都在去庫存，爲什么鄭州這么猛
每年我們會花大量時間去全國各地出差，但至今沒有一座城市的樓市魔幻能比得上
鄭州
2022年鄭州被爆出全國爛尾樓第一，可以說全國爲之震驚
那一年鄭州有106個問題樓盤，涉及居民超過60萬，要知道鄭州主城區總人口才759萬
換句話說，按五口之家來算，每20戶就有1戶买到了爛尾樓
因此也有了“全國爛尾第一城”的稱號
但萬萬沒想到的是
三年之後的今天，鄭州又拿了一個“第一”，只不過是：
全國去庫存第一
這是整個2024年全國典型樣本城市的狹義庫存規模（主要指已批准預售商品住宅中、尚未銷售的建築面積）
整理自：克而瑞
可以看到去年絕大多數樣本城市狹義庫存規模都在下降，其中鄭州、青島、佛山、東莞、南京，狹義庫存均減少都在130萬平方米以上
而排在第一最顯眼的就是鄭州
整個2024年鄭州狹義庫存規模減少了214萬平方米
位居所有典型城市之首
即使把和鄭州同樣屬於強二线城市單拎出來，在消化周期處於25個月相對劣勢的同時
整理自：克而瑞
鄭州還能消化214萬平的現房庫存
比之湖北武漢的70萬平多出3倍還有多，另外安徽合肥去年還增加了6萬平的庫存規模
已經實屬不易
更重要的是
要知道這一切還是建立在伴隨之前爛尾樓事件在全國發酵下已經極大程度降低購房者意愿的前提下
做到這一點，對於鄭州來說，需要付出的是比別人更多的兩倍努力
所以看似是簡單兩個數字的變化，背後真正觸發我好奇其實是這幾個問題：
從全國爛尾樓第一到去庫存第一，中間經歷了什么？
以及背後鄭州又是怎么做到的？
01
首先要明確的是，爲什么鄭州會有高庫存
我們說之所以一座城市會出現大量庫存滯留，很大程度上其實取決於兩個因素：
商品房供應是否遠高於成交
簡單來說，就是如果賣出的房子比供應多說明供不應求新房能夠很好在市場流通，反之供大於求，則淪爲庫存
這也是爲什么我們會看到前期很多城市會採用大量政策鼓勵購房者买房
本質上就是爲了在需求端促進成交
這件事鄭州也一直在做，但效果似乎並不樂觀
可以看到在2024年上半年，鄭州新建商品房共計成交49766套，與2023年上半年的96045套相比
整理自：360房產網數據
同比下跌48.2%
成交量近乎腰斬，創下近5年新低
但如果僅僅只是新房銷售遇難，畢竟放眼全國，整個2024年1-11月新建商品房銷售面積8.6億平米，同比下降14.3%
鄭州並不是唯一
所以本質上還是出在供應量上，追根溯源是這兩個字：棚改
要知道和其他同能級城市主要依賴自主購买力不同，曾經鄭州樓市火熱很大程度上正是來自棚改貨幣化安置
在上一輪棚改大潮中，按照鄭州市政府公布的數據，2015-2017年，鄭州每年新开工棚戶區改造住房都在10萬套以上
佔整個河南全省目標近三分之一
體現在土地市場上
根據克而瑞數據顯示，2016年之後環鄭區域每年的供應建面持續增長，從2016年的不足2000萬平增長至2019年的3309萬平
三年內增長近70%
也因爲棚改拆遷的需要，大量手持現金的拆遷戶湧入樓市，房價幾度領漲全國
而潮水退去之後
當棚改貨幣化帶來的購买力逐漸淡去，2024年鄭州市區新房的成交均價爲11396元/平
我又去搜了下如今鄭州的二手房價格
來源：鏈家
均價大概在1-2w/平，大力發展的鄭東新區也不過2.1w/平
看起來似乎不太貴，但一方面體現在人均收入上，2023年鄭州全年居民人均可支配收入43785元，在人均收入百強榜中排名第60位
另一方面據鄭州小夥伴說前期棚改拆遷大都有房可住，僅去年鄭州人口淨流入就多達18萬人，反倒是租房需求比买房更旺盛
