中信證券：取消普宅標准定向有利於一线城市市場復蘇

取消普宅標准有利於降低一线城市存量房交易成本，提升居民實際可利用槓杆規模。如果政策未來落地，有助於釋放一线城市真實購房需求，促進存量房交易量復蘇。展望未來，房地產相關指標之中復蘇確定性最高的是交易量，而房價、开發投資和竣工面積都還有比較大的不確定性。此外，核心城市存量房市場的交易量復蘇確定性又高於整體市場。因此，在產業鏈而言，中信證券最看好經紀服務公司。

▍9月20日，中共北京市委在貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發布，提到將適時取消普通住宅和非普通住宅標准。

▍普宅標准影響存量房交易稅，取消普通住宅和非普通住宅標准，本質就是降低存量房交易稅率。

例如，一线城市針對滿2年或5年的非普通住宅交易根據交易價差徵收5%的增值稅，一旦普通住宅標准取消，中信證券認爲滿2年或5年的住宅就能獲得免徵增值稅的待遇。上海和深圳針對無法提供房屋原值的房屋在核定個人所得稅徵收稅率方面，非普通住宅較之普通住宅高1和0.5個百分點。未來如果普通住宅認定標准取消，中信證券認爲在上海和深圳無法取得原值的住宅交易個人所得稅也會按照1%徵收。不過，契稅的差別化規則並非基於普宅和非普宅，而是直接基於面積段，所以如果只是取消普宅標准，中信證券認爲對於契稅並無影響。增值稅和個人所得稅，都只是在存量房（而不是新房）交易環節涉及的稅收。

▍普宅標准取消有利於提升居民實際可利用槓杆規模。

歷史上，北京的網籤價格和實際成交價格有比較大的差距，這個差距存在的原因和交易避稅有一定關系。雖然根據差價徵收的個人所得稅仍然存在，但中信證券認爲住房交易相關增值稅可能因爲取消普宅標准而明顯下降，居民實際可利用槓杆的規模也可能明顯上升。

▍取消普宅標准定向有利於一线城市市場復蘇。

在低线城市，增值稅已經實現了無差別化針對滿2年的住宅免徵，故而中信證券認爲取消普宅標准在低线城市可能並無多大影響。一线城市的政策空間最大，按揭利率下行空間最大，限購取消和購房落戶推廣的邊際影響最大，普宅標准如果取消，可能進一步有利於核心城市二手房市場復蘇。

▍風險因素：

北京雖然已經宣布適時取消普通住宅和非普通住宅標准，但何時可以取消普通和非普宅標准仍有很強的不確定性；上海、深圳等地的普宅和非普宅標准是否調整有不確定性；增值稅和個人所得稅的整體規模仍然有限，交易稅收並非影響居民置業的核心因素。逆轉房價持續下跌的預期，已經有了金融等政策發力，但仍需政策組合拳持續出台。

▍投資策略：

取消普宅標准政策如果推廣，有利於穩定全社會的房價預期，鼓勵自住需求釋放。展望未來，房地產相關指標之中復蘇確定性最高的是交易量，而房價、开發投資和竣工面積都還有比較大的不確定性。此外，核心城市存量房市場的交易量復蘇確定性，又高於整體市場。因此，在產業鏈而言，中信證券最看好經紀服務公司。

注：本文節選自中信證券研究部已於2024年9月25日發布的《房地產行業專題研究—取消普宅標准：一线存量交易復蘇的支持因素》報告，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004；王天瑜S1010524050002；朱翀佚S1010524060002；李俊波S1010524080020