中信證券：預計收購存量商品房作爲保障性住房項目...

深圳市安居集團公告擬开展收購商品房用作保障性住房。相關公告對房源的區域、配套、戶型等提出了要求，並特別要求項目須滿足金融機構貸款要求。徵集要求優先選取整棟或整單元未售可實現封閉管理的項目，性質上也包括了公寓、宿舍，不限於純商品住宅。中信證券預計收購存量商品房作爲保障性住房項目落地將在9月之後明顯提速，5000億元以上的銀行貸款支持在年內可以到位。各地將集中收購一批區位條件較好、已經建成並可整棟交易、戶型較小的存量住宅和公寓（商住樓）。該項工作有助於優化房地產企業資產負債表，化解房地產行業風險。

▍中央高度重視收購存量商品房作爲保障性住房工作，並將其視爲防範化解房地產風險的重要手段。

2024年5月，人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法制化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，央行預計將帶動銀行貸款5000億元。2024年6月，人民銀行召开保障性住房再貸款工作推進會，支持地方國有企業以合理價格收購商品房，要求金融機構和有關單位按照“政府指導，市場化運作”的思路推進，堅持自愿參與，以需定購，合理定價，確保商業可持續，嚴格避免新增地方隱性債務。2024年6月，住建部召开收購商品房作保障房的工作視頻會議，要求縣級以上城市按照“政府主導，市場化運作”的思路，自主決策，自愿參與，以需定購，有力有序开展工作。

▍最近三個月收購存量商品房工作具體落地不多的一些原因分析。

提出收購存量商品房之後的三個月時間，各地真正落地的項目確實並不多。中信證券認爲原因包括：

第一，收購存量商品房作爲保障性住房，確實需要在規範實施方面釐清大量技術細節，包括價格、區位、戶型等。這一釐清的過程既需要各部委自上而下的部署和指導，也需要各地總結前期經驗慎重研究；

第二，商業銀行的貸款發放原則仍然是自主決策，風險自擔，而地方收購存量商品房也需要提前考慮項目能否滿足金融機構的貸款要求。這就需要地方政府和金融機構充分溝通，這也需要一定的時間。

第三，堅持以需定購的原則，就需要摸清需求，就要以摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房規模爲前提，這也需要一定的時間。

▍中信證券預計收購存量商品房作爲保障性住房項目落地將在9月之後明顯提速，5000億元以上的銀行信貸資金支持在年內有望全部到位。

雖然前期進展並不快，但中信證券認爲2024年9月之後各地項目將加快落地，政策效果將集中體現，保障性住房再貸款額度將得到充分的使用。

第一，造成過去3個月實際落地項目不多的前述原因，總而言之是因爲對該項工作的准備比較周全，而並非是工作實施比較困難；

第二，到2024年8月，不少城市已經明確了實施主體和收購標准，說明前期准備工作已經基本完成，中信證券預計其他城市在8月也會紛紛跟進宣布收購標准；

第三，收購的對象不止是存量住宅，也包括公寓，其租金回報率一般更高，完全有可能覆蓋保障性住房再貸款利率1.75%（和對應的商業銀行貸款利率）要求；

第四，住房保障本身是財政的重要投向，地方財政完全有能力實現資金可平衡，項目可持續，且穩定商品房市場客觀上也有利於國有土地使用權出讓收入的逐漸恢復。

▍本輪收購存量商品房作爲保障性住房可能會產生結構性影響。

總體上來說，收購存量商品房作爲保障性住房，有利於穩市場，去庫存。不過，各地收購存量商品房作爲保障性住房，一般會強調要求收購整棟（或整單元），區位條件良好的小戶型房屋。從租金回報率的角度看，中信證券認爲商住（公寓）類房屋更容易被率先收儲。從定價的角度來看，企業很難因爲項目被整體收購而獲得豐厚盈利，但可能因爲被收儲而盤活不良資產，獲得運營資金，從而有助於資產負債表輕裝上陣。從不同城市來看，中信證券認爲保障性住房需求較大，城市人戶分離人口較多的一二线城市是收儲展开的核心區域，這些城市的房地產市場也有望率先企穩。

▍風險因素：

收購存量商品房進度不及預期的風險；企業已經建成的整棟小戶型商品房規模並不大，相關政策帶來邊際改善偏小的風險；配售型保障房的具體分配方式存在不確定性。

▍資產負債表改善和核心城市房價企穩值得期待，地產开發類公司在價值投資區間。

2024年中期，房地產企業前期沉澱的不良資產終將影響房企業績，中信證券預計开發行業的全年業績不僅會呈現下跌局面，且跌幅在歷史上顯著較大。不過，對地產公司而言，最關鍵的是資產負債表何時企穩改善，這就取決於需求側的政策何時能真正激發足夠的自住需求，供給側的收儲和規劃優化措施對資產質量帶來多大程度的改善，尤其是核心城市房價何時結束持續環比下降。目前來看，政策趨勢已經明朗，相比歷史而言力度也已經不小，且還有繼續加碼的空間。中信證券看好布局核心城市，且項目去化難度較小的房地產企業。

注：本文節選自中信證券研究部已於2024年8月8日發布的《房地產行業重大事項點評—精細化准備基本到位，預計項目將加快落地》報告，陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004；王天瑜S1010524050002；朱翀佚S1010524060002；李俊波