於是大拆大建下，問題也才真正浮出水面
2020年，庫存量1550萬平，去化周期22.44個月
2021年，庫存量2679.3萬平，去化周期長達36.05月
即使2024年鄭州庫存量有所減少，截至2024年6月份，鄭州新房庫存爲1433萬平
但面對平均去化周期仍然處於31.4個月的高位
換句話說，鄭州的新房市場即使在不新增土地供應的情況下，也足夠銷售至少兩年以上
所以對於鄭州去庫存
從來談論的就不只是需求端，而是來自土地供給側
那這件事可以怎么解決
02
最直接的方式，是減少城市土地供應量
曾經鄭州土地出讓能有多誇張
給大家看一個數據
據中房數據研究院，2021年鄭州土地財政依賴度高達100%，處於超高等級
換句話說，對於鄭州而言，一座城市一年的土地出讓金居然可以做到和一般公共預算收入相當，幾乎約等於靠賣地就能過日子
但如果各位有留意過近年鄭州土拍，你會發現一個很大的變化是在土地出讓上
鄭州表現出極度冷靜克制
整個2024年有10個城市土地成交量較2023年下降超過200萬平
其中鄭州同步減少62%，僅次於東莞
更重要的是
無論是魄力還是態度，鄭州對待這件事的堅持也比我們想象的久得多
這是鄭州近十年的土拍成交數據
整理自：CRIC
可以看到從2015年-2018年，也是鄭州大力推行棚改貨幣化的時間，土拍成交宗數一直高居不下
最高2018年高達153宗土拍成交
而至此之後鄭州土拍一路下滑，直至2024年，成交宗數不過僅20宗，比之2018年成交巔峰少了超出130宗土地
創下歷史新低
當然你可能會問減少這么多年的土地供應，真的有用么
答案是，真的有效
體現在新房市場上
整理自：泰辰顧問
自2022年起，鄭州已經連續三年商品房成交大於供應
尤其是最近的2024年，鄭州商品房（主城區+近郊）成交566萬平，而當年供應約291萬平
成交量將近達到供應量的2倍
什么是去庫存，這才是真正意義上的去掉庫存
但這還不是全部
這次鄭州對土地供給側的改革，不僅體現在數量，也在地塊素質上
03
第二件事，在土地供給上，還要拒絕容積率依賴
什么意思
要知道在過去棚改貨幣化的助推下，在房價上升期的時候針對產品側其實有且只有一個主旋律
因爲需求太火爆，因爲土地供應稀缺，所以如何在稀缺的單位土地更好的產出足夠多的套數滿足市場是唯一重點
所以我們看到不少單位土地的容積率都在3-5之間遊走
說實話這是非常誇張的數值
因爲哪怕在人口最爲稠密的上海，土地出讓的容積率郊區限制在1.5-1.8左右，市中心控制在2-2.5左右
而這是去年7月我們去到鄭州市調時看到的畫面
當容積率過高的時候，最後的結局就是出現密密麻麻的點式住宅
如果再遇上爛尾樓事件，這樣的住宅無疑會成爲“城市災難”
於是我們看到，在鄭州2024年成交的土地中开始有了一個非常明顯的信號：
降低容積率
來源：鄭州樓市
整體20塊地，容積率大概都控制在1.0-3.0之間
容積率4.0以上的土地僅有1宗
此外值得一提的是拿地的开發商，也是以國資城投爲主，拿地最多的鄭州地鐵拍下4宗土地，以及拿下3宗地塊的二七區城投
也讓地塊的穩步开發多了一層保障
而不止是2024年，同樣把時間线拉長，你會發現控制容積率這件事這些年鄭州也一直在有序進行
整理自：CRIC
近5年平均容積率基本都能穩定在3.0上下
而這件事也真實的反應在樓盤上
以中原區的恆大雲璽爲例
曾經這個樓盤還創造過1秒鐘，搶空兩棟樓的傳奇，而前兩年項目容積率還是5.1
沒想到項目二期土地容積率明確要求在2.5以下
