房屋養老金：本質及影響
導讀
8月23日，國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在开展試點。
什么是房屋養老金？當前房屋養老金主要是指用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。
爲什么要設立房屋養老金？1）中國房地產市場已進入存量時代，老舊房屋或將存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施設備老化等問題。2）我國部分地區的老舊房屋體量大，但住宅專項維修資金體量小，難以滿足現有房屋維修及改造的需求。3）住宅專項維修資金申請動用程序繁瑣，當前資金提取率較低。
國外有房屋養老金制度嗎？美國、英國、荷蘭、加拿大、日本、新加坡等國家都存在類似“房屋養老金”制度，其中，對於大規模建築物維修，部分國家會選擇投保物業保險或專門設立“修繕金”制度等。
錢從哪來？房屋養老金制度未來或分爲“公共账戶”和“個人账戶”，個人账戶”由已經建立的“住宅專項維修基金”構成，主要由業主繳納。此次建設重點是養老金“公共账戶”，款項或將主要來自於財政資金，由地方政府探索資金籌集渠道。
影響：1）補齊房屋安全治理短板，提升居民居住品質。2）規範個人部分繳納的房屋修繕資金用途，推動房屋養老金個人账戶有效運轉。3）有利於防止高密度小區老化後，價值出現斷崖式下跌。
結論：房子也會老，預繳一部分房屋養老金，以備房屋維修、保養等，這本是一件好事，但有一條——不建議讓業主交，不要作爲變相的房產稅。當年業主在房價、土地財政上已經貢獻了，還交了住房維修基金，因此不應該重復繳納。更何況，當年繳納的住房維修基金存在很多挪用問題，現在還是一筆糊塗账，引發業主、开發商和物業公司的諸多糾紛。只要不額外增加業主負擔，不成爲變相房產稅，便是善政。
正文
8月23日，在國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在开展試點。
1、什么是房屋養老金？
房屋養老金主要是指用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。2004年，住宅專項維修資金成爲辦理房屋產權證時必須繳納的費用。根據2007年建設部和財政部發布的《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
2022年長沙自建房倒塌事件後，住建部部署开展全國自建房安全專項整治指出，要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。2022年5月，國務院發布《國務院辦公廳關於印發全國自建房安全專項整治工作方案的通知》提出：“完善房屋質量安全強制性標准，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度”。2024年6月，住建部部長在《學習時報》發表文章指出，提高住房建設標准，提升物業服務水平，打造“好房子”樣板，研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，爲房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群衆的居住生活更加舒適美好。黨的二十大報告明確提出“以人民安全爲宗旨”，二十屆三中全會決議要求“完善公共安全治理機制”，我國房屋安全治理體系存在薄弱環節，建立房屋養老金制度是完善房屋安全治理體制機制的重大改革舉措。
2、爲什么要設立房屋養老金？
中國房地產市場已經進入存量時代，老舊房屋或將存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施設備老化等問題。根據我們測算，一、二、三四线1999年以前建成房屋（房齡大於25年）佔比平均值分別爲36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預計將有近80%的房屋成爲“老小區”，或將存在牆體結構隱患、外牆脫落、設施設備老化等問題，影響居民生活體驗。以上海爲例，8月21日，上海市長在市第十六屆人大常委會第十五次會議上提到，截至2023年底，上海的城鎮既有住房建築面積已經超過7.6億平方米，多數房屋已進入“中老年”階段。
我國部分地區的老舊房屋體量大，但住宅專項維修資金體量小，難以滿足現有房屋維修及改造的需求。2023年，全國政協委員柴強在《關於及早建立房屋養老金制度，保障人民群衆居住安全的提案》中指出：“當前，我國住宅存量的維護主要依賴於專項維修基金或業主自行籌集的資金。對於單獨的住宅小區而言，所集中的資金規模通常在600萬元至900萬元之間，有時甚至更低。隨着房屋及其配套設施的逐漸老化，維修需求逐年上升，導致一些住宅小區的維修基金迅速減少，甚至面臨枯竭的風險。現有的專項維修基金遠遠無法滿足房屋維護的全面需求”。2021年起，住宅專項維修資金的用途，從存量房維護擴大至老舊小區改造。房屋養老金個人账戶已通過繳納住宅專項維修資金建立，但資金體量有限，此次試點重點是建立公共账戶，將公共維修基金、土地出讓金、財政獎補等多種資金來源納入其中，形成多元化的資金籌集機制。同時，鼓勵商業性房屋養老金的發展，引入專業投資機構提升資金收益率，爲老舊小區改造提供持續的資金支持。
住宅專項維修資金申請動用程序繁瑣，當前資金提取率較低。住宅專項維修基金在使用過程中面臨一系列限制性條件，這些條件對資金的動用構成了阻礙：1）使用條件和範圍的嚴格限制。通常，維修基金僅在保修期結束後，用於共用部位的維修、更新或改造。2）審批流程的復雜性。動用維修基金需經歷一個嚴格的審批程序，即物業服務企業首先需提出使用方案，隨後需業主大會通過，業主大會上，動用維修基金需得到2/3以上業主的同意，最終獲得相關政府部門的審核同意，這一過程可能耗時較長。由於申請動用程序的繁瑣性，目前住宅專項維修資金的提取率相對較低。另外，一些老舊住宅的維修基金嚴重不足，而續繳制度的實施也面臨困難。
