50個基點，樓市興奮了

終於，美聯儲降息，期待已久的靴子落地，朋友圈也刷了屏。

各個樓盤格外興奮，紛紛掛鉤這個大消息。

無論是豪宅、還是普通剛需項目，不外乎一個准則——美聯儲降息，將會迎來低利率，利好國債券、股市以及我們的房地產等一切資產。

降息超預期

美聯儲降息，爲什么市場會特別關注？

一是大家都在等這個靴子落地，二是大家都關心美聯儲降息是否對我們的經濟好轉有影響，三是會不會利好我們的股市和樓市。

我們這兩年在美聯儲加息的情況下，有不少錢流出去美國的銀行喫利息。

根據國家外匯管理局9月7日發布的統計數據顯示，截至8月末外匯儲備爲32882.15億美元。

資本逐利，反應也會更迅速，美聯儲降息後，便會出現匯率波動，當回流的投資收益大於美國利息（包括美國銀行存款、國債）加上匯率差的時候，那么在海外的部分資產就會回流到國內用於投資。

而目前雖然還沒到回流投資收益大於美國利息（包括美國銀行存款、國債）加上匯率差的時候，但降息是周期行爲，是資本流動的信號。

因爲美聯儲大幅降息50個基點是近4年來首次下降，5字頭的利率下降到4字頭力度超預期。

已經有金融機構預測，這是美國正式开啓寬松周期，未來兩年內將持續降息，幾年內還可能會降到1.75%—2%之間。

中央銀行的貨幣政策是影響經濟金融走向的重要政策工具。

而美國又是全球最大的經濟體，每次貨幣政策調整都引起全球範圍內的連鎖反應。

於是，市場普遍認爲我們當前的房地產周期，是受到了美聯儲加息影響，爲了應對美聯儲降息，我們的央行也有可能會調整貨幣政策，尤其是房貸政策。

比如央行降息降准、下調存量房貸利率等一系列的操作。一旦這些操作實現，也將有可能會帶來國內房地產市場築底。

那么對伺機买房的群體而言，也就理所當然被認爲是利好信號。

但降息是長期的，這一切都建立在人民幣升值的基礎之上。

而海外資金是自由的，降息後，全球承接資金的地方很多，比如印度、日本、東南亞等地區。

去年和今年這些地區就出現了股市指數大漲，甚至創歷史新高。

再加上美國已經提前對我們的優質產業、新興科技領域設置了門檻。

如提高新能源汽車、光伏芯片行業、半導體行業等有優勢的科技技術領域關稅，甚至要求其他國家對中國一些行業施加新限制，要求出口美國的部分產品不包含中國生產的零部件。

而國際資金投資很多時候是按照各個國家或者地區的一些新興市場或者產業、公司等進行投資。

所以國際上的資金是否能順利回流都是未可知的。

換匯風險

美聯儲降息，馬上有實質性影響的，並不一定是我們的房地產，而是在海外的人民幣資產。

對出去了的人民幣來說，就算是簡單地存在美國銀行都是高風險投資行爲。

出海的人民幣需要先兌換成美元，然後再進行投資，賺取的收益一般以年計算利息，不如匯率按天波動得快。

這就會導致我們的人民幣換成美元投資還沒等到年底喫完利息，就已經被匯率收割。

舉個例子。

上周五美元兌人民幣的匯率是1美元=7.103元人民幣。

如果上周五我們帶着100萬人民幣就能兌換成140785.5836美金。

由於美國銀行存款給到的利息比較高，計劃是存進美國銀行喫7天1%的利息，那么到9月19日本金和利息就是140812.5836美元。

但現在美聯儲降息了，9月19日匯率是1美元=7.0983元人民幣。

那么再兌換回來人民幣就只能兌回999529.9622元。

也就是說，就是短短一周，原本計劃去薅美國銀行存款利息的羊毛，結果因爲匯率波動，就虧了470.0378塊。

這僅僅是一個星期內匯率的變化。

若是去年人民幣貶值到7.2左右的時候選擇出去，那么今天再選擇回來，這100萬就很有可能縮水更多。

要是出海，能合理理財投資，有比較高的收益回報還好，但很多人都是盯着高息存款去的。

而降息是一個周期，這次是個信號，根據美聯儲釋放的信號，未來兩三年人民幣就有機會進一步升值。

這樣一來，到海外去的人民幣若只是在美國銀行喫利息就有可能會被美元兌換人民幣貶值的匯率逐漸扯平。

目前我們正處於降息通道，加息的可能性更小，其他資產也在收縮。

比如一线城市的房產，新房打折，或者折上折是常態，何時停止這種打折的趨勢都未可知。

除非資金一直放在外面不兌換。

所以，這也是爲什么很多人說把人民幣兌換成美元是高風險的投資行爲，爲什么美聯儲通過加息然後再降息能夠收割人民幣。

而我們房地產當前的局面，更多是由於供需關系改變和債務周期帶來的影響，外部影響因素小於內部因素。

大家對房地產的預期已經放得很低。

一旦出現資產價格的上漲，或者反彈，相信更多人考慮的是如何抓住機會掛牌出讓，而不是抄底撿漏。

作者 | 騎豬英雄

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