除此之外，還要同時滿足建築高度小於80米，建築密度小於20%，綠地率大於30%的要求
換言之，曾經高密度的社區不適配了
接下來市場真正需要的其實是低密度居住舒適的改善社區
一方面減少土地供應的同時，一方面又通過打造低密社區提升居住品質
這是決定鄭州能夠去庫存的根本性原因
04
而如果再疊加客戶需求端的刺激，才是真正做到1+1>2的效果
各位還記得曾經鄭州爆出爛尾樓時的反應么，可以說當時保交樓動作最快、最猛的一個城市，正是鄭州
而面對2024年樓市也同樣如此
早在2024年3月28日，鄭州就率先發布了《鄭州市促進房產市場“賣舊买新、以舊換新”工作方案（試行）》，甚至比上海5月更早
而據統計截止到2024年12月31日，鄭州交出的成績單
➤通過國有平台公司收購模式完成籤訂二手房協議5085套
➤通過市場化交易模式完成“賣舊买新、以舊換新”5731套，兩項合計10816套
已經超額完成市政府確定的全年10000套目標任務
除此之外
在如何激活市場上鄭州也做到了更新迭代
以最近鄭州正在轟轟烈烈進行的房票發放爲例
其實早在2022年鄭州就开始實施房票政策，但由於當時具體的房票細則未出台，政策推行並不順利
於是在最近2024年10月底的新政上
整理自：中國房地產報，僅供參考
針對房票的適用範圍、兌付流程以及房票細則...都進行了優化
於是我們看到在年底市場上，在所有城市都在爲去庫存發愁的當下
又爲鄭州新房銷售再添了一把火
而且並非完全空穴來風，如今真實發生在鄭州的新房項目
確實僅需1天時間就直接賣空
克而瑞河南區域的數據顯示，2024年10月28日-11月3日，正商家河寬境、綠都青雲敘分別憑借145套、130套的成交量，成爲當周銷量亞軍和季軍
在10月底及11月前兩周，鄭州市區西三環外的中原華僑城，一周賣了580套，朗悅公園府一周賣了259套
目前鄭州參與房票購房的樓盤已經超過80％
05
今年我們一直都在說一個詞：因城施策
但過往更多是站在理論層面，但對於此時此刻的鄭州來說
其實是給到一個真實的參考
對於每座城市來說，未來整體的政策市場一定會進入雙軌模式
就是TOB政策和TOC政策雙向發力
TOC爲了更好的激活需求，所以我們看到鄭州要推進以舊換新，要優化房票，就是爲了激活客戶
但更重要的還是來自TOB端完成供給側改革
無論是減少土地供應量還是降低容積率，背後意味着必須舍去巨量土地財政收入，說是破釜沉舟也不爲過
目的就是在供需兩側對於整個行業進行改變，並且讓這兩事同時發生
最後，想給大家看一下最新1月8日鄭州市城市更新工作推進會上，這些年鄭州更多在負重前行
但是在2024年透露出這樣一組數據
1、2024年鄭州320個保交房項目交付274個項目10.2萬套，交付率達到92.07%
2、截至2024年底，鄭州商品房庫存同比減少602.97萬平方米
3、累計收購存量商品房項目96個12.5萬間（套）510萬平方米（主要作爲人才公寓向社會公开配租），收購量全國第一
4、運營人才公寓項目63個8.6萬間（套），出租率99%，規模全國第一
我們說去庫存固然是一個宏大的命題
背後涉及到的土地出讓、存量商品房收購等等太多方面，需要每一座城市必須全力以赴，尤其是對於庫存量居高不下的鄭州
這些年鄭州甚少對外表達些什么
但無論是曾經的保交樓，還是現在的去庫存
鄭州從未置身事外
標題：都在去庫存，爲什么鄭州這么猛
地址：https://www.iknowplus.com/post/184106.html
