中信證券：阻斷房價下跌預期，推動供求問題解決

止跌回穩首次成爲房地產政策的目標。調整住房限購政策的信號意義顯著。政策更加重視房地產市場的供求階段性問題，對增量的態度從優化轉爲嚴控。我們看好房地產經紀商、房地產开發企業和物業服務公司的投資價值。

▍事件：

中共中央政治局9月26日召开會議，分析研究當前經濟形勢，會議提出要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量闲置土地。要回應群衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

▍止跌回穩首次成爲房地產政策的核心目標。

本次政治局會議首次將“要促進房地產市場止跌回穩”作爲房地產政策的核心目標。根據貝殼研究院數據，截止到2024年8月底，重點50城房價相較於2021年的高點下降了29.7%。2024年4月30日至8月底，50城市二手房價環比下跌6.0%。我們認爲，沒有房價的止跌企穩，就不會有房地產市場的止跌回穩。如果房價持續不斷下降，居民持房價下行的單邊預期，則房地產仍將成爲宏觀經濟的重要風險點。當前支持需求的政策仍然潛力巨大，止跌回穩目標完全有望達成。

▍調整住房限購政策，降低存量房貸利率，對穩住居民預期有關鍵作用。

當前只剩下個別城市限購尚未放开，但這些城市的限購政策如果放开，恰恰可能成爲政策鼓勵支持改善性需求釋放的標志性信號。限購政策的放开不僅能擴大符合資格买房的人群，更有可能改善存量房業主對房價的信心，阻斷房價持續下降的單邊預期，從而避免二手掛牌價格不斷下行。存量房按揭貸款利率的調整，有望減少居民的還款壓力，更有助於降低二手的掛牌，避免部分居民因爲提前還款訴求而賣出房屋。

▍政策重視優化存量，盤活闲置土地和回購存量商品房還有較大空間。

本次會議提到要嚴控增量、優化存量、提高質量，相比與2024年4月30日政治局會議“堅持消化存量和優化增量”的表述，政策對住房整體供給偏大的問題更爲警惕，對增量的態度從優化轉爲嚴控，對存量的態度從消化轉爲優化。我們認爲，未來一段時間，回購商品房作爲保障性住房和消化存量用地，都可能獲得更直接的金融政策支持。這對於降低市場庫存，避免企業出險，都有十分重要的意義。

▍風險因素：

房地產支持性政策出台節奏與效果不及預期，房價持續下行的風險；部分房企資產質量較弱，若房地產市場持續下行，會面臨現金流緊張的風險；部分房企資產持續大幅度減值的風險。

▍投資策略。

政策致力於促進房地產市場止跌回穩的態度十分明確，對住房供給過大的問題意識得更爲充分。當前政策潛力仍然十分巨大，我們預計後續政策能夠有效推動居民信心復蘇，打破房價預期的負向循環。相比房價，銷售量的恢復更爲明確；房地產开發企業的淨資產相對於房價高度敏感，房價一旦企穩，則我們認爲大幅破淨的諸多房地產企業具備很強的彈性。當然，我們也需要具體分析企業的存貨結構和經營性不動產質量。

注：本文節選自中信證券研究部已於2024年9月27日發布的《房地產行業專題研究—阻斷房價下跌預期，推動供求問題解決》；陳聰 張全國 劉河維 王天瑜 朱翀佚 李俊波

標題：中信證券：阻斷房價下跌預期，推動供求問題解決

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