房地產政策繼續發力的三個理由

房價下降的普遍性，政府性基金收入下降帶來問題的緊迫性和此前政策的有效性，共同構成了政策繼續出台的重要理由。從上海核心區域出發，中信證券認爲在短中長期政策持續發力的情況下，核心城市房價有望趨於穩定。中信證券看好聚焦核心區域，具備良好开發能力和融資渠道的开發企業，同時也看好受益於二手房市場放量的交易平台和現金流穩定的物業服務企業。

▍表面看，國房景氣指數在低點略有反彈，但行業基本面仍繼續向下。

517新政後，房地產市場交易活躍度有所提升，2024年6月的國房景氣指數在連續下跌6個月後有所回升。根據國家統計局數據，2024年前6個月，全國房地產开發額52529億元，同比下降10.1%，降幅與前5個月持平，降幅持續擴大的趨勢止住；新开工和竣工面積分別爲38023萬平方米和26519萬平方米，同比分別下降23.7%和21.8%，其中新开工面積降幅較前5個月收窄0.5個百分點；商品房銷售金額和銷售面積分別爲47133億元和47916萬平方米，分別同比下降25%和19%，降幅較前5個月分別收窄2.9和1.3個百分點。總體來說，行業數據由於基數原因降幅略有收窄，但基本面仍在持續向下。

▍土地出讓合同表現明顯差過國有土地使用權出讓收入，顯示政府性基金收入從緊的壓力才剛剛开始。

財政部數據顯示，2024年前5個月全國國有土地使用權出讓收入爲1.28萬億元，同比下降14%。但自下而上的匯總，根據Wind，2024年1-6月100個大中城市土地成交總價同比下降32%（其中1-5月份同比下降24%）。由此可見，由於歷史應繳款項的存在，政府性基金收入下降帶來的壓力，或在2024年下半年才會集中表現出來。

▍銷售額同比降幅更大於銷售面積，且全國範圍來看幾乎所有城市房價都在下降。

2024年上半年，全國商品房銷售額的降幅大於銷售面積的降幅，這意味着銷售均價從2023年上半年的10601元/平方米，下降到了2024年上半年8613元/平方米。統計局數據顯示，東部、中部、西部和東北地區2024年上半年銷售均價分別爲12956、7028、7220、7009元/平方米，分別同比下降10%、6%、4%、5%，這顯示了房價的下跌是普遍性的，也是明顯的（盡管存在結構性因素）。另據70個大中城市房價數據顯示，新房和二手房環比下跌的分別有64和66個城市。根據貝殼研究院統計，6月50個樣本城市平均二手房價格指數相較5月下降1.3%，其中一二三线城市分別變化0.1%、-1.5%、-0.6%。

▍刺激需求的政策初見成效，核心城市二手房市場有復蘇跡象。

上一輪政策初見成效。根據貝殼研究院統計，6月50個樣本城市平均首套房和二套房的房貸利率分別爲3.36%和3.76%，相較5月分別下降6個和11個基點，中信證券預計房貸利率可能會下降到3%以下。根據貝殼APP數據統計，2024年6月77個樣本城市二手房成交套數8.4萬套，與5月基本持平，最近4周（6月17日-7月14日）周度環比分別爲-2.7%、-3.6%、-8.1%、2.0%。網籤數據方面，根據Wind，2024年6月中信證券跟蹤的42個樣本城市新房網籤套數同比下降21.6%，7月前14日同比下降18.7%；2024年6月14個樣本城市二手房網籤套數同比增長6.4%，7月前14日同比增長17.8%，二手房的表現顯著優於新房。上海的房價已經率先企穩，根據冰山指數，最近有數據的4周（6月10日-7月7日）上海房價分別變化0.1%、-0.2%、-0.1%、-0.1%。按揭貸款利率的充分下降，也爲下一步按揭貸款抵扣加碼奠定了前提基礎。

▍風險因素：

核心城市房地產政策後續出台節奏及效果不及預期的風險；房價持續下行，推動居民預期不斷變差，從而進一步提升二手房掛牌量的風險。

▍期待政策進一步解放思想，預計核心城市房價年內有望企穩。

2024年4月之後，中央和地方房地產政策路线圖

資料來源：人民網，各地方政府官網，中信證券研究部注：統計截至2024年7月14日

注：本文節選自中信證券研究部已於2024年7月15日發布的《房地產行業2024年6月數據點評—房地產政策繼續發力的三個理由》報告，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004；王天瑜S1010524050002；朱翀佚S1010524060002；李俊波