衆籌拆遷時代

老房子的春天，有可能不是政府牽頭拆遷重建，而是業主們抱團衆籌。

等拆遷等來了資金摸底

過去如果一個“老破小”的外牆噴上紅色的“拆”字，拉滿“早籤約，造幸福”的紅色橫幅，那就是一件值得全家老小开心很久的事，甚至還有機會從此走上人生的高光。

但最近有的業主左等右等十幾年的拆遷改造的愿望，最終等來的卻是自籌資金拆除重建摸底試點通知。

根據深圳市羅湖區清水河街道辦事處發布的一則《關於擬推行紅崗花園自籌資金拆除重建改造試點工作的通告》顯示，爲了提升紅崗花園小區居民的居住環境和生活品質，根據老舊小區改造的相關文件和指導精神，對小區1—7棟住宅進行自籌資金改造摸底調查。

這意味着小區接下來的重建資金來源將有可能發生很大的轉變，過去資金來源於牽頭改造的开發商，那么今後很大概率會來自業主自己身上。

這種轉變雖然看着很微小，但如果試點成功，將極有可能成爲今後深圳其他老小區借鑑的案例。

如今老破舊的紅崗花園，幾乎真的已經到了不得不進行拆遷重建的地步。

今年5月，位於深圳羅湖的老小區紅崗花園的業主曾在社交平台發表過關於紅崗花園更新改造意愿，迫切期待相關職能部門能在倡議老舊小區更新改造的情況下，重視深圳市羅湖區紅崗花園髒、亂、差等問題，並且也附上了小區的一些質量和維護問題。

紅崗花園有多破呢？

從業主反饋情況來看，小區地基下沉與牆壁斷裂，陽台外牆斷裂鋼筋裸露，4棟、13棟出現主牆和橫梁开裂，空調窗台水泥脫落，15棟出現牆體倒塌，小區外牆多處脫落，18棟以及地下水管曾經多次爆裂。

實際上小區早在零幾年就進駐了拆遷辦，2012年還有業主表示曾接到开發商電話，已有80%的業主籤了拆遷協議，催促盡快籤約。

但由於各種各樣的原因，該小區的拆遷改造工作一直拖延至今。

過去房地產上行周期沒能徹底實施重建，如今房地產縮量階段，再希冀如從前一般政府牽頭重建，難度會比以往更大。

一方面，拆遷重建費用成本高，如今开發商都自顧不暇。

另一方面拆遷政策早已不復當初，並且目前政府工作的重心已經轉移到保障房上面。

第三是本身拆遷舊改的工作就相當艱巨，在過去這么多年，如果小區能夠拆遷，也就不至於能夠拖到這么久。

這樣的舉措和之前浙江麗水擬出讓微小宅地，個人可獨立建房，可辦證、可出售，有異曲同工之處。

對浙江麗水而言，微小宅地流程類似微縮版“招拍掛”，則意味着個人可以通過抱團的方式進行拿地建設。

這種允許業主自己拿地，可以依賴更多有實力的個人。

而現在深圳也同樣是希望借助業主的個人力量，盤活“老破舊”小區的重建。

這種自籌拆遷重建的方式好處就是讓業主改造自己的家園，親力親爲，也更有動力。

業主們在拿到自籌重建資質後，還可以抵押給銀行貸款，既拉動了二次基建，刺激了經濟，又盤活了銀行的账單，老舊住房又能得到改善，業主住新房的愿望又能滿足，是一舉多得的方式。

但目前估計暫時是停留在美好愿望層面上。

因爲業主雖然出了錢，但重建的決策權能否到手中亦未可知。

如果真的通過業主自籌資金拆遷成功了，是否能夠給予業主充分的“自住开發建設”權限，還需要看推進的效率和結果。

更重要的是，如果重建的決策權交到業主手中，那么又該如何界定責任的歸屬？

比如重建的安全問題，出了問題誰負責？誰來監管？誰有權拍板每一個方案，落實細節？

所以，自籌資金改造摸底調查後，或許還需要配套更多的支持政策。

衆籌舊改趨勢

雖然在羅湖的紅花崗花園之前深圳還沒有出現過完全由業主自籌資金改造的老舊小區，除了一些原本依賴村集體股份公司實力改造的老小區，但紅花崗花園的摸底業主自籌資金改造也釋放了老小區改造的趨勢或者信號。

這次也不失爲深圳探索老小區改造的一種新模式。

因爲現階段房地產行業已經不再是過去那種速度與激情的節奏，很多开發商連普通宅地的經濟账都算不過來。

由开發商作爲牽頭改造，涉及的利益相關方更多，更爲復雜，需要協調的情況就更多，也會間接導致老小區在改造的過程中一拖再拖。

而目前這種探索模式也是基於當前的現實趨勢，更符合實際的需求。

就深圳當前情況而言，不少拆遷重建的項目更新效率都慢了下來，一些業主正面臨着過渡費拖欠，回遷遙遙無期的情況。

如位於龍崗良安田新村的改造項目，6月被媒體報道拆遷8年依舊未能拆遷完畢，村民無法回遷安置，並且過渡安置費也出現拖欠的情況。

如位於坪山新區的飛東村項目，拆遷工作推進了快十年，項目拆除只剩村路口小部分未動，有業主表示2011年南越大廈的兩室一廳售價15.5萬，但幾年後被納入拆遷重建，隨後業主每年都能領取到开發商發放的油、米，後來這些福利中斷，業主也把房子繼續出租。

如羅湖的筍崗田心村項目，有網友爆料拆遷進行到一半便沒再繼續，反而开始拉石子碾碎；位於西鄉的寶安舊改項目共樂村，有網友業主曝光牽頭的开發商資金緊張，表示幸好未拆遷可以一直放租收租，並且开發商也沒有跟進拆遷事宜。

再比如鹽田三村、四村、西山嚇村舊改項目，有網友在社交平台上評論舊改項目已經拆房，但過渡費已經停了一年。

根據合一城市更新統計數據顯示，截至2024年7月7日，深圳列入城市更新計劃項目1039個，僅536個推進到實施主體公示階段，佔比約51.6%。

拆遷過渡費拖欠實際上是房地產行業現階段的一個縮影。

所以基於這樣的現實情況，或許業主自籌資金才能真正擺脫一些老小區拆遷重建的資金困局，解決重建效率的問題，更好滿足業主們回遷的愿望，提升周邊居民的生活品質。

或許這種方式也是眼下解決城市更新計劃項目更好的出路。

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作者 | 醉酒大鯊魚

標題：衆籌拆遷時代

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