地，容積率都不高，除了虹口C080302單元hk329-11地塊容積率超過了3，其余都在2.5以內。
松江的SJC10008單元05a-24號地塊容積率更是低至1.2。
比如北京，2月25日舉行了2025年北京商品住宅用地推介會，總計推介了69宗地塊合計約430公頃涉宅用地，雖然與去年相比減少了18宗，面積縮減了110公頃，但這69宗地塊，容積率都不高，全部都低於3，其中還有22宗明確容積率是在2以內的。
不僅如此，還對這些地塊還進行了限高，絕大部分限制在60米以下。
其中10宗地塊明確限制在30米以下，若以3米的層高來測算，基本就是10層左右了。
比如廣州的情況。
2月28日也發布了《2025年度廣州經營性用地供地藍皮書》，要賣131宗宅地，對比2024年的96宗宅地多了35宗住宅用地。
其中還有30宗是位於天河、越秀、海珠等區域的優質地塊。
而這些地塊，有105塊用地的容積率低於3，佔比接近80%，其中容積率低於2的就有28塊。
再比如2月18日，鄭州市自然資源和規劃局召开“2025年度土地供應計劃座談會”，計劃2025年推出主城八區共71宗地塊。
這71宗用地，不僅被限了高度，有近一半容積率低於2.5，不少低於2的。
實際上，去年开始，就已經有城市把地塊容積率放得很低。
比如蘇州去年拍出了47塊地，其中35塊地的容積率低於1.3，鄭州去年拍出了20塊地，其中16塊地容積率在3以下。
一般來說，容積率決定了小區的未來形態，容積率越低，就代表着小區的樓層越矮。
基本上獨立別墅的容積率爲0.2～0.5，聯排別墅的容積率爲0.4～0.7，6層以下多層住宅爲0.8～1.2，11層小高層住宅爲1.5～2.0，18層高層住宅爲1.8～2.5，19層以上住宅爲2.4～4.5。
而住宅小區容積率小於1.0的，則爲非普通住宅。
如今這些城市紛紛拿出好地，把容積率控制得這么低，就意味着這當中將會誕生一大批小高層、洋房或者別墅產品。
這也就應了去年重點提到的“好房子”目標和定義。
在過去的兩年，“好房子”屢屢被提及，現在來看，一切都正在往這個方向發展。
如果還對好房子你的定義摸不着頭腦，現在好房子的畫像就比較清晰了——低容積率的，高質量的，功能齊全的，環境優美的，就可以稱之爲好房子了。
而开年後，建造“好房子”也已經被多地政府列入年度工作重點。
比如北京就出台了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》通知，杭州則發布《關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》的規定。
好房子效應
既然一大批好房子在來的路上，那么會帶來什么效應？
首先可以肯定的一點是，未來購房者能夠住上更好，更優質的房子。
居住環境可以得到質的飛躍。
其次，未來兩到三年大概率會是新房和二手房市場的一個分水嶺。
容積率降低後，未來新房的供應則會以大面積的住宅爲主，不僅得房率會更高，園林建設也會更下功夫。
這樣一來，必然就會比當下容積率高的超高層住宅有優勢，自然也就會成爲改善群體選擇的主流。
而對二手房來說，尤其是老破小也將會是一種降維的打擊。
因爲隨着各地改善類型的住宅爆發，二手房市場也就更不喫香了，價格方面也會受到一定的壓力。
即使當下的新房成爲次新二手房以後，在建築新規約束下提升了得房率，容積率也會被比下。
要知道，現在在庫存中的新房，無論是一线城市，還是三、四线城市，都有相當多的高層或者超高層，動不動就建設超過30層，真實的得房率基本在80%——90%就已經算高。
像深圳，得房率在80%以下的超高層住宅並不少見。
即使是宣傳上達到了100%的得房率，也都是基於飄窗的面積，還算不上真正意義上的100%得房率。
所以，未來的兩三年，這些城市的低容積產品一旦入市，就必然會重構新地塊周邊的住房價格體系，尤其是二手房市場。
若再加上大力發展保障性住房體系，未來成爲次新的高容積率二手住宅，或者已經是老破小的住宅，也就會退出市場交易的主流。
當然，容積率低，搭配上如今各個城市的不限價政策，這些低容積率的新房價格自然也會更高。
所以接下來，大概率也會看到各地的新房價格跟着上漲，但买到的住宅品質也會更高，戶型更大，園林更漂亮。
而各地交易市場也會逐漸由剛需市場，轉變成改善市場。
作者 | 醉酒大鯊魚
標題：高層住宅即將洗牌
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