3、國外有房屋養老金制度嗎？
美國、英國、荷蘭、加拿大、日本、新加坡等國家都存在類似“房屋養老金”制度，其中，對於大規模建築物維修，部分國家會選擇投保物業保險或專門設立“修繕金”制度等。例如：美國於1977年頒布的《統一區分所有物業權法》明確規定，物業管理費用涵蓋了多項費用。業主需繳納的房屋維護資金通常包括物業保養費和維修准備金。物業保養費用於小區設施設備的日常維護以及相關人員和材料的管理支出。維修准備金則作爲應急儲備，用於設施設備需要進行大規模維修時的資金支持。此外，美國的業主協會通常會投保物業保險，以提供全面的保障，彌補自然災害、意外事故或其他不可預見事件可能造成的損失。在日本，房屋管理費用中的“共益費”用於維護和管理公寓大廈內的公共區域，包括公共空間的水電費、清潔費、電梯維護、景觀美化以及法定檢驗等費用。爲了住宅的長期維護，日本實行修繕積立金制度，專門用於大規模建築物修繕和維護工程，如大樓外牆清洗、建築鋼筋或外壁瓷磚的加固等。
4、房屋養老金的錢從哪來？
此次建設重點是養老金“公共账戶”，款項主要來自於財政資金，由地方政府探索資金籌集渠道。8月23日在國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，國家住房和城鄉建設部已明確表示，“房屋養老金制度裏的個人账戶，通過繳納住宅專項維修資金，已經建立起來了。試點的重點是政府把公共账戶建立起來。”
我們認爲，房屋養老金制度未來或分爲“公共账戶”和“個人账戶”，其中：
1）“個人账戶”由已經建立的“住宅專項維修基金”構成，主要由業主繳納。“住宅專項維修基金”由全體業主在購买新房時按一定比例繳納，余額不足時以小區公共收入（如電梯或公共區域的廣告位等）、業主續交填補，僅用於自身小區的維護。“個人账戶”將按照專項維修資金管理有關法律、法規的規定進行管理，主要用於保修期滿後住宅共用部位和共用設施設備維修和更新改造；根據上海市房地產科學研究院，目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元。短期看，如果能做到提升現有“住宅專項維修基金”收益率2-3個百分點，集中增值超額收益，全國每年可爲房屋養老金账戶貢獻200-300億元的增量資金。
2）“公共账戶”的資金來源，我們預計以國有土地出讓收入、中央財政城鎮保障性安居工程補助資金（老舊小區更新改造資金）、住房公積金增值收益爲主，輔以地方財政補助資金、其他房地產相關稅收。“公共账戶”的資金要遵循“政府主導、專業運作，統籌使用、專款專用”的原則，主要用於房屋定期強制體檢、購买房屋綜合安全保險等公共服務，也用於房屋應急托底保障，在外牆脫落、房屋滲水、電梯故障等緊急情況發生時，及時進行排險。
我們估算了“公共账戶”的資金兩大主要來源的資金體量，第一，住房公積金增值收益方面，根據住房城鄉建設部、財政部《全國住房公積金2023年年度報告》，2023年住房公積金增值收益1440.6億元，若按照每年2%-4%提取住房公積金增值收益，將每年產生約30-60億元的房屋養老金增量資金。第二，計提土地出讓金方面，2016-2021年我國平均土地出讓金約66000億元，若地方政府計提5%至房屋養老金公共账戶，將每年貢獻約3300億元左右資金。
5、房屋養老金制度的三大影響
1）補齊房屋安全治理短板，提升居民居住品質
建立房屋養老金制度，是對目前我國房屋安全治理體系薄弱環節的重要完善。黨的二十大報告明確提出“以人民安全爲宗旨”，建設“好房子”，是適應房地產市場發展的客觀要求。隨着我國房地產進入存量時代，大量房屋开始步入“中老年”。老舊房屋面臨着一系列安全隱患，如房屋結構安全隱患、設施設備鏽蝕老化、屋面滲漏、外牆脫落等問題，亟需一套完善的房屋安全治理體系進行處理。
房屋養老金制度的建立，關鍵在於新設立“公共账戶”，“公共账戶”的主要用途之一，是爲房屋公共體檢提供資金。以“公共账戶”資金爲基礎，後續逐步建立房屋公共體檢制度、存量房屋安全風險綜合監測預警平台等，爲房屋提供全生命周期安全保障，預警並處理房屋潛在安全問題，有效提升房屋安全水平，提升居民居住質量，實現由“治危”向“防危”轉變。
2）規範個人部分繳納的房屋修繕資金用途，推動房屋養老金個人账戶有效運轉
現行的住宅專項維修資金由業主自行繳納，整體資金量有限、使用效率低、現有維修資金很難滿足住宅問題的“應修盡修”。在現有制度體系下，對於多層、高層住宅的共有部分（包括房屋主體結構、電梯、外牆面等）的修繕推行周期長，落地難。若要動用住宅專項維修資金，要求三分之二以上業主參加、過半數同意，門檻高且程序漫長。結果導致住宅共用部位和設備很難得到及時維修與保養，更不可能做到對房屋公共安全進行風險預警和隱患排除。面對現階段大規模老舊小區設施設備老化維修的需求，建立房屋養老金制度公共账戶，使用地方政府財政資金爲房屋進行公共體檢、維修，並完善業主共同決策制度，推動住宅專項維修資金有序有效運轉。
3）有利於防止高密度小區老化後，價值出現斷崖式下跌
我國房地產市場進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超30年房屋佔比接近20%，我們預計，到2040年將有近80%的房屋成爲“老小區”。未來二十年，需要維護、改造的老舊房屋佔比快速提升。房屋養老金制度的完善，包括建立“公共账戶”、建立房屋公共體檢制度等，從整體來看，是對我國未來20年房屋集中“老化”、價值迅速下降的有效預防。尤其有利於優質區位、核心城區的房屋價值保存，可以有效延緩該類小區的老化和價值下跌。
標題：房屋養老金：本質及影